Đề Xuất Mới Về Các Trường Hợp Kinh Doanh Bất động Sản Không Phải ...

Nhiều đề xuất mới trong Luật kinh doanh bất động sản (Ảnh: minh hoạ)

Tại Điều 5 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP có 7 trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, còn tại Điều 5 Dự thảo Nghị định lần này chỉ còn 6 trường hợp. Cụ thể như sau:

1. Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định trong trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì các dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất); tuy nhiên, tại Dự thảo Nghị định lần này đã bỏ nội dung đó nhằm phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.

Đồng thời, bổ sung quy định mới là: “quy mô của các trường hợp nêu trên phải dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Như vậy, nếu nội dung này được Chính phủ đồng ý và ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bản hành văn bản chi tiết hướng dẫn nhằm Nghị định sớm đi vào đời sống thực tế.

2. Tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp nhưng dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, tại Dự thảo Nghị định lần này đã bổ sung quy định mới là: “quy mô của các trường hợp nêu trên phải dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Như vậy, nếu nội dung này được Chính phủ đồng ý và ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bản hành văn bản chi tiết hướng dẫn nhằm Nghị định sớm đi vào đời sống thực tế.

Ngoài các trường hợp nêu trên, tại Điều 4 của Dự thảo Nghị định lần này quy định rõ về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); phải công khai thông tin về doanh nghiệp, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật và số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh; chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Đối với trường hợp là chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải có các điều kiện quy định nêu trên và có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp (được thực hiện trong năm tham gia đầu tư kinh doanh hoặc năm trước liền kề năm tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản).