Có Thể đánh Thuế Cao đầu Cơ đất 'nay Mua Mai Bán'?

Trong phiên chất vấn Quốc hội hồi tháng 3, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà từng có ý kiến: Đối với đầu cơ đất đai, hôm nay mua ngày mai bán lướt sóng cần phải đánh thuế cao hơn, bởi những hành vi này trên thực tế không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội.

Nhà nước cần có những chính sách tận gốc để ngăn ngừa việc đầu cơ đất đai. Ảnh minh họa: Q.HUY

Nhà đầu tư đi mua đất nền vùng ven thời điểm sốt đất ở nhiều tỉnh, thành. Ảnh: Q.HUY

Đầu cơ, lướt sóng phải đóng thêm khoản thuế riêng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), cho biết hiệp hội đã nhiều lần gửi kiến nghị tới cơ quan quản lý nhà nước xem xét các giải pháp đặc trị sốt đất và bình ổn giá nhà thông qua việc sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế BĐS.

Trong đó, HoREA đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà đất; đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư (NĐT), ngăn chặn sốt đất, bong bóng giá.

Cụ thể, ông Châu cho biết hiệp hội đề nghị quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Cơ quan nhà nước cần nghiên cứu đưa ra một loại thuế riêng, có thể là thuế tiêu thụ đặc biệt dành cho đầu cơ BĐS.

HoREA cũng kiến nghị đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh sẽ chịu mức thuế suất lũy tiến. Việc chậm đưa đất vào sử dụng cũng nên đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia đầu tư BĐS, nhiều nước đang áp dụng thuế chuyển nhượng tài sản, đối tượng nhắm vào là người đầu cơ vì nhóm này mới thường xuyên mua bán BĐS. Hiện tại ở Việt Nam, NĐT và người mua ở thực cũng chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là giới đầu cơ.

Tuy nhiên, khái niệm về đầu cơ ở Việt Nam cũng chưa rõ ràng, dễ nhầm lẫn với đầu tư. Đầu tư được hiểu là những NĐT mua để khai thác kinh doanh như chủ đầu tư lập dự án từ đầu đến khi hoàn thành để mở bán, thời gian từ khi họ đầu tư đến khi thu lợi nhuận cũng mất ít nhất 3-4 năm. Còn đầu cơ là ngắn hạn, sau khi mua BĐS chỉ trong thời gian ngắn vài tháng là họ đã tìm cách bán để thu lợi nhuận về.

Ông Nhân cho rằng đầu cơ không có gì sai, giới đầu cơ mua bán nhà đất vẫn đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đóng phí trước bạ đầy đủ cho Nhà nước. Tuy nhiên, để ổn định thị trường, ngăn sốt đất hay bong bóng BĐS thì Nhà nước cần có công cụ để kiềm chế hoạt động đầu cơ và công cụ về thuế là một trong những giải pháp đó.

Để giải pháp này có thể áp dụng trong thực tế, theo góp ý của ông Nhân cần phải nghiên cứu, khảo sát những nhà đầu cơ - những người thường xuyên chuyển nhượng BĐS để thu lợi nhuận.

“Khi đó, cơ quan nhà nước cần nghiên cứu đưa ra một loại thuế riêng, có thể là thuế tiêu thụ đặc biệt dành cho đầu cơ BĐS bởi đánh thuế cao, mức thuế suất cao là như thế nào cũng khó xác định” - ông Nhân góp ý.

Ông Nhân cho rằng khi giới đầu cơ thấy số thuế phải nộp nhiều, lợi nhuận không bao nhiêu thì tự nhiên hoạt động đầu cơ sẽ bị hạn chế.

Không nên trao trách nhiệm nặng cho thuế là ổn định thị trường, chống đầu cơ BĐS mà nên để thuế thực hiện nhiệm vụ thu ngân sách nhà nước đúng nghĩa. Hiện chuyển nhượng BĐS đã có thuế TNCN, lệ phí trước bạ.

Vấn đề gốc ở đây là lỗ hổng xuất phát từ khung giá đất thấp hơn nhiều lần so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường đã tạo cơ hội cho đầu cơ BĐS, tình trạng mua bán hai giá, thất thoát thuế. Đáng mừng là Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã đưa ra định hướng đúng đắn là bỏ khung giá đất, khi đó các tỉnh, thành có thể điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, tránh được thất thu thuế. Khi đó, các giao dịch chuyển nhượng BĐS sẽ đúng với giá trị thị trường, khiến đầu cơ, lướt sóng được giảm thiểu.

Luật gia NGUYỄN THÁI SƠN

Cần giải pháp từ gốc

Nhiều ý kiến đồng tình việc cơ quan quản lý cần kiểm soát hoạt động đầu cơ, lướt sóng thổi giá gây sốt đất làm loạn thị trường. Thế nhưng, các chuyên gia cũng e ngại việc đánh thuế cao đầu cơ nay mua mai bán khó thực thi và cần những giải pháp từ gốc.

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Phó Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), cho biết đánh thuế cao đối với đầu cơ, lướt sóng BĐS chỉ hợp lý trong một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, theo thông lệ quốc tế thì việc này không phù hợp bởi không thể đánh đồng giao dịch nay mua mai bán là đầu cơ. Có nhiều lý do khiến người mua BĐS trong ngắn hạn phải bán ra.

Riêng việc xác định đâu là đầu tư, đâu là đầu cơ cũng rất khó, rồi nguyên tắc đánh thuế, mức thuế suất cho đầu cơ, đầu tư rất phức tạp. Vì tại các khu vực sốt đất, thổi giá ảo thì giao dịch được ghi nhận trên thực tế rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu lướt cọc, sang tên hợp đồng đặt cọc, nếu áp dụng đánh thuế cao thì giới đầu cơ vẫn né được.

Vì thế, theo luật sư Nghĩa, các bộ, ngành, chính quyền địa phương cần theo dõi, kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời tình trạng sốt đất, phân lô, bán nền trái phép tràn lan. Các địa phương phải tổ chức công bố công khai thông tin về thị trường BĐS, quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi. Ngoài ra, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh BĐS trái phép.•

Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Xem xét tính thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS

Trước đây từng có quy định tính thuế TNCN 20% trên phần lợi nhuận chênh lệch khi chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, sau đó quy định trên bãi bỏ, áp dụng tính thuế TNCN 2% trên giá trị BĐS chuyển nhượng cho đến nay.

Quy định thuế 2% như hiện nay không phù hợp, tạo cơ hội cho những giao dịch ngầm trốn thuế nảy sinh, các doanh nghiệp thay vì giao dịch chuyển nhượng BĐS phải đóng thuế 20% thì họ chuyển sang hình thức cá nhân giao dịch để đóng mức thuế chỉ 2%.

Vì vậy, theo tôi, quy định tính thuế TNCN 20% trên phần lợi nhuận chênh lệch khi chuyển nhượng BĐS là hợp lý như áp dụng tất cả ngành nghề, lĩnh vực khác.

TS LÊ BÁ CHÍ NHÂN, chuyên gia BĐS:

Nhiều trường hợp lách chuyển nhượng né thuế

Nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS lách luật chỉ sang tên hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận mua bán… đóng phí sang nhượng cho chủ đầu tư, không phải nộp thuế. Kẽ hở này tạo điều kiện cho đầu cơ, thổi giá BĐS.

Đối với giao dịch mua bán căn hộ, trường hợp một số chủ đầu tư lách luật để triển khai bán hàng từ lúc dự án chưa xong móng, chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Thay vào đó, chủ đầu tư sẽ ký kết một loại văn bản khác với khách hàng để đảm bảo quyền lợi và ràng buộc cho khách hàng như thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận mua bán, hợp đồng đặt cọc, góp vốn… Khi khách hàng mua bán thì chủ đầu tư sẽ đổi tên giữa bên mua và bên bán trên hợp đồng đặt cọc hay các thỏa thuận, người bán phải đóng phí cho chủ đầu tư khoảng 3-5 triệu đồng. Trường hợp thứ hai là đã có hợp đồng mua bán nhưng đang ở giai đoạn chủ đầu tư làm thủ tục chờ cấp sổ hồng. Hai bên mua bán lách luật bằng cách thỏa thuận về số tiền trả trước và ký hợp đồng hứa mua, hứa bán. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi sang tên sổ hồng sau này.

Vì vậy, pháp luật về chuyển nhượng BĐS cần quy định rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng. Đối với những hợp đồng lách luật như hứa mua, hứa bán, thỏa thuận góp vốn hay đầu tư cũng cần có quy định để quản lý chủ đầu tư. Có thể thống nhất chỉ nên có một mẫu hợp đồng mua bán, khi sang tên hợp đồng phải ra công chứng, đóng thuế theo quy định. Như vậy mới hạn chế đầu cơ, tránh thất thu thuế, tạo lập được thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

QUANG HUY