Mật độ Xây Dựng Rất Lạ: Đất 50m2 Chỉ được Xây Nhà 17m2?

Những khu vực dân cư đông đúc tại P.Tam Phú bị UBND Q.Thủ Đức áp mật độ rất thấp khi xin giấy phép xây dựng - Ảnh: NGỌC HÀ

Phản ảnh với Tuổi Trẻ, nhiều người dân ở Q.Thủ Đức cho biết gần đây, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng của họ được UBND quận yêu cầu vẽ lại bản vẽ thiết kế với mật độ xây dựng từ 50%, 40%, thậm chí 35% diện tích đất.

Ép cho... vừa quy hoạch

Ông Nguyễn Văn V. cho biết ông mua lô đất 50m2 ở P.Tam Phú (Q.Thủ Đức) từ năm 2016 trong một khu đất được tách thửa, chuyển mục đích hàng loạt. Cuối tháng 3-2019, ông làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thì hồ sơ bị trả, kèm công văn của Phòng quản lý đô thị quận hướng dẫn ông vẽ lại bản vẽ thiết kế với mật độ xây dựng 35% diện tích đất (tức chỉ được xây 17,5m2 - PV) cho phù hợp với quy hoạch 1/2.000 của khu vực.

Ông V. choáng váng: "Diện tích nhà quá nhỏ, không đủ chỗ cho gia đình tôi ở, mà diện tích đất để trống quá rộng. Xung quanh người ta xây dựng nhà gần 100% diện tích đất thì nhà tôi chừa ra một miếng trống để làm gì? Nhà nước vận động người dân có đất nhỏ hợp khối với nhau để tránh nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, còn tôi có đất lớn thì Nhà nước khống chế mật độ thấp để thành nhà siêu nhỏ".

Phòng quản lý đô thị Q.Thủ Đức cho rằng khu vực đất ông V. xin giấy phép xây dựng chưa có quy hoạch 1/500, chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Vì vậy, quận dựa trên quy hoạch 1/2.000 của khu vực để áp dụng mật độ xây dựng.

Nhưng thực tế xung quanh đất của ông V. đã có nhiều lô đất cùng diện tích được UBND Q.Thủ Đức cấp giấy phép xây dựng với mật độ xây dựng gần như 100%. Hỏi ra, ông V. mới biết những lô đất này vừa được cấp giấy phép xây dựng trước ông không lâu, có nhà xây xong chưa có người dọn đến ở, một vài nhà còn chưa hoàn thiện.

Tương tự, một trường hợp khác xin giấy phép xây dựng trên đất ở trong khu chỉnh trang đô thị ở đường số 6, P.Tam Phú cũng được Phòng quản lý đô thị Q.Thủ Đức yêu cầu điều chỉnh bản vẽ thiết kế với mật độ xây dựng 50% cho lô đất rộng hơn 55m2. Khu vực tại đường số 6, lô đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, nhà dân xây gần kín đất.

Một trường hợp nữa xin giấy phép xây dựng tại P.Hiệp Bình Phước cũng được phòng này hướng dẫn điều chỉnh bản vẽ xây dựng còn 63% cho lô đất hơn 80m2.

Trước yêu cầu điều chỉnh bản vẽ thiết kế nhà với mật độ xây dựng thấp... bất thường như trên, nhiều người dân đã chọn cách không xin giấy phép nữa. Bởi theo họ, cách tính mật độ xây dựng của UBND Q.Thủ Đức tại các công văn trả lời là sai so với quy định pháp luật và thực tế áp dụng lâu nay, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.

Một số người gửi văn bản kiến nghị UBND Q.Thủ Đức và Phòng quản lý đô thị xem lại cách áp dụng mật độ xây dựng trên nhưng không có kết quả tốt hơn.

Hình thành nhiều nhà "siêu mỏng"

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện UBND Q.Thủ Đức cho biết trước đây quận áp dụng quyết định 29 của UBND TP.HCM về quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị để tính mật độ xây dựng khi cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ.

"Việc này, theo kết luận của Sở Xây dựng năm 2017, là phù hợp. Tuy nhiên, đến tháng 12-2018, tại một kết luận thanh tra khác thì Sở Xây dựng cho rằng áp dụng văn bản này để tính mật độ khi cấp giấy phép xây dựng là chưa bảo đảm điều kiện cấp phép xây dựng theo quy định hiện hành. Kết luận thanh tra cuối năm 2018 đề nghị quận phải cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phù hợp với chỉ tiêu kiến trúc của đồ án quy hoạch phân khu (tức quy hoạch 1/2.000)" - người đại diện Q.Thủ Đức giải thích.

Như vậy, từ cuối năm 2018 đến nay, Q.Thủ Đức áp dụng tính mật độ xây dựng khi cấp phép xây dựng cho từng thửa đất của người dân theo mật độ của đồ án quy hoạch 1/2.000 của khu vực. Theo Q.Thủ Đức, việc áp dụng như vậy là phù hợp với hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Chính quận này cũng có văn bản thừa nhận có nhiều thửa đất của người dân có diện tích chỉ 40-50m2, khi áp dụng mật độ xây dựng của đồ án quy hoạch 1/2.000 thì diện tích được phép xây dựng tối đa chỉ là 12-16m2, dẫn đến hình thành các căn nhà siêu nhỏ, "siêu mỏng" làm mất mỹ quan đô thị.

Có trường hợp khu đất thuộc quy hoạch cây xanh, đường giao thông..., đồ án quy hoạch 1/2.000 không có các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hoặc chỉ tiêu quá thấp thì UBND Q.Thủ Đức chưa xem xét cấp giấy phép xây dựng, và đề nghị người dân chờ hướng dẫn của các cơ quan chức năng.

UBND Q.Thủ Đức cũng cho biết các công văn phản hồi của các sở Xây dựng, Quy hoạch - kiến trúc chỉ nói quận áp dụng cách tính mật độ như trên là chưa phù hợp. Tuy nhiên, các sở chưa hướng dẫn cụ thể quận phải tính mật độ xây dựng như thế nào là phù hợp, nên chưa thể áp dụng cách tính khác.

Chỉ Q.Thủ Đức làm thế

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều quận huyện khác trên địa bàn TP như Q.7, Q.9... cho biết việc tính mật độ xây dựng cho từng lô đất khi cấp giấy phép xây dựng cho người dân vẫn được áp dụng theo quy định của UBND TP.

Cụ thể, các quận huyện trên đều cho phép xây dựng 100% trên diện tích đất 50m2; khoảng 80% (đối với đất ngoại thành) và 85% (đất nội thành) trên lô đất có diện tích 100m2.

Hiện trên địa bàn TP chưa có quận huyện nào áp mật độ xây dựng toàn khu theo quy hoạch 1/2000 lên từng lô đất như Q.Thủ Đức.

Biết là không đúng, nhưng chờ nghiên cứu

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, việc sử dụng mật độ xây dựng của một khu vực hoặc của một ô phố để xác định mật độ xây dựng của từng lô đất cụ thể như UBND Q.Thủ Đức áp dụng là chưa phù hợp. Sau khi dẫn một số quy định pháp luật hiện hành, sở này hướng dẫn UBND Q.Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch - kiến trúc xây dựng quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị để làm căn cứ cấp GPXD.

Văn bản trả lời của Sở Quy hoạch - kiến trúc cũng yêu cầu tương tự mà không hướng dẫn cụ thể quận này phải tính mật độ xây dựng cho từng lô đất như thế nào khi chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị. Trả lời Tuổi Trẻ, một chuyên gia cấp phép của Sở Xây dựng trả lời... phải chờ nghiên cứu.

Một lãnh đạo Sở Quy hoạch - kiến trúc cũng nhận định việc áp mật độ xây dựng của toàn khu lên mật độ của một lô đất không phải là cách làm đúng. Nhưng việc phải tính mật độ xây dựng như thế nào cho từng lô đất thì phải do quận tính toán cho từng khu vực cụ thể.

"Phải phân ra diện tích nào trong khu vực là cây xanh, đường giao thông, công trình công cộng..., phần diện tích đất ở còn lại là bao nhiêu rồi mới ra mật độ xây dựng cho từng lô đất... Cụ thể phải do UBND quận tính toán, nhưng thực tế cho thấy mật độ xây dựng của từng lô đất bao giờ cũng cao hơn mật độ xây dựng trong đồ án quy hoạch 1/2.000" - một lãnh đạo sở trả lời Tuổi Trẻ.

TP.HCM kiểm tra đột xuất về cải cách hành chính từ tháng 4

TTO - Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hành chính và trả kết quả ở các sở ngành, quận huyện, phường xã tại TP.HCM sẽ bị kiểm tra đột xuất từ tháng 4 đến hết tháng 10-2019