Mua Bán Nhà đất Bằng Giấy Viết Tay Có Làm được Sổ đỏ Không - FBLAW

Có thể bạn quan tâm

Mua bán nhà đất bằng giấy tay có làm được sổ đỏ không là vấn đề nhiều người quan tâm khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất trên thị trường. Trường hợp này đang rất phổ biến trên thực tế, và pháp luật có quy phạm điều chỉnh không? Quý khách hàng hãy cùng Luật FBLAW tìm hiểu một số thông tin về vấn đề này nhé!

mua-ban-nha-dat-bang-giay-viet-tay-co-lam-duoc-so-do-khong

I. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

– Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

– Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất. Mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

>>>Xem thêm: Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kỹ năng công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

II. Các trường hợp giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý

Vậy Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có làm được sổ đỏ không? Đây là câu hỏi của rất nhiều khách hàng khi rơi vào các hoàn cảnh chưa thể ký kết bằng hợp đồng có công chứng hay chứng thực được. Thực tế, có một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý như sau:

2.1. Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ.

Tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi pháp quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, các bên tiến hành các thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

2.2. Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014.

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có làm được sổ đỏ không? Trường hợp ký kết hợp đồng mua bán nhà đất trước ngày 01/07/2014, một số trường hợp được xem xét giá trị pháp lý của các giao dịch này.

Theo quy định tại Khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Thì có 02 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hoặc ký kết hợp đồng không công chứng không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:

1. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này. Thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu. (theo quy định của luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất). Thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.

2. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về QSDĐ.

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có GCN của bên chuyển quyền sử dụng đất. (hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định) thì thực hiện theo quy định như sau:

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy CN quyền sử dụng đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

VPĐKĐĐ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ ở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo: thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp. (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên PTTTĐC địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp. Thì VPĐĐ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. (đối với trường hợp không nộp GCN để làm thủ tục đồng thời cấp GCN quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển quyền).

Trường hợp có đơn để nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKĐĐ hướng dẫn các bên nộp đơn đến CQNN có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, theo quy định trên có 2 trường hợp sau không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

III. Các nội dung trong Hợp đồng mua bán nhà đất tham khảo.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

(Số:…../HĐCN/……)

Căn cứ các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp lý có liên quan;

Hôm nay, ngày…… tháng…….. năm 2021, tại………………… Chúng tôi gồm:

I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG:

Họ tên Ông/Bà:…………………………………………………………………………………………………………………

Sinh ngày:………………………………………………………………………………………………………………………..

CMND/CCCD/HC số:……………………….do………………………..cấp ngày:……/………./…………………….

Địa chỉ :……………………………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại:……………………………………………………………………………………………………………………

III. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:

Họ tên Ông/Bà:…………………………………………………………………………………………………………………

Sinh ngày:………………………………………………………………………………………………………………………..

CMND/CCCD/HC số:……………………….do………………………..cấp ngày:……/………./…………………….

Địa chỉ :……………………………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại:……………………………………………………………………………………………………………………

Sau khi thỏa thuận và thống nhất, hai bên đồng ý tiến hành việc chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với các nội dung sau:

Điều 1. Thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1. Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhựơng đối với thửa đất căn cứ theo:…………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………….

2. Đặc điểm, thông tin về thửa đất như sau:

– Thửa đất số:……………………………………………………………………………………………………………………

– Tờ bản đồ số:………………………………………………………………………………………………………………….

– Địa chỉ thửa đất:………………………………………………………………………………………………………………

– Diện tích: ……………………………………………………………………………………………………………………….

– Hình thức sử dụng:………………………………………………………………………………………………………….

– Mục đích sử dụng: …………………………………………………………………………………………………………

– Thời hạn sử dụng:…………………………………………………………………………………………………………..

– Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………………………………………………….

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có):………………………………………………………….

3. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau:

– Mật độ xây dựng:…………………………………………………………………………………………………………….

– Số tầng cao của công trình xây dựng: ……………………………………………………………………………….

– Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được phê duyệt: ……………………………………………………………..

– Chiều cao tối đa của công trình xây dựng:………………………………………………………………………….

4. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:

a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………….

Điều 2. Giá trị chuyển nhượng

Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là:………………………………………………VNĐ (bằng chữ:…………………………Việt Nam đồng).

Điều 3. Phương thức thanh toán

Phương thức thanh toán:……………………………………………………………………………………………
Các thỏa thuận khác: ………………………………………………………………………………………………..

Điều 4. Thời hạn thanh toán

(lưu ý các bên thỏa thuận việc thanh toán một lần hoặc có thể nhiều lần..)

Điều 5. Bàn giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký quyền sử dụng đất

1. Bàn giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được các bên lập thành biên bản;

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
Các giấy tờ tờ pháp lý về đất đai (bản sao):……………………………………..
Các giấy tờ khác (nếu có):……………………………………………………………..

c) Bàn giao trên thực địa: …………………………………………………………………………………………………..

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Trong thời hạn………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Thười điểm bàn giao đất, nhà trên thực địa: …………………………………………………………………
Các thỏa thuận khác giữa các bên (nếu có): ………………………………………………………………..

Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí

(các bên thỏa thuận về ai là người có trách nhiệm đóng các khoản này…).

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên

7.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

………………………………………………………………………………………………………………………………

Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

1. Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm trong trường hợp vi phạm các nội dung được liệt kê dưới đây: