Ghi Nhận Doanh Thu/lợi Nhuận Của Các Doanh Nghiệp Bất động Sản

GHI NHẬN DOANH THU/LỢI NHUẬN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Chắc có lẽ rất nhiều chứng sĩ thắc mắc lý do vì sao cac doanh nghiệp Bất động sản đang Bất động trong mùa dịch Covid 2021 nhưng Công ty nào cũng ghi nhận lãi ầm ầm và muốn book số nào thì sẽ có số đó, kế hoạch ghi nhận quý nào thì Y CHÓC số đó? Để các chứng sĩ hiểu rõ hơn tình hình BDS năm 2021 và dự báo cho các năm tới thì mình mạn phép chia sẽ các phương án ghi nhận doanh thu của các đơn vị BDS, liệu quý 3 và quý 4 là thời điểm tốt để các đơn vị này book doanh thu như “LỜI ĐỒN” hay không nhé.

Quy định theo Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, các chủ đầu tư sẽ ghi nhận doanh thu khi:

i) Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

ii) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

iii) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

iv) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

v) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

Trên thực tế thì việc ghi nhận doanh thu này khá phức tạp và các chủ đầu tư lên sàn lại càng có nhiều mạnh khóe và giai đoạn để ghi nhận, cơ bản làm sao để các nhà đầu tư đọc hiểu được doanh thu này đến từ những năm nào trước đó…

Để 1 chủ đầu tư có thể chào bán và ký được hợp đồng mua bán không hề dễ dàng, phải trải qua quá trình xin giấy phép rất khó và đảm bảo ít nhất các điều kiện:

1/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất/ QH 1/500 (TH đất công phải qua đấu giá)

2/ Giấy phép xây dựng

3/ Nếu tòa nhà cung cư phải xong phần móng – đất nền/nhà phố phải xong hạ tầng

4/ Hợp đồng bảo lãnh với NH

5/ Phải có được giấy phép đủ điều kiện bán hàng

*Thông thường không ai có thể chờ tới mấy năm trời bỏ cả mớ tiền để chờ xong mới bán cho khách mà thường các chủ đầu tư phải đẻ ra các đơn vị gọi là: ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN, ĐƠN VỊ PHÂN PHỐI HAY CÁC SÀN ĐỘC QUYỀN, thế nên phương án ghi nhận doanh thu cũng được tính kể từ lúc Chủ đầu tư bắt đầu ký Hợp đồng với Khách hàng và Bàn Giao nền hoặc căn hộ (đây là mấu chốt để CDT có thể binh doanh thu bất cứ lúc nào)

Mô hình 1: Mô hình bán lẻ - thông qua đơn vị phát triển dự án/ Công ty phân phối/ Sàn độc quyền

Khi phát triển dự án các công ty con phân phối tổng/dự án/sàn độc quyền sẽ nhận hàng từ Công ty mẹ và bán giữ chỗ cho các khách hàng, vẫn thu tiền theo tiến độ bình thường, nhưng sẽ không phải là hợp đồng mua bán mà thường sẽ là HỢP ĐỒNG TƯ VẤN giữ chỗ để mua căn hộ/nhà phố….khi thu được 30-50-70% thì khoản tiền này sẽ được chuyển về cho chủ đầu tư để phát triển hạ tầng, xây móng….thông thường cũng 6 tháng đến 1 năm do đó có khi thu đủ 95% nhưng chưa có hợp đồng mua bán.

• Trên báo cáo Kinh doanh: Doanh thu 0 đồng
• Trên bảng cân đối kế toán: Nhận tiền trước từ khách hàng
• Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ: dòng tiền nhận trước từ khách hàng

Vì là gà cùng một mẹ nên việc huy động vốn trước như thế này có thể xảy ra 1 năm trước đó – còn lại việc ghi nhận doanh thu sẽ làm tuần tự như sau:

• Quý 1: muốn ghi nhận lãi 200 tỷ (công ty báo lỗ bình thường)
• Quý 2: ghi nhận 100 tỷ (công ty vẫn báo lỗ) – tới đây cổ đông bỏ chạy mất dép vì sợ quý ¾ thảm hại hơn
• Quý 3 đùng 1 phát ghi cả 2,000 tỷ sướng tay – lúc này cổ đông lại ầm ầm lao vào…

Thủ thuật: Khi đủ điều kiện bán hàng CDT sẽ lần lượt ký hợp đồng với số lượng nhất định và phân bổ cho tới hết năm – XONG FILM.

Mô hình 2: Mô hình bán sĩ

Chủ đầu tư sẽ bán hết toàn bộ dự án cho Đơn vị phát triển dự án – việc bán hàng ra bên ngoài tùy thuộc vào Đơn vị phát triển và không quan tâm tới có thật sự Stock-out (nếu có thể xem cách đây mấy năm LDG-DXG làm 1 phát ghi nhận 200 tỷ doanh thu…bằng phương án này)

Với mô hình này hợp đồng giữa CDT và đơn vị phát triển dự án sẽ quy định các % ghi nhận, thường sẽ căn cứ vào:

• Biên bản bàn giao
• Tiến độ hoàn thành dự án (30-50-70%)

Với hình thức bán sĩ này thường sẽ không nhìn thấy ngay được số dư đang thu trước từ khách hàng mà sẽ được ghi nhận 1 cục theo quý/năm – PDR thường xuyên ghi nhận theo phương án này.

Mô hình 3: Đơn vị phát triển dự án – Đơn vị lên sàn là đơn vị phát triển dự án – không phải là chủ đầu tư

Để xin giấy phép cho 1 dự án rất khó khăn nên thường sẽ mua luôn cả dự án và biến các đơn vị này thành các công ty con trong tập đoàn/hoặc là 1 công ty độc lập – về mặt hình thức thì là 2 công ty khác nhau nhưng bản chất thì không khác gì là 1 công ty.

Đơn vị phát triển dự án sẽ chịu trách nhiệm marketing, phân phối và ký hợp đồng tư vấn cho CDT và ghi nhận trên bảng cân đối kế toán là khoản thu tiền trước từ khác hàng. Khi đơn vị CDT hoàn thành xong các thủ tục để có thể huy động vốn thì Đơn vị phát triển dự án sẽ ghi nhận doanh thu và cooking doanh thu/lợi nhuận theo từng giai đoạn. Với hình thức này Đơn vị phát triển dự án không những cooking dc doanh thu theo các thời kỳ mà còn cả lợi nhuận theo các thời kỳ.

Ví dụ: CDT quy định 1 sản phẩm bán ra đơn vị phát triển dự án có thể lãi 20-30-40-50% tùy thuộc vào quy định giữa 2 bên. Với hình thức này không khác gì khoán trọn dự án với lợi nhuận tùy thuộc, việc lên sàn và doanh thu chỉ tính cho đơn vị phát triển dự án còn chủ đầu tư thực tế lãi lỗ như thế nào thì không quan trọng.

Tóm lại, các chứng sĩ mới tập chơi Chứng khoán nghe các bác lùa gà Quý 1 – Chứng, Quý 2 bank, Quý 3 BĐS hay dựa vào PE để lùa gà đối với ngành BDS thì không chuẩn vì đơn giản việc ghi nhận vào thời điểm nào tùy thuộc vào Ý chí của Chủ đầu tư/CTCK/MMS/BigBoys…và có khi năm nay lỗ đậm nhưng năm sau thì lãi rất đậm…P/E chỉ là cái vỏ thôi.

Với các đơn vị bất động sản quan trọng nhất vẫn là: Quỹ đất và các dự án tương lai sẽ ghi nhận như thế nào, tôi dám cá rằng 90% doanh nghiệp BDS năm 2021 không bán được gì nhiều nhưng ghi nhận lãi vẫn đạt 100% kế hoạch, thậm chí gấp đôi…vì đã bán xong trong 2020 và có thể tới 2022 cũng không ghi hết lợi nhuận theo kế hoạch trình cho HĐCĐ….

P/S: các mã BDS thường rất khó lường….tốt chưa hẳn là mua dc….mà phải mua đúng lúc đang dc làm giá…

Mã nào đang hot MN: HDG, KDH, DXG, HDC, IJC…