Những Lưu ý Khi Ký Giáp Ranh đất - Luật Sư

Xác định ranh giới thửa đất để làm gì?

Thực tế khi mua bán đất phân lô, đất ở trong cụm dân cư thì việc xác định ranh giới thửa đất thường được bỏ qua bởi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi rõ tọa độ cho từng thửa đất vì vậy nhiều người còn khá xa lạ với thủ tục ký giáp ranh đất mà chúng tôi đề cập. Theo Luật Trí Nam lợi ích của việc ký giáp ranh đất như sau:

1. Nhiều thửa đất có ranh giới là nhiều đoạn gấp khúc (Mua bán đất vườn, đất nông nghiệp rất hay gặp trường hợp này) trong khi thực tế mốc ranh giới đất lại thường chỉ được cắm 4 góc làm dễ bị lấn chiếm, mất đất. Vì vậy sau khi mua xong đất bạn cần liên hệ các hộ liền kề để xác định lại ranh giới đất trước khi có thể xây quây đất lại.

2. Xác định ranh giới đất để phòng tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.

Ví dụ: Hiện nay có rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp khoán 2 trong sản xuất kinh doanh, đất này khó có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời việc lưu trữ thông tin thửa đất tại Sở tài nguyên và UBND xã cũng sơ sài, không chi tiết. Nên việc các hộ gia đình liền kề ký xác nhận ranh giới đất là điều cần thiết.

3. Việc ký xác định ranh giới thửa đất là thủ tục bắt buộc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Tham khảo: Quy định về mua bán đất nông nghiệp

Xác định ranh giới thửa đất như thế nào?

Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó (tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT). Do đó ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất (Điểm 1.2, Khoản 1, Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT). Trong đó:

- Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó;

- Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa);

- Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.

Dịch vụ hữu ích: Đăng ký hộ kinh doanh cá thể

Mốc giới thửa đất được cắm như thế nào?

Mốc giới thửa đất là căn cứ xác định ranh giới giữa các thửa đất với nhau. Theo quy định của Bộ luật dân sự, mốc giới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu các chi phí xây dựng, sửa chữa mốc giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung nếu có hoa lợi thì các bên hưởng phần mà mốc giới đó nằm bên phần đất của chủ đất đó.

Cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực). Người sử dụng đất dựa trên mốc giới được cắm để xác định phần diện tích đất được quyền sử dụng.

Trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp. Thì căn cứ Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính đã nêu việc chỉnh lý bản đồ địa chính và cơ sở để quyết định thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính. Người sử dụng đất phát hiện có sai sót trong đo vẽ bản đồ địa chính thì gửi đơn đề nghị chỉnh lý bản đồ địa chính đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi thửa đất có sai sót.

Các bước lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

Để giúp cho mọi người hiểu việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất của nhà nước, từ đó biết được quyền của chủ đất trong việc chấp thuận hay phản đối thông tin được xác lập trước khi nó được thông qua. Các bước lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

• Bước 1: Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa. Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.
• Bước 2: Cán bộ đo đạc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất.
• Bước 3: Công khai bản đồ địa chính đã được lập.
• Bước 4: Lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

Lưu ý: Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ dược gửi cho người sử dụng đất có liên quan. Trong thời hạn 10 ngày mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại. Người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, đồng thời có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc. (Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Trên đây là các chia sẻ của Luật sư Trí Nam về những lưu ý khi ký giáp ranh đất. Chúc các bạn thành công.

Tham khảo: Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ