Các Chỉ Tiêu Quy Hoạch đô Thị Liên Quan đến Mật độ - Bộ Xây Dựng

1. Các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ được dùng phổ biến trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị

- Chỉ tiêu đầu tiên cần được nhắc đến là chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị bao trên tổng diện tích tự nhiên toàn đô thị. Chỉ tiêu này thể hiện mức độ tập trung dân số theo ranh giới hành chính và ít được sử dụng trong việc quản lý quy hoạch đô thị nhưng lại được dùng như một công cụ chính trong việc đánh giá, phân loại đô thị theo nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13. Trong khi đó chỉ tiêu mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị trên diện tích đất xây dựng đô thị bên cạnh việc phục vụ công tác đánh giá, phân loại đô thị còn là một công cụ để quản lý quy hoạch đô thị, để đánh giá hiệu quả của việc tổ chức hệ thống hạ tầng đô thị.

- Các chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm chỉ tiêu chính có liên quan đến mật độ được sử dụng trong việc quản lý, lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể theo đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể kể đến như: Đất xây dựng đô thị; Đất dân dụng; Đất đơn vị ở; Đất ở hay các chỉ tiêu về Đất cây xanh sử dụng công cộng, Đất công trình dịch vụ - công cộng…Theo đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được khống chế trong Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD gồm các chỉ tiêu sau:

+ Chỉ tiêu đất dân dụng (m2/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất dân dụng được khống chế ở mức từ 45-100 m2/người nhằm đảm bảo mức độ tập trung dân số nhất định trong các khu dân dụng từ đó bố trí hệ thống hạ tầng đô thị hiệu quả nhất.

- Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m2/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất đơn vị ở được khống chế ở mức 15-55m2/người nhằm đảm bảo bán kính di chuyển phù hợp đến các cơ sở dịch vụ phục vụ nhu cầu hàng ngày của cộng đồng dân cư.

+ Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở được khống chế mức tối thiểu là 2m2/người và đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở được khống chế ở mức tối thiểu từ 4-7m2/người tùy thuộc loại đô thị (đô thị được phân loại càng cao thì có chỉ tiêu tối thiểu càng lớn và ngược lại). Chỉ tiêu này kết hợp với chỉ tiêu dân số trong đơn vị ở và toàn đô thị sẽ cho ra mật độ đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở và toàn đô thị. Chỉ tiêu này góp phần tạo ra môi trường và không gian xanh cho đơn vị ở cũng như toàn đô thị.

+ Các chỉ tiêu để xác định quy mô diện tích các công trình dịch vụ công cộng gián tiếp tạo ra mật độ các công trình dịch vụ - công cộng trong từng đơn vị ở và toàn đô thị, cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội cho cư dân đô thị ở cấp đơn vị ở và cấp toàn đô thị.

- Chỉ tiêu mật độ xây dựng gồm chỉ tiêu mật độ xây dựng thuần và chỉ tiêu mật độ xây dựng gộp. Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được hiểu như sau:

+ Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật.

+ Mật độ xây dựng gộp của một số khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Chỉ tiêu mật độ xây dựng là cơ sở để đánh giá “độ đặc” về không gian của các khu vực đô thị trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) hay một khu vực đô thị (mật độ xây dựng gộp). Theo Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD mật độ xây dựng gộp tối đa từ 5-60% tùy từng khu chức năng đô thị và mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ là từ 40-100% (trong đó chỉ tiêu 100% được dùng cho lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với các căn nhà có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90m2) đồng thời cho phép đối với các khu vực đô thị hiện hữu được xây dựng với mật độ 100% đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng có diện tích căn hộ nhỏ hơn hoặc bằng 100m2 và chiều cao công trình không quá 25m (tương đương với khoảng 7 tầng), mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các công trình dịch vụ - công cộng là 40% đối với các khu vực quy hoạch mới và 60% đối với các khu vực đô thị hiện hữu, mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các nhóm nhà chung cư là 35-75%, mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các nhóm nhà thương mại dịch vụ và hỗn hợp là từ 40-80%.

- Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Chỉ tiêu này đại diện cho mật độ chất tải hạ tầng lên lô đất là cơ sở xác định yêu cầu về hạ tầng cho lô đất quy hoạch mới và đánh giá khả năng đáp ứng hạ tầng của một dự án cải tạo, chỉnh trang hoặc tái thiết đô thị. Các nghiên cứu về chỉ tiêu hệ số sử dụng đất phù hợp cho các đô thị Việt Nam chưa được triển khai vì vậy hiện nay, theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD mới chỉ khống chế chỉ tiêu hệ số sử dụng đất cho các lô đất xây dựng công trình riêng lẻ là 7 lần, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất cho các lô đất xây dựng công trình nhà chung cư, công trình thương mại dịch vụ và hỗn hợp cao tầng là 13 lần, đồng thời có yêu cầu về việc xác định chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tối đa là từ 3,25-12,8 lần.

- Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật dùng phổ biến nhất trong quy hoạch và quản lý đô thị là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông về chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km2) hoặc theo diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%). Ngoài ra, còn các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật khác như cống thoát nước, hệ thống chiếu sáng.

2. Các vấn đề tồn tại trong thực tiễn quy hoạch và quản lý đô thị của các chỉ tiêu quy hoạch có liên quan đến mật độ

Chưa có sự thống nhất trong việc sử dụng các chỉ tiêu về mật độ cho các mục đích quản lý khác nhau: giữa việc quản lý lập quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, giữa quy hoạch đô thị và phân loại đô thị… Mục tiêu cuối cùng là quản lý phát triển đô thị vì vậy hệ thống các chỉ tiêu quy hoạch cũng như chỉ tiêu đánh giá, phân loại đô thị trong đó có chỉ tiêu về mật độ phải được xây dựng dựa trên yêu cầu trong công tác quản lý đô thị. Quản lý đô thị theo các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ đầu tiên là để giải quyết vấn đề cung cấp dịch vụ hạ tầng một cách tối ưu cho đô thị (bao gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật), bên cạnh đó là giải quyết bài toán cân bằng giữa khai thác tối đa quỹ đất và đảm bảo không gian, cảnh quan cho khu đô thị.

Hệ thống các chỉ tiêu mật độ để phục vụ việc giải quyết vấn đề cung cấp dịch vụ hạ tầng bao gồm 2 nhóm:

- Chỉ tiêu mật độ để xác định nhu cầu hạ tầng: Bên cạnh các chỉ tiêu đã có như: đất xây dựng đô thị theo đầu người, chỉ tiêu đất dân dụng theo đầu người và chỉ tiêu đất đơn vị ở theo đầu người, hệ số sử dụng đất… với việc trong thực tế khó xác định được dân số cư trú chính thức trong tương lai tại một khu vực đô thị một khái niệm mật độ có thể nghiên cứu cân nhắc sử dụng là mật độ căn hộ (theo dạng căn hộ: biệt thự, nhà vườn, nhà liền kế, nhà chung cư cao cấp, nhà chung cư…) trên một đơn vị diện tích (đất xây dựng đô thị, đất dân dụng hay đất đơn vị ở…)

- Chỉ tiêu mật độ để xác định khả năng cung cấp hạ tầng là các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng theo diện tích hoặc theo đầu người. Đơn thuần các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng không giải quyết được đầy đủ vấn đề về khả năng cung cấp hạ tầng, chất lượng của công trình hạ tầng bao gồm khả năng tiếp cận theo các quy định về việc đảm bảo khả năng tiếp cận bao trùm (cả về yếu tố không gian và yếu tố kinh tế - xã hội).

Hệ thống các chỉ tiêu về mật độ liên quan đến quản lý và khai thác không gian chủ yếu là các chỉ tiêu về mật độ xây dựng hiện đang được quản lý theo chức năng sử dụng đất (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, công trình dịch vụ - công cộng, công trình dịch vụ - thương mại, công trình hỗn hợp) và theo kích thước lô đất, tầng cao công trình. Việc quản lý mật độ theo kích thước lô đất sẽ dẫn đến hệ quả là trong cùng một khu vực đô thị sẽ có các yêu cầu về mật độ khác nhau khi lô đất có kích thước khác nhau, trong khi vấn đề mật độ nhẽ ra cần phải liên quan đến vị trí lô đất trong đô thị (các khu CBD ở trung tâm đô thị sẽ có yêu cầu về mật độ khác so với các khu nhà phố thương mại, hay các khu dân cư ven đô…)

Khi trình độ quản lý đã phát triển ở mức cao hơn, nhận thức của người dân cũng được nâng cao thì các chỉ tiêu quy hoạch cũng cần phải có những thay đổi theo hướng đảm bảo sự linh hoạt, tính xã hội và gắn liền với yêu cầu đối với công tác quản lý phát triển đô thị. Chính vì vậy hệ thống các chỉ tiêu quy hoạch (trong đó có các chỉ tiêu về mật độ) cần phải luôn được nghiên cứu, hoàn thiện cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển.