Có Bắt Buộc Phải Ký Giáp Ranh Khi Bán đất?

Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không? Không ký giáp ranh thì mua bán đất được không? Nếu phát sinh tranh chấp thì phải xử lý như thế nào? HieuLuat giải đáp chi tiết vướng mắc này trong bài viết sau. Mục lục bài viết

• Trường hợp nào phải thực hiện thủ tục xin chữ ký giáp ranh?
• Năm 2023, chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?
• Tranh chấp về ký giáp ranh khi mua bán đất, xử lý thế nào?

Câu hỏi: Gia đình tôi được cấp sổ đỏ vào năm 2000.

Hiện tại, gia đình tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất trên cho gia đình B.Do gia đình tôi có chút xích mích với nhà hàng xóm bên cạnh nên nay họ không ký giáp ranh cho tôi.

Vì vậy, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình tôi.Vậy cho tôi xin hỏi, khi bán đất có bắt buộc phải xin chữ ký giáp ranh của hàng xóm không?

Xin cảm ơn - H.N (Hải Phòng)

Trường hợp nào phải thực hiện thủ tục xin chữ ký giáp ranh?

Trước khi giải đáp cho bạn vấn đề về chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh thì chúng tôi giải đáp cho bạn những trường hợp phải ký giáp ranh theo quy định pháp luật.

Theo đó, không phải mọi trường hợp đều cần ký giáp ranh đất (ký xác nhận vào bản mô tả thửa đất).

Thông thường, ký giáp ranh được áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu.

Căn cứ theo khoản 2.1, Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định:

“2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;”

Theo Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.

Do đó, không phải lập bản mô tả ranh giới thửa đất theo mẫu Phụ lục số 11 ban hành kem theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và không phải xin chữ ký giáp ranh của hộ liền kề khi thuộc các trường hợp:

• Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

• Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

• Thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa.

Trước đây, căn cứ tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT (văn bản đã hết hiệu lực) ký giáp ranh là thủ tục bắt buộc khi đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu.

Hiện tại, Thông tư 09 này đã được thay thế bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, theo đó, thủ tục ký giáp ranh không còn được quy định là bắt buộc nữa.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Theo đó, việc ký giáp ranh không phải là bắt buộc. Thay vào đó, cá nhân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai thông tin tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Nếu người sử dụng đất liền kề không liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã để ký giáp ranh, không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo thủ tục chung.

Điều này cũng có nghĩa rằng, thủ tục ký giáp ranh là một trong những thủ tục nếu cần thiết khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai mà phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?

Nói cách khác, việc ký giáp ranh được đặt ra trong một số trường hợp như:

• Cấp sổ đỏ lần đấu;

• Cấp lại sổ đỏ/đổi sổ đỏ mà phải đo đạc lại diện tích thửa đất;

• Trường hợp đo đạc, lập/cập nhật bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính...;

• Trường hợp thực hiện kiểm kê đất đai theo chu kỳ;

• ...;

Như vậy, để trả lời câu hỏi chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không thì cần hiểu rõ những trường hợp nào cần ký giáp ranh.

Theo đó, pháp luật hiện hành quy định việc ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc trong khi thực hiện các thủ tục về đất đai.

Năm 2023, chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?

Căn cứ theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

Do đó, nếu gia đình bạn đáp ứng những điều kiện nêu trên thì có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.

Nói cách khác, ký giáp ranh không phải là điều kiện được mua bán đất, hay, mua bán đất không buộc phải ký giáp ranh.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo quy định trên, pháp luật không có quy định khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải xin chữ ký giáp ranh của hàng xóm.

Do đó, việc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất tại địa phương bạn từ chối thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn là hoàn toàn trái quy định của pháp luật.

Như vậy, chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không mà bạn đang quan tâm được chúng tôi giải đáp như trên.

Theo đó, người sử dụng đất không cần phải thực hiện ký giáp ranh khi tiến hành mua bán, sang tên đất.

Không được chuyển nhượng nếu có tranh chấp về ranh giới đất

Tranh chấp về ký giáp ranh khi mua bán đất, xử lý thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở và đất vườn liền thổ với đất ở tại khu vực nông thôn.

Hiện nay, ba mẹ tôi muốn bán toàn bộ diện tích đất này để chuyển vào Nam sinh sống cùng với vợ chồng tôi.Theo lời địa chính xã, hàng xóm nhà chúng tôi phải ký giáp ranh thì chúng tôi mới bán được.

Tuy nhiên, hàng xóm của tôi không đồng ý với ranh giới đất giữa hai nhà, do đó, không đồng ý ký giáp ranh cho chúng tôi.Xin hỏi Luật sư, khi có tranh chấp về ranh giới đất và hàng xóm không ký giáp ranh cho chúng tôi thì việc mua bán có thực hiện được không?

Chúng tôi phải giải quyết vấn đề này như thế nào?

Chào bạn, như chúng tôi đã trình bày ở trên, việc ký giáp ranh không phải là việc bắt buộc khi thực hiện thủ tục mua bán đất.

Tuy nhiên, vì có sự tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất nên đã không thỏa mãn điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 (được coi là tranh chấp nếu thỏa mãn quy định của pháp luật).

Do vậy, việc mua bán của bạn tại trường hợp này sẽ không thực hiện được.

Cụ thể, chúng tôi sẽ phân tích kỹ và giải đáp chi tiết cho trường hợp của bạn như sau:

Một là, hàng xóm liền kề của bạn không đồng ý ký giáp ranh thì không ảnh hưởng đến việc mua bán đất

Thủ tục ký giáp ranh (chính xác là việc xác nhận của người sử dụng đất liền kề trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất) được thực hiện khi cần đo đạc, xác nhận lại ranh giới, mốc giới thửa đất.

Nếu người sử dụng đất không ký giáp ranh vì vắng mặt khi đo đạc đất và không có khiếu nại, khiếu kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp thì người sử dụng đất được thực hiện các bước đo đạc, sang tên, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính như bình thường.

Và đối với trường hợp mua bán đất, việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và ký giáp ranh thường được thực hiện khi các bên có nhu cầu sang tên, cấp đổi sổ và địa phương chưa cập nhật bản đồ địa chính đo đạc bằng phương pháp tọa độ vệ tinh.

Hai là, có phát sinh tranh chấp về ranh giới, mốc giới thì không mua bán đất được

Để được coi là có tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

• Đã có đơn khiếu nại, khiếu kiện, đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của người có đất tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (ví dụ Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, Tòa án nhân dân) và đã được các cơ quan này thụ lý;

• Đang giải quyết tranh chấp về đất đai/hoặc liên quan đến đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền;

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu nhà hàng xóm có tranh chấp về đất đai với gia đình bạn mà việc tranh chấp này đã được thụ lý tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hoặc đang giải quyết tranh chấp tại các cơ quan có thẩm quyền thì được coi là tranh chấp.

Khi có tranh chấp thì gia đình bạn không thể thực hiện chuyển nhượng được.

Tóm lại, chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh hay không là câu hỏi được nhiều người quan tâm và được chúng tôi giải đáp cụ thể ở trên.

Theo quy định pháp luật, chuyển nhượng đất không cần phải ký giáp ranh.

Tuy nhiên, nếu như không ký giáp ranh là vì đang tranh chấp hoặc vì ký giáp ranh nên phát sinh tranh chấp theo quy định pháp luật thì chủ sử dụng đất không được quyền mua bán, chuyển nhượng đất.

Trên đây là giải đáp về chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh? Nếu còn băn khoăn, bạn đọc vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.