Chênh Lệch Diện Tích Căn Hộ: Chủ đầu Tư Nhờn Luật - Báo Đấu Thầu

Khách hàng của Dự án Gamuda Garden (Hà Nội) căng băng rôn biểu tình. Ảnh: St

Tình trạng chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng thiếu diện tích đã trở thành chuyện "cơm bữa", khiến nhiều khách hàng bức xúc, tranh chấp giữa hai bên kéo dài.

Bất đồng cách tính diện tích căn hộ

Gamuda Garden là một ví dụ điển hình của việc xây dựng thiếu diện tích sàn nhà cho khách hàng. Theo hợp đồng mua bán được ký kết giữa Chủ đầu tư và cư dân, sàn 1 căn tiêu chuẩn 6x15 m diện tích 64 m2, nhưng thực tế bàn giao diện tích “teo tóp” chỉ còn 40 m2, hụt tới hơn 20 m2. Mối quan hệ giữa khách hàng với Chủ đầu tư càng thêm xấu đi khi những bất đồng quan điểm không được giải quyết thoả đáng.

Còn nhớ, cách đây vài năm, cư dân mua nhà tại Dự án căn hộ cao cấp Keangnam Hà Nội cũng đã khởi kiện chủ đầu tư là Công ty TNHH Keangnam Vina ra toà vì bàn giao nhà thiếu diện tích lên đến 30 m2.

Tại Dự án Mon City của Công ty CP Hải Đăng (HD Mon), vào năm 2018, một số cư dân tố cáo Chủ đầu tư có dấu hiệu “ăn bớt” diện tích căn hộ. Theo cư dân, diện tích lô gia được bàn giao thấp hơn so với hợp đồng. Trong khi Chủ đầu tư nói rằng làm lô gia đúng theo quy chuẩn được Bộ Xây dựng quy định.

Trong khi đó, tại Dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex 302 Cầu Giấy (Hà Nội), tháng 3/2018, cư dân đã tập trung tại Công ty CP Đầu tư xây dựng Kinh Đô - chủ đầu tư để kiến nghị về tình hình chậm bàn giao nhà, tự ý tăng diện tích căn hộ. Theo phản ánh của khách hàng, Chủ đầu tư thay đổi ban công căn hộ vuông thành vát, khiến diện tích căn hộ tăng lên, có căn tăng 15 m2, thậm chí đến 25 - 30 m2.

Tính diện tích căn hộ, biệt thự liền kề theo cách nào?

Hiện nay, cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Đối với biệt thự liền kề, căn cứ vào TCVN 9255:2012 quy định về tiêu chuẩn tính năng trong toà nhà, phương pháp tính diện tích, tổng diện tích sàn của nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Các tầng có thể bao gồm tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất, tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm kho chứa.

Theo luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Tinh thông Luật (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc diện tích căn hộ bị chênh lệch tăng hoặc giảm so với diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà là khó tránh khỏi. Đến nay, tình trạng thiếu hụt hay tăng diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra, dù đã có QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Tuy nhiên, việc giải quyết không hợp lý giữa chủ đầu tư và khách hàng đã khiến phát sinh tranh chấp tại nhiều dự án.

Đối với trường hợp của Gamuda Garden, luật sư Diệp Năng Bình nhấn mạnh, pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ sai số cho phép giữa diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng với diện tích sử dụng căn hộ thực tế tại thời điểm bàn giao cho người mua. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép thì khách hàng được trả lại tiền.

“Thông thường, khi sự việc đã xảy ra, cách giải quyết là hai bên tự thu xếp. Nếu chủ đầu tư thiện chí sẽ trả lại diện tích đó cho khách hàng. Còn trường hợp không thống nhất được thì kiện nhau ra toà dân sự”, ông Bình nói.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, vấn đề bàn giao nhà thiếu diện tích cần phải được bổ sung trong Luật Nhà ở nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Đồng thời, cần quy định rõ sai số diện tích là bao nhiêu để có chế tài xử lý nghiêm minh, tránh trường hợp chủ đầu tư đưa khách hàng vào sự việc "đã rồi". “Nếu vấn đề này không được quy định trong Luật Nhà ở thì các chủ đầu tư khác tiếp tục nhờn, và cái lòng luẩn quẩn tranh chấp tại các dự án chung cư không bao giờ có lối thoát”, luật sư Bình nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, chủ đầu tư phải công khai bản vẽ thiết kế cơ sở trên website của các cơ quan quản lý nhà nước để khách hàng, cư dân nắm bắt, bảo đảm khách quan, minh bạch. Trong trường hợp có vi phạm của chủ đầu tư phải xử lý triệt để.