Dẹp Yên Những Cơn Sốt đất - Nhà Nước Phải "ra Tay"

Sau những cơn sốt đất, nhà đầu tư, người dân “thiệt đơn, thiệt kép”. Đa số người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Chính việc đất tăng giá đã gây không ít lo ngại cho người dân, doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý nhà nước. Các chuyên gia nhận định, nếu không sớm có giải pháp khắc phục sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược thu hút đầu tư của cả nước. Hệ lụy sau những cơn sốt đất còn rất dai dẳng đối với sự phát triển của địa phương và bản thân những nhà đầu tư sa lầy trong cơn sốt đất.

Hiện tượng sốt đất ảo không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân người dân hay nhà đầu tư mà nó còn để lại hệ lụy đối với sự phát triển của địa phương.

Tổng Giám đốc quỹ DG Investment Nguyễn Văn Dũng phân tích, tình trạng "thổi" giá đất cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương. Bởi lẽ, giá đất tăng cao kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Chi phí đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng sẽ gây khó khăn cho địa phương, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội. Về lâu dài, khi kinh tế trên địa bàn gặp khó khăn, khó phát triển thì giá đất cũng bị kéo giảm, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư đã "xuống tiền" trước đó.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cũng chỉ ra rằng những cơn sốt đất ảo ở các vùng nông thôn khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Thực tế này khiến không ít người có tiền là đi gom đất để dành, thay vì đầu tư cho khởi nghiệp, hùn vốn làm ăn. Những cơn sốt đất đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao càng khiến nhiều người ra trường, đi làm 5-10 năm không thể mua được nhà.

Dưới góc nhìn quản lý, ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội - nhìn nhận, hệ lụy của việc sốt đất ảnh hưởng đầu tiên đến những nhà đầu tư lao vào cơn sốt này và những người cuối cùng cũng gánh chịu hậu quả. Người Việt Nam thường có tâm lý đám đông nhưng đến một lúc nào đó, hiện tượng bong bóng bất động sản vỡ thì có thể giá đất sẽ tụt xuống hoặc bán không ai mua.

Cũng theo ông Minh, khi giá đất lên cao cũng ảnh hưởng tới việc đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Khi thực hiện giải phóng mặt bằng, người dân lấy giá giao dịch để đòi hỏi. Doanh nghiệp đẩy giá nhà kinh doanh cao lên. Từ đó, gây hệ luỵ tới việc đảm bảo an sinh xã hội, ảnh hưởng trực tiếp tới những người có nhu cầu sử dụng nhà đất.

"Ở Hà Nội hiện nay, chúng tôi ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội. Để giải quyết tổng thể, chúng ta cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí" - ông Minh nói.

Trước việc giá đất ở nhiều nơi tăng cao đột biến, gây hiện tượng "sốt ảo", các địa phương đã vào cuộc.

Với tình trạng các biệt thự xây xong rồi bỏ hoang xuất hiện trên nhiều địa bàn thời gian qua, Thành phố Hà Nội vừa đề xuất với biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau 1 năm biệt thự vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị.

Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt 10-20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

Đề xuất này được đưa ra khi tình trạng các khu đô thị “ma” xuất hiện ngày một nhiều, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, làm mất mỹ quan đô thị.

Ở huyện Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh) khi cơn sốt đất lên cao, để kìm hãm được tình trạng này, UBND huyện đã chỉ đạo: trường hợp những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, từ địa phương khác đến nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để đầu cơ, bỏ hoang, không sản xuất, gây ô nhiễm môi trường và gây lãng phí trong việc sử dụng đất, UBND các xã kiểm tra, lập thủ tục báo cáo UBND huyện quyết định thu hồi đất theo quy định hoặc tham mưu UBND huyện báo cáo UBND tỉnh.

Ngoài ra, UBND huyện Vân Đồn cũng yêu cầu nghiêm cấm cán bộ, công chức tham gia các hoạt động môi giới bất động sản, tiếp tay cho việc đầu cơ, buôn bán đất đai. "Chủ tịch UBND các xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước UBND huyện về công tác quản lý cán bộ, công chức, viên chức của đơn vị".

Có thể nói, sự quyết liệt trong công tác quản lý đất đai của huyện Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh) là điều rất được ghi nhận. Thế nhưng có nhiều ý kiến cho rằng, hai biện pháp của Vân Đồn là không trúng đối tượng, không phù hợp với tình hình hiện nay.

Để ổn định thị trường bất động sản, UBND tỉnh Thừa Thiên – Huế yêu cầu công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính,… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Còn Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề cập đến việc cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng sốt đất trên địa bàn.

Nhiều địa phương đã rất quyết liệt đưa ra các biện pháp để ngăn chặn sốt đất ảo. Nhìn nhận một cách khách quan, một số biện pháp không thiết thực, hiệu quả. Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, các chuyên gia cho rằng phải có một biện pháp tổng thể, cơ sở pháp lý vững, đặc biệt từ phía Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường để khắc phục triệt để những cơn sốt ảo.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - dự báo, giá bất động sản Việt Nam trong 3-5 năm tới sẽ tăng mạnh nếu không cải thiện được vấn đề nguồn cung.

Theo ông Võ, nguồn cung các dự án hiện nay thấp, đây chính là nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng các chủ đầu tư giữ hàng đã đành, nhưng thêm vào đó các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá. Vậy nhà nước nên có chính sách thế nào để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng này.

Với kinh nghiệm của mình, GS Đặng Hùng Võ chia sẻ rằng cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường.

“Bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Không chỉ riêng Luật Đất đai, nhà ở… mà cần phải “xốc lại” toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Với sự chung tay của toàn bộ hệ thống, hệ thống pháp luật được thiết kế hợp lý sẽ ngăn được những tiêu cực thị trường. Nếu không giải được bài toán nguồn cung, 3-5 năm nữa giá bất động sản tăng rất mạnh" - GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Cũng theo ông Võ, tại Việt Nam, thu thuế bất động sản hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. So với các nước công nghiệp, quả là một trời một vực.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law firm) cho rằng dù thế nào thì các biện pháp ở địa phương cũng khó giải quyết được tổng thể. Theo ông Tú, chính sách chung phải được hoạch định ở Nhà nước và ở Bộ Xây dựng quản lý thị trường bất động sản. Đặc biệt, Bộ Xây dựng phải có cơ chế chính sách tổng thể và đồng bộ ở cấp quốc gia để các tỉnh thành thực hiện.

“Thiếu cơ sở, điều kiện cơ sở thực tiễn cũng như các cơ sở về lập pháp mà khi để họ hành xử rất dễ áp dụng trái quy định của pháp luật” - ông Tú nói và cho biết thêm, các biện pháp tổng thể có thể tính đến như đánh thuế bất động sản, minh bạch trong giao đất, minh bạch trong bán đấu giá, minh bạch trong quy hoạch đô thị, khu dân cư.

Ngoài ra, theo luật sư Trương Anh Tú, sau nhiều năm đi vào cuộc sống, Luật Đất đai hiện hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Giới đầu cơ đã và đang dựa vào các kẽ hở của pháp luật để tạo nên những “cơn sốt” đất ảo để trục lợi.

Việc “cò đất”, người buôn bất động sản tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường, để đẩy giá lên cao diễn ra phổ biến. Nếu không có giải pháp hữu hiệu, thời gian tới sẽ còn nhiều trường hợp tương tự xảy ra. Dưới góc nhìn pháp lý, ông Tú khẳng định những hành vi thổi giá rõ ràng xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, xâm phạm tới lợi ích của người dân. Để ngăn chặn cò đất thổi giá, bên cạnh việc sửa đổi Luật Đất đai, cần hình sự hóa hành vi thổi giá đất.

“Đây là hành vi phạm tội, phải hình sự hóa hành vi này. Việc chỉ ra, nhận biết được hành vi nguy hiểm cho xã hội thì cần phải đưa vào Bộ luật Hình sự ngay để đảm bảo điều chỉnh các mối quan hệ bất bình thường trong xã hội. Đây là điều chúng ta nên làm ngay, làm sớm”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Sốt đất ở nhiều nơi: "Đây là bài học mà chúng tôi tiếp thu"

Trước tình trạng sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Văn Phấn cho biết đây là một bài học về công tác quản lý thị trường bất động sản do làm chưa được thấu đáo, dẫn tới việc môi giới lợi dụng tình trạng này để gây nóng thị trường. "Đây là bài học mà chúng tôi tiếp thu để làm thế nào trong cơ chế chính sách, tổ chức thực hiện, triển khai có kiểm tra, giám sát chặt chẽ hơn" - ông Phấn bày tỏ. Cũng theo ông Phấn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu kiểm tra, báo cáo tình trạng sốt đất xảy ra trong thời gian qua. Trong đó, Bộ yêu cầu các địa phương công bố quy hoạch và công khai bảng giá đất. Sau khi các địa phương công khai thông tin, tình trạng sốt đất có dấu hiệu hạ nhiệt. "Quy định của Luật đất đai đã nêu rất rõ, quy hoạch đều phải công khai. Riêng đối với giá đất, có thể vào website, cổng thông tin là nắm được" - ông Phấn nói. Trên cơ sở văn bản của Bộ, đến nay đã nhận được một số báo cáo của các địa phương về tình trạng sốt đất và đang cho tổng hợp để phân tích nguyên nhân. Ngoài ra, thực hiện chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đã có kế hoạch kiểm tra, thanh tra tại 26 địa phương trên cả nước.