Cấp GCN Quyền Sở Hữu Nhà ở Cho Người Mua Nhà ở Xã Hội Thế Nào?

Độc giả Nguyễn Nam (Định Công, Hà Nội): Tôi mua nhà ở xã hội, ký hợp đồng mua nhà cùng chủ đầu tư, trong đó có điều khoản: sau 5 năm sử dụng, chủ đầu tư mới trao giấy chứng nhận sở hữu nhà. Hợp đồng ký kết từ tháng 11/2015. Đến tháng 6/2016, tôi được biết thông tin từ cơ quan chức năng, khi xây dựng xong và người mua nhà ở xã hội đã thanh toán hết tiền, chủ đầu tư phải tạo điều kiện hoặc làm sổ sở hữu nhà cho người mua nhà ở xã hội.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở xã hội. Ảnh minh họa

Vậy xin hỏi, khi hợp đồng tôi ký từ tháng 11/2015, đến tháng 6/2016 mới có chính sách như vậy. Tôi có quyền yêu cầu chủ đầu tư làm theo chính sách mới không. Tức là tôi nộp đủ số tiền mua nhà và các khoản liên quan, tôi có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục hoặc hỗ trợ làm sổ sở hữu nhà không?

Luật sư trả lời:

Qua thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội vào tháng 11/2015. Theo hợp đồng mua nhà, sau 5 năm sử dụng, bạn mới được chủ đầu tư trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật đã có quy định về việc chủ đầu tư phải tạo điều kiện hoặc làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà ở xã hội khi người mua nhà đã thanh toán hết tiền. Bạn không rõ trường hợp của bạn có được áp dụng quy định mới của pháp luật được ban hành vào tháng 06/2016 hay không. Về vấn đề này, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, chưa có quy định nào của pháp luật, kể cả trước thời điểm tháng 6/2016, quy định rằng: Sau 5 năm sử dụng, người mua nhà ở xã hội mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “Giấy chứng nhận”).

Tại thời điểm bạn mua nhà ở xã hội vào tháng 11/2015, Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực (Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015). Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật chỉ hạn chế quyền bán lại nhà ở của người mua nhà ở xã hội, cụ thể là không được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường trong thời hạn 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở. Luật Nhà ở năm 2014, các văn bản pháp luật khác có liên quan có hiệu lực tại thời điểm bạn mua nhà và tại thời điểm hiện tại đều không có quy định hạn chế quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ khi bắt đầu sử dụng.

Thứ hai, theo quy định của Điều 8, Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân trong nước có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua nhà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Vì vậy, bạn có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở xã hội mà bạn đã ký hợp đồng mua một cách hợp pháp vào tháng 11/2015.

Không chỉ vậy, Luật Nhà ở năm 2014 còn quy định: “tổng số tiền ứng trước của người mua [nhà ở xã hội]...không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”. Điều này có nghĩa là bạn chỉ cần thanh toán tối đa 95% tiền mua nhà là trước khi được cấp Giấy chứng nhận, sau khi được cấp Giấy chứng nhận, bạn mới phải thanh toán 5% tiền mua nhà còn lại.

Thứ ba, theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, “...chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm làm thủ tục hoặc hỗ trợ bạn làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở mà bạn đã mua.

Thứ tư, do thông tin chúng tôi nhận được về điều khoản liên quan đến Giấy chứng nhận trong hợp đồng mua nhà giữa bạn và chủ đầu tư không rõ ràng, chúng tôi chưa thể kết luận điều khoản này có đúng hay không.

Nếu điều khoản của hợp đồng quy định đúng như bạn đã nêu: “Sau 05 năm sử dụng, chủ đầu tư mới trao giấy chứng nhận sở hữu nhà” thì không đủ cơ sở để cho rằng chủ đầu tư đã không thực hiện trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bạn. Bởi hợp đồng chỉ nhắc tới thời điểm bạn được “trao” Giấy chứng nhận mà không nhắc đến thời điểm bạn được “cấp” Giấy chứng nhận.

Hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư là một hợp đồng dân sự nên các bên có quyền thỏa thuận trong phạm vi pháp luật không cấm. Theo luật, bạn có quyền được cấp Giấy chứng nhận nhưng theo thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư chỉ phải trao Giấy chứng nhận cho bạn sau 05 năm sử dụng nhà. Thỏa thuận này không trái quy định của pháp luật nên được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.

Tóm lại, với trường hợp này, hiện tại, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bạn nhưng chủ đầu tư có quyền chỉ trao Giấy chứng nhận cho bạn sau khi bạn đã sử dụng nhà 5 năm đúng như thỏa thuận trong hợp đồng.

Luật sư Hà Huy Phong

Công ty Luật Inteco, Hà Nội