Muôn Kiểu Xoay Xở Của Người Mua Nhà Khi Mất Khả Năng Thanh Toán

Năm 2018, vợ chồng chị Kim Dung (Thanh Xuân, Hà Nội) vay ngân hàng hơn một tỷ đồng để mua căn nhà giá hơn 2,3 tỷ. Chị vay ưu đãi từ nhà băng hợp tác với chủ đầu tư và được ân hạn nợ gốc trong 18 tháng. Lãi suất áp dụng trong hơn một năm đầu là 8% mỗi năm. Tuy nhiên, khi nhà được bàn giao cũng là lúc hết thời gian ân hạn, khoản vay của chị Dung áp dụng mức lãi suất thả nối 11,5% một năm, đồng thời chị cũng phải trả nợ gốc. Đây cũng là lúc việc làm ăn của gia đình chị gặp khó khăn hơn do những ảnh hưởng của dịch bệnh.

Để giảm áp lực trả nợ, gần đây chị cũng tất toán khoản vay ở ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư, sau đó chuyển sang vay ở một nhà băng khác với lãi suất cho vay mới 7,5% trong năm đầu. Khi chuyển khoản vay, chị cũng được hưởng chính sách ân hạn nợ gốc trong một năm nên khoản tiền phải thanh toán hàng tháng giảm đáng kể.

"Thực tế, tôi phải chịu khoản phạt không thấp từ ngân hàng cũ khi làm thủ tục trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, trước mắt, chúng tôi cần giải quyết những khó khăn, giảm áp lực trong ít nhất một năm tới khi tình hình dịch bệnh khiến việc làm ăn không thuận lợi", chị Dung bày tỏ.

Mua một mảnh đất để đầu tư tại Đà Nẵng, anh Văn (Nam Từ Liêm) gần đây cũng phải xoay sở để tất toán khoản vay tại ngân hàng cũ để chuyển khoản vay sang một nhà băng khác nhằm tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc trong năm đầu. Tương tự anh Văn, song anh Chính (Đống Đa) lại chọn cách liên hệ với ngân hàng để xin giãn nợ sau mấy tháng liên tục nhận thông báo về khoản nợ quá hạn. Tuy nhiên, đến nay anh chưa nhận được phản hồi từ nhân viên nhà băng.

Một số nhà đầu tư lại tính đến phương án cắt lỗ trong bối cảnh không cân đối được nguồn tài chính để trả ngân hàng. Giữa năm 2018, anh Vũ Quân (Hoàng Mai) mua căn hộ chung cư 55m2 tại Gia Lâm, Hà Nội, giá hơn 1,6 tỷ đồng với mục đích đầu tư. Khi đó, anh Quân có hơn 500 triệu đồng, số tiền còn lại vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 0%, thời gian ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng.

Năm ngoái, khi hết ân hạn lãi suất, ngân hàng áp dụng mức lãi suất thả nổi vào khoảng hơn 11% một năm. Trong khi đó, lượng tiền dự phòng đã cạn, mà anh mà chưa bán được căn hộ, giá cho thuê không như kỳ vọng. Giữa năm nay, nhà đầu tư này đành chấp nhận bán cắt lỗ căn hộ hơn 200 triệu đồng.

Báo cáo thị trường tháng 8 của DKRA cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện việc một số nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay. Đơn vị này đánh giá, nếu tình hình dịch bệnh kéo dài, rất có thể thị trường sẽ xuất hiện việc bán tháo, giảm giá bất động sản trên diện rộng.

Mất khả năng thanh toán là tình trạng phổ biến của người mua nhà để ở cũng như nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt sau khi làn sóng Covid-19 lần thứ tư xuất hiện. Trao đổi với Kênh dữ liệu bất động sản Vhome, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực thừa nhận, một số bộ phân người mua nhà để ở và nhà đầu tư bị ảnh hưởng thu nhập nên không đủ để trang trải lãi vay ngân hàng, thậm chí kiệt quệ tài chính. Ông cho rằng, trong giai đoạn khó khăn này, có ít nhất 3 phương án giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà.

Phương án thứ nhất, theo ông Lực là người mua nhà có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ hoặc miễn nợ với ngân hàng. Trong bối cảnh này, chuyên gia cho rằng, yếu tố quan trọng hơn cả là các tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn cần trao đổi để cơ cấu lại khoản nợ cho phù hợp, cấu trúc lại hoạt động sản xuất, kinh doanh và xây dựng phương án giảm lãi suất ở mức khả thi...

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng nhìn nhận, việc giảm mạnh lãi suất cho vay không dễ, bởi bản thân ngân hàng cũng là một doanh nghiệp nên giảm lãi suất sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận, và phải có sự đồng thuận của cổ đông. Đối với nhóm khách hàng vay mua nhà, việc giảm lãi vay hay hoãn nợ rất khó vì đây không phải đối tượng cho vay được ưu tiên. Trường hợp mua nhà tại các dự án có sự phối hợp cho vay giữa ngân hàng và chủ đầu tư thì một số nhà băng có thể xem xét, nhưng việc này cần áp dụng thống nhất với toàn bộ đối tượng vay.

Phương án thứ hai, theo ông Lực, nhà đầu tư nếu đang vay nợ quá lớn, có số vốn nhỏ thì phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ.

"Nhiều người mua nhà có dòng vốn không dày và tỷ trọng sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi hết thời gian hưởng ưu đãi lãi suất, việc làm ăn không thuận lợi, nhà đầu tư không nên mạo hiểm tiếp tục theo đuổi cuộc chơi trong dài hạn. Giải pháp thanh khoản nhanh để thu hồi vốn dù đáng tiếc nhưng vẫn nên mạnh dạn quyết định", ông Lực phân tích.

Phương án thứ ba, theo ông Lực, trường hợp mua căn hộ để ở, nhiều cư dân có xu hướng chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để tiếp tục được hưởng ân hạn nợ gốc hoặc ưu đãi lãi suất. Tuy nhiên, đây chỉ là phương án mang tính tạm thời, không dài hạn, trong trường hợp rất cần thiết thì nên cân nhắc.

Thuý Hằng