Căn Hộ Chung Cư: Cách Tính Diện Tích Và Xử Lý Khi Có Chênh Lệch

Cách tính diện tích căn hộ chung cư

Việc xác định diện tích căn hộ chung cư là một việc làm quan trọng, nhất là đối với người mua nhà, để tránh ảnh hưởng đến tính công bằng và kinh tế do sai sót hoặc nhầm lẫn giữa kích thước trên giấy và kích thước thực tế. Cách tính diện tích căn hộ và cách xử lý khi nhận định diện tích căn hộ chung cư chênh lệch như như sau:

Diện tích tim tường

Diện tích tim tường được tính bằng cách đo từ tâm tường bao quanh căn hộ và tường ngăn cách các phòng trong căn hộ. Diện tích tim tường bao gồm diện tích sàn bố trí các cột và diện tích hộp kỹ thuật bố trí trong căn hộ chung cư .

Diện tích tim tường = diện tích thông thủy + diện tích tường bao, tường ngăn + diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật.

Chúng ta có thể thấy rằng khi đo diện tích căn hộ chung cư theo diện tích tim tường có một nhược điểm. Trong trường hợp một số chung cư có nhiều cột chịu lực và có hộp kỹ thuật thì diện tích bạn thực sự sử dụng rất ít nhưng số tiền bạn bỏ ra để mua một căn hộ là rất nhiều, vì vậy sẽ có những thiệt thòi.

Diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy hay là phần diện tích trên mặt bằng đã trừ đi độ dày của tường, cột, vách, kể cả phần được trát vữa. Diện tích này bao gồm diện tích tường ngăn cách các phòng trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn với căn hộ. Về mặt ngôn ngữ, "thông thủy" được hiểu là cách tính diện tích căn hộ dựa vào những nơi nước có thể lan tỏa.

Diện tích thông thủy = diện tích tích bên trong tường bao, tường ngăn căn hộ + diện tích ban công, lô gia (nếu có)

*Chú thích:

Phần đánh dấu màu tím là diện tích thông thủy. Diện tích thông thủy theo quy định tại Việt Nam bao gồm phần màu tím + phần tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ.

Phần màu tím + vàng là diện tích tim tường. Ngoài ra, diện tích tim tường còn bao gồm diện tích ban công, lô gia. Do đó, khi xem căn hộ và hợp đồng, bạn cần hỏi rõ bên bán rằng diện tích tim tường ghi trên hợp đồng có bao gồm phần diện tích ban công, lô gia hay không.

Ngoài ra, diện tích thông thủy sẽ được áp dụng để tính diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. Quy định về diện tích sử dụng căn hộ được ghi trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.

Hướng dẫn xử lý khi có chênh lệch

Trên thực tế, không thiếu chủ đầu tư hoặc chủ căn hộ cũ cố tình khai man diện tích căn hộ cho người mua, mục đích thường là báo sai để tăng thêm diện tích, nâng giá bán của căn hộ và nâng giá trị hợp đồng mua bán hoặc được xác định là một trong những chiêu thức marketing để thu hút người mua khi tăng diện tích lên và ra các ưu đãi giảm giá tiền mua nhà.

Do đó, người mua khi mua căn hộ chung cư nếu diện tích thực tế khác với diện tích chủ đầu tư bán và diện tích trên giấy tờ thì không được chủ quan mà phải nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan để xử lý.

Được quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD:

- Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế sau khi đo đạc lại ở thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư.

- Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ.

- Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá …% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.

Cách xử lý sai sót và khác biệt khu vực được phát hiện như sau:

- Nếu diện tích căn hộ được xác định bằng cách tính diện tích thông thủy thì cần phải xem xét, thảo luận và thương lượng với bên bán.

- Trường hợp thống nhất: hai bên có thể thỏa thuận mức tỷ lệ chênh lệch giữa diện tích thực tế với diện tích quy định trong hợp đồng có thể chấp nhận được, nếu vượt quá tỷ lệ chênh lệch thì hai bên phải điều chỉnh giá bán căn hộ theo diện tích đo tại thời điểm bàn giao. Thông thường sự khác biệt là từ 0,5% đến 2%.

Theo đó, nếu bên mua nhận thấy diện tích căn hộ mình mua chênh lệch khá nhiều so với thông tin trong hợp đồng khi nhận bàn giao nhưng vượt quá ngưỡng mà hai bên đã thỏa thuận thì bên mua có quyền yêu cầu giá bán căn hộ căn hộ được điều chỉnh cho phù hợp với diện tích thực tế. Tuy nhiên, trong trường hợp không có các điều khoản ràng buộc nêu trên trong hợp đồng, người mua không thể yêu cầu điều chỉnh giá bán mà phải tự chịu rủi ro.

Cách tính giá căn hộ chung cư

Giá cả cũng đóng một vai trò trong việc ảnh hưởng đến quyết định của người mua khi quyết định có nên mua căn hộ chung cư hay không.

Phương pháp tính giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào một số yếu tố quyết định, trong đó yếu tố vị trí của chung cư là quyết định lớn nhất. Nếu chung cư nằm ở trung tâm thành phố hoặc trên một con đường lớn, đầy đủ tiện nghi xung quanh sẽ được bán với giá rất cao. Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư dự án căn hộ sẽ mang lại cho người mua sự an tâm.

Dưới đây là một số cách ước tính giá căn hộ chung cư dựa trên một số nghiên cứu về:

+ Giá bán gần đây nhất của căn hộ cùng khu vực, cùng vị trí.

+ Kinh nghiệm rao bán chung cư là những tin rao bán được đăng trên các trang rao vặt bất động sản cùng vị trí, khu vực.

+ Tìm hiểu bảng giá đất trên địa bàn.

Đừng quên tính phí sửa sang lại ngôi nhà, đôi khi người bán phải chấp nhận trả giá thấp hơn một chút so với những căn nhà xung quanh để có thể bán nhà nhanh chóng nếu có nhu cầu.

Nếu bạn không biết thẩm định bất động sản, bạn có thể chọn thuê một chuyên viên môi giới bất động sản để được tư vấn. Bên cạnh đó họ có am hiểu nhất định về thị trường và phân khúc sản phẩm, đồng thời họ có thể giúp bạn bán căn hộ của mình, thương lượng với khách hàng. Tất nhiên sau khi giải quyết các vấn đề về thủ tục, bạn sẽ phải phải trả một chút phí hoa hồng cho họ.