Hệ Số Sử Dụng đất Là Gì? Cách Tính Hệ Số Sử Dụng đất Mới Nhất?

Mục lục bài viết

• 1 1. Hệ số sử dụng đất là gì?
• 2 2. Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất:
• 3 3. Cách tính hệ số sử dụng đất:
• 4 4. Công thức tính và lấy ví dụ về tính hệ số sử dụng đất:

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Có thể hiểu một cách đơn giản thì hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2)

Hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đối với một công trình khác như sẽ có hệ số sử dụng đất khác như đối với:

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

+ Công trình đa năng (hoặc công trình hỗn hợp) là công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau (Ví dụ: một công trình được thiết kế sử dụng làm chung cư, khách sạn và văn phòng là công trình đa năng).

+ Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Cách xác định chiều cao của nhà, công trình, kết cấu trong các trường hợp cụ thể 

Đối với công trình, kết cấu thuộc  chiều cao được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình tới Điểm cao nhất của công trình (kể cả tầng tum hoặc mái dốc). Đối với công trình đặt trên mặt đất có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Nếu trên đỉnh công trình có các thiết bị kỹ thuật như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại… thì chiều cao của các thiết bị này không tính vào chiều cao công trình Thông thường thì chiều cao kết cấu sẽ được tính từ cao độ mặt đất tới Điểm cao nhất của công trình. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.

Chiều cao của kết cấu trong một số trường hợp riêng được quy định như sau:

+ Đối với kết cấu trụ/tháp/cột đỡ các thiết bị, chiều cao kết cấu được tính bằng tổng chiều cao của trụ/tháp đỡ thiết bị và thiết bị đặt trên trụ/tháp;

+ Đối với các kết cấu được lắp đặt trên các công trình hiện hữu chiều cao kết cấu được tính từ chân tới đỉnh của kết cấu được lắp đặt (Ví dụ: cột BTS chiều dài 12m, đặt trên nóc nhà 3 tầng hiện hữu, chiều cao kết cấu của cột BTS này được tính là 12m).

– Đối với kết cấu mà chiều cao trụ dỡ là Khoảng cách từ mặt trên bệ trụ đến đỉnh trụ; Độ cao so với mặt đất, mặt nước: Khoảng cách từ cáp treo tới mặt đất hoặc mặt nước (mực nước trung bình năm) bên dưới

– Đối với kết cấu chiều cao trụ cầu thì sẽ tính các khoảng cách từ mặt trên bệ trụ đến đỉnh trụ;

– Đối với kết cấu tường chắn thì đối với chiều cao tường chắn sẽ được tính từ mặt nền phía thấp hơn đến đỉnh tường;

– Đối với kết cấu đập thì chiều cao đập tính từ đáy chân khay thấp nhất đến đỉnh công trình;

– Đối với kết cấu đập từ mặt nền thấp nhất sau khi dọn móng (không kể phần chiều cao chân khay) đến đỉnh đập.

+ Số tầng cao của nhà/công trình: Bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất kể cả tầng kỹ thuật, tầng lửng, tầng áp mái, tầng tum và tầng nửa ngầm (Tầng nửa ngầm là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc ngang cốt mặt đất đặt công trình).

+ Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

+ Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

+ Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

+ Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ của tòa nhà.

+ Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m.

+ Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.

+ Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

+ Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

+ Đối với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ), tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2.

+ Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình

Theo thực tế chỉ số sử dụng đất thì đây là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.

2. Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất:

– Hệ số sử dụng đất: Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Tỷ lệ diện tích sàn (FAR) cho biết mối tương quan giữa diện tích lô đất mà tòa nhà được xây dựng và diện tích sàn tòa nhà có thể được sử dụng hoặc được phép sử dụng. Tỷ lệ diện tích sàn cao hơn ngụ ý rằng một công trình đô thị hoặc dày đặc hơn. Các hướng dẫn FAR được xác định bởi các thành phố tự quản và khác nhau giữa các địa phương.

– Tỷ lệ diện tích sàn (FAR) là phép đo diện tích sàn của một tòa nhà liên quan đến kích thước của lô / thửa mà tòa nhà đó tọa lạc. FAR được biểu thị dưới dạng số thập phân và được tính bằng cách chia tổng diện tích của tòa nhà cho tổng diện tích của thửa đất (diện tích tòa nhà ÷ diện tích lô đất). FAR là một cách hiệu quả để tính toán khối lượng hoặc khối lượng xây dựng trên một địa điểm phát triển và thường được sử dụng cùng với các tiêu chuẩn phát triển khác như chiều cao tòa nhà, phạm vi bao phủ của lô đất và diện tích lô đất để khuyến khích sự sắp xếp và hình thức phát triển mong muốn của cộng đồng. Trong bối cảnh này, FAR cao hơn cho thấy khối lượng xây dựng lớn hơn.

– Bảng tham khảo về hệ số sử dụng đất tối đa của lô chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. ( Bảng 2.12  Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành)

Bảng 2.12: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất
	≤ 3 000 m2	10 000 m2	18 000 m2	≥ 35 000 m2
≤16	4,0	3,5	3,4	3,25
19	4,8	3,9	3,78	3,6
22	5,6	4,34	4,2	3,99
25	6,4	4,64	4,48	4,24
28	7,2	4,95	4,77	4,5
31	8,0	5,3	5,1	4,8
34	8,8	5,61	5,39	5,06
37	9,6	5,88	5,64	5,28
40	10,4	6,24	5,98	5,59
43	11,2	6,58	6,3	5,88
46	12,0	6,9	6,6	6,15
>46	12,8	7,2	6,88	6,4

– Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

– Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

3. Cách tính hệ số sử dụng đất:

Hiện nay, do địa hình của nước ta phân bố không đều như là miền núi, đồng bằng, trung du, biển đảo nên tùy vào thực tế của mỗi địa phương, thì mỗi địa điểm, vùng đất tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau.

Khi tính hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây (tất cả các sàn của các tầng cộng lại, trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất (m2).

Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây tương ứng với tỷ lệ xây cho phép.

Theo quy định của pháp luật thì theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.

Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.

Theo quy định của pháp luật thì công chức tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng số diện tích sàn toàn công trình chịa diện tích lô đất.

Trong đó: Diện tích của sàn toàn công trình sẽ không bao gồm các diện tích cầu thang. Các lỗ trống như ô tháng máy hộ kỹ thuật, sàn kỹ thuật, tầng hầm. Còn lại hành lang, sàn kỹ thuật, tầng hầm sẽ được tính theo một công thức khác theo quy định của pháp luật.

+ Diện tích lô đất là tổng diện tích cả lô đất tính theo m2.

Sau đây mình sẽ cho ví dụ cụ thể để các bạn có thể hiểu hơn về cách tính hệ số sử dụng đất.

Ví dụ 1:

Người có đất có 50% đất làm công trình công cộng (siêu thị, công viên), 20% đất làm đường, còn lại 60% đất làm nhà ở, thì ta nói hệ số sử dụng đất là 60%

Ví dụ 2:

Ông A có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 70m2 và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 70 x 5/100= 3.5

Vậy trong trường hợp này, thì hệ số sử dụng đất thì hệ số sử dụng đất của ông A là 3,5. Diện tích sàn của ông A khi xác định hệ số sử dụng đất thì khi tính toán không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật) sàn kỹ thuật, tầng hầm nhưng có tính hành lang sàn kỹ thuật, tầng hầm sẽ phải trừ ra theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thì tùy từng tỉnh khi tính diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với cách tính diện tích sàn của các Sở xây dựng sẽ có sự khác nhau khi tính diện tích khi cấp phép có trường hợp thì sẽ tính cả các mái tum thang, sàn kỹ thuật.

Ngoài ra do nước ta chưa có quan điểm rõ ràng về quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên kéo theo các quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũng bị bỏ ngỏ. Nên đây đang được coi là vấn đề lớn cần được khắc phục ngay để phát triển đô thị đồng bộ hơn.

Cho nên khi quy định về hệ số sử dụng đất thì sẽ rất quan trọng cho các cơ quan nhà nước hoặc những tổ chức, cá nhân đang có nhu cầu xây dựng để tính toán đúng đắn các chi tiết khi xây dựng để từ đó tiết kiệm được công sức, thời gian cũng như thiệt hại có thể xảy ra.

4. Công thức tính và lấy ví dụ về tính hệ số sử dụng đất:

– Tỷ lệ diện tích sàn là mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn có thể sử dụng mà một tòa nhà có hoặc đã được phép có và tổng diện tích của lô đất mà tòa nhà đó có. Tỷ lệ cao hơn có thể cho thấy một công trình đô thị hoặc dày đặc. Chính quyền địa phương sử dụng tỷ lệ diện tích sàn cho các mã phân vùng.

​Tỷ lệ diện tích sàn = Tổng diện tích lô đất :  Tổng diện tích sàn tòa nhà​​

– Tỷ lệ diện tích sàn chiếm toàn bộ diện tích sàn của một tòa nhà, không chỉ đơn giản là diện tích của tòa nhà. Loại trừ khỏi tính toán diện tích vuông là các khu vực không có người sử dụng như tầng hầm, nhà để xe, cầu thang và trục thang máy. Các tòa nhà có số tầng khác nhau có thể có cùng giá trị tỷ lệ diện tích sàn. Mỗi thành phố đều có khả năng hạn chế hoặc không gian hạn chế có thể được sử dụng một cách an toàn. Bất kỳ việc sử dụng nào vượt quá điểm này đều gây căng thẳng quá mức cho một thành phố. Điều này đôi khi được gọi là hệ số tải an toàn.

– Tỷ lệ diện tích sàn có thể thay đổi do động lực dân số , mô hình tăng trưởng và hoạt động xây dựng khác nhau và do tính chất của đất hoặc không gian nơi đặt tòa nhà khác nhau. Các không gian công nghiệp, dân cư, thương mại, nông nghiệp và phi nông nghiệp có các hệ số tải an toàn khác nhau, vì vậy chúng thường có tỷ lệ diện tích sàn khác nhau. Cuối cùng, chính quyền địa phương thiết lập các quy định và hạn chế xác định tỷ lệ diện tích sàn.

– Tỷ lệ diện tích sàn là yếu tố quyết định sự phát triển ở bất kỳ quốc gia nào. Tỷ lệ diện tích sàn thấp nói chung là yếu tố cản trở việc xây dựng. Nhiều ngành, chủ yếu là ngành bất động sản , tìm cách tăng tỷ lệ diện tích sàn để mở rộng không gian và tài nguyên đất cho các nhà phát triển. Tỷ lệ diện tích sàn tăng lên cho phép nhà phát triển hoàn thành nhiều dự án xây dựng hơn, điều này chắc chắn dẫn đến doanh số bán hàng lớn hơn, giảm chi tiêu cho mỗi dự án và cung cấp nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu .

– Tỷ lệ diện tích sàn là mối quan hệ của tổng diện tích sàn có thể sử dụng của một tòa nhà so với tổng diện tích của lô đất mà tòa nhà đó đứng. Tỷ lệ cao hơn thường chỉ ra một khu vực đông đúc hoặc đô thị hóa cao. Tỷ lệ diện tích sàn thay đổi tùy theo loại cấu trúc, chẳng hạn như công nghiệp, dân cư, thương mại hoặc nông nghiệp.

– Tỷ lệ diện tích sàn không chỉ xem xét diện tích mặt bằng của tòa nhà mà còn xem xét toàn bộ diện tích sàn của tòa nhà. Các khu vực không có người sử dụng như ga ra để xe, trục thang máy và tầng hầm không được tính vào tỷ lệ diện tích sàn. Các địa phương có thể bị hạn chế về diện tích hoặc công suất hạn chế, và việc sử dụng vượt quá khả năng đó gây căng thẳng cho họ. Nó có thể được gọi là hệ số tải an toàn.

– Sự thay đổi về mật độ dân số, các hoạt động liên quan đến xây dựng, mô hình tăng trưởng và tính chất của không gian hoặc đất đai của tòa nhà khiến FAR thay đổi. Vì các hệ số tải trọng an toàn cho các không gian nông nghiệp, dân cư và công nghiệp là khác nhau, FAR là khác nhau đối với các không gian khác nhau. Chính quyền địa phương thiết lập các hạn chế và quy định để thiết lập FAR.

– Tỷ lệ diện tích sàn (FAR) cũng có thể giúp xác định trình độ phát triển trong nền kinh tế. Ngành bất động sản tìm kiếm sự gia tăng trong FAR, ngụ ý rằng họ đang tìm cách mở rộng tài nguyên đất và không gian cho các nhà phát triển.

– FAR cao hơn cho phép các nhà phát triển hoàn thành các dự án xây dựng mật độ cao, do đó, dẫn đến tăng doanh thu và nguồn cung và giảm chi phí cho mỗi dự án. Mặt khác, FAR thấp sẽ hạn chế các công trình xây dựng và tăng trưởng. Nếu FAR tăng, tài sản có thể trở nên có giá trị hơn trong trường hợp tòa nhà được xây dựng theo cách cho phép nhiều không gian hơn hoặc nhiều người hơn.

– Chính quyền địa phương có thể sử dụng con số tỷ lệ diện tích sàn để chia các khu đất thành các khu nhằm hạn chế mật độ đô thị. Tỷ lệ này không chỉ hạn chế mật độ xây dựng mà còn hạn chế số lượng người được phép vào một tòa nhà trong trường hợp không có sự kiểm soát về hình dạng bên ngoài của tòa nhà.

– Ví dụ, giả sử rằng FAR được theo sau bởi một khu đất là 0,2. Nó ngụ ý rằng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng của các tòa nhà trên lô đất nói trên không được vượt quá 1/5 diện tích lô đất.

Do đó, nếu lô đất rộng 15.000 bộ vuông, tổng diện tích sàn của các tầng trong tất cả các tòa nhà trên ô đất không được lớn hơn 3.000 bộ vuông.

Các kiến ​​trúc sư có thể lên kế hoạch tiêu thụ diện tích cho phép trong cả tòa nhà một tầng hoặc nhiều tầng. Tuy nhiên, đối với cùng một diện tích sàn, diện tích của tòa nhà nhiều tầng phải nhỏ hơn diện tích của tòa nhà một tầng.

– Có thể cho phép sự linh hoạt nhất định trong thiết kế tòa nhà khi các giới hạn dọc và ngang được kết hợp thành một hình. Lợi ích của việc coi diện tích sàn là không thay đổi là nó phù hợp với các cân nhắc khác áp dụng cho các quy định về phân vùng. Tuy nhiên, một chủ đầu tư có thể xây một khu chung cư lớn hơn trên một mảnh đất có thể làm giảm giá trị của bất động sản liền kề có giá trị bán cao được củng cố bởi một quan điểm hiện đang bị cản trở.

– Sự khác biệt giữa tỷ lệ diện tích sàn và tỷ lệ bao phủ lô: Mặc dù tỷ lệ diện tích sàn tính toán kích thước của tòa nhà so với lô đất, nhưng phạm vi bao phủ của lô đất sẽ tính đến kích thước của tất cả các tòa nhà và công trình kiến ​​trúc. Tỷ lệ bao phủ của lô bao gồm các cấu trúc như nhà để xe, hồ bơi và nhà kho – bao gồm cả các tòa nhà không phù hợp. Hạn chế của việc sử dụng tỷ lệ diện tích sàn : tác động của tỷ lệ diện tích sàn lên giá trị đất làm giảm theo cả hai cách. Trong một số trường hợp, tỷ lệ diện tích sàn tăng lên có thể làm cho bất động sản có giá trị hơn nếu chẳng hạn, một khu chung cư có thể được xây dựng cho phép thuê rộng rãi hơn hoặc nhiều người thuê hơn.

– Ví dụ về cách sử dụng tỷ lệ diện tích sàn:

+ Tỷ lệ diện tích sàn của một tòa nhà 1.000 foot vuông với một tầng nằm trên lô đất rộng 4.000 foot vuông sẽ là 0,25 lần. Một tòa nhà hai tầng trên cùng một lô đất, trong đó mỗi tầng là 500 feet vuông, sẽ có cùng giá trị tỷ lệ diện tích sàn.

+ Được coi là một cách khác, một lô đất có tỷ lệ diện tích sàn là 2,0x và diện tích hình vuông là 1.000. Trong trường hợp này, một nhà phát triển có thể xây dựng một tòa nhà có diện tích lên tới 2.000 bộ vuông. Điều này có thể bao gồm một tòa nhà rộng 1.000 foot vuông với hai tầng.

+ Như một ví dụ thực tế, hãy xem xét một tòa nhà căn hộ để bán ở Charlotte, Bắc Carolina. Giá chào bán cho khu chung cư là 3 triệu đô la và trải rộng 17.350 bộ vuông. Toàn bộ lô đất rộng 1,81 mẫu Anh hoặc 78,843 feet vuông. Tỷ lệ diện tích sàn là 0,22x, hay 17,350 chia cho 78,843.