Hệ Số Sử Dụng đất Là Gì? Cách Tính Chính Xác [Update 1h]

Trước khi thi công xây dựng bất cứ công trình nào, bản vẽ thiết kế của kiến trúc sư luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất để chủ nhà nắm được quy mô, từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình cũng như xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy hệ số sử dụng đất là gì, bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Hệ số sử dụng đất và khái niệm liên quan

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2). VD: Có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 100m2 xây lên 10 tầng thì công thức tính mật độ xây dựng như sau: 100 x 100/100= 10.

Hình ảnh biểu thị hệ số sử dụng đất là gì

 

Mật độ xây dựng là gì?

Hình ảnh biểu thị hình ảnh mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà vườn biệt thự

Hình ảnh biểu thị cách tính hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình trên toàn bộ lô đất, hay nói cách khác là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.

Mật độ xây dựng nhà ở, công trình, nhà xưởng,... được tính như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất công trình chiếm đóng (m2) / Tổng diện tích lô đất (m2) x 100%

VD: Diện tích xây dựng công trình là 70m2 trên lô đất 100m2 thì mật độ xây dựng là: 70/100 x 100% = 70%.  

Có 2 loại mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Công thức: HSSDĐ = (Tổng sàn xây dựng) / (diện tích xây dựng lô đất)

Ví dụ: Xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2m2 với 5 tầng trên một lô đất có S = 100m2m2.

Vậy HSSDĐ = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)

Hoặc:

Ta có 1 lô đất 1000m2, xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2, 400m2 đường nội bộ và cây xanh. Vậy ta có hệ số sử dụng đất HSSDĐ = 8 x 600 / 1000 = 4,8 lần.

Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:

– FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần

– FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550% 

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất 

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.

Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có FAR lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng. 

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi hết vòng đời (niên hạ sử dụng: 50 – 70 năm) vì theo các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Tại Việt Nam, việc quy hoạch còn thiếu sự kiểm soát về hệ số sử dụng đất, do vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác mà lại không chú ý đến việc tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm. Điều này đã dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch hay vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch bị giảm sút. Xem thêm danh sách căn hộ đang mở bán Tphcm: https://www.batdongsanonline.vn/du-an-dang-mo-ban/

Quy định hệ số sử dụng đất 

• Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.

• Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.

• Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên  giấy phép xây dựng. Vì vậy trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp. Phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường.. nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.Việc xác định rõ hệ số sử dụng đất sẽ giúp các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi hơn và giúp chủ nhà có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu có mâu thuẫn xảy ra.Xem thêm thị trương mua bán nhà đất năm 2021: https://www.batdongsanonline.vn/mua-ban-dat/