Bất động Sản: Nghịch Lý Giữa Thị Trường Sơ Cấp Và Thứ Cấp

Ngày 7/7, tại Chương trình Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Việt Nam) đã nêu vấn đề trên.

Giá bán sơ cấp nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới

Theo DKRA Việt Nam, đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền... Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: Lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các nước lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng BĐS... Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi, thanh khoản toàn bộ thị trường BĐS giảm.

CEO DKRA Việt Nam Phạm Lâm cho rằng, các dự án của các chủ đầu tư đưa ra thị trường không điều chỉnh giảm, có phần tăng, vì nhiều lý do, như chi phí đầu vào tăng (chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công...),  giá đất tăng theo mặt bằng chung...

TS Đinh Thế Hiến, chuyên gia kinh tế cho biết, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch COVID-19 (2020 - 2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng, nguồn tiền đền bù dự án Sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận, nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Còn nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, bên cạnh đó là tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS.

Riêng tại TP HCM, DKRA Việt Nam ghi nhận một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ...

Bên cạnh đó, TS Đinh Thế Hiến nhận định, thanh khoản toàn bộ thị trường BĐS đều giảm vì 5 yếu tố: Một là, Nhà nước kiểm soát vốn ngân hàng thương mại đưa vào thị trường BĐS; hai là, giá BĐS đã tăng cao ở mọi phân khúc và địa phương; ba là, các chính sách mới minh bạch thị trường BĐS; bốn là, lãi suất ngân hàng thương mại cho vay tăng (+2%); năm là, các nhà đầu tư kẹt vốn, giảm niềm tin về “giá BĐS tiếp tục tăng”, “những yếu tố này đã làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn tay, các nhà đầu tư trung hạn quan sát”, TS Đinh Thế Hiến nhấn mạnh.

DKRA Việt Nam dự báo, thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm, trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường... nhằm hạn chế xảy ra tình trạng "sốt đất ảo".

Nguồn cung tập trung ở giáp ranh TP Hồ Chí Minh

Dự báo từ DKR Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm.

Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP Hồ Chí Minh sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (khoảng 9.000 - 11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức 3.000 - 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn. Các tỉnh, thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Đặc biệt, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể bị tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng của ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 - 5.000 căn. Đối với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 - 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm.