Phương Pháp định Giá Bất Động Sản Nào Hiệu Quả Và Chính Xác?

Trong quá trình tư vấn bán hàng, không thể bỏ qua bước định giá bất động sản – một yếu tố then chốt giúp bạn hiểu rõ giá trị thực của tài sản. Vậy định giá bất động sản là gì và có những phương pháp nào giúp xác định giá trị chính xác nhất? Thẩm định giá trị tài sản như căn hộ, nhà đất thường dựa trên các phương pháp đặc biệt nhằm ước tính chính xác giá trị thực sự của bất động sản. Chúng ta sẽ cùng khám phá nhiệm vụ, cách thức và kinh nghiệm trong việc định giá bất động sản.

1. 1. Định giá bất động sản là gì?
2. 2. Mục đích của định giá bất động sản
3. 3. 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất hiện nay
   1. 3.1. Phương pháp so sánh
   2. 3.2. Phương pháp chi phí tái tạo
   3. 3.3. Phương pháp chi phí thay thế
   4. 3.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
   5. 3.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
   6. 3.6. Phương pháp thặng dư
   7. 3.7. Phương pháp chiết trừ
4. 4. Các nguyên tắc cần nắm khi định giá BĐS
   1. 4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
   2. 4.2. Nguyên tắc thay thế
   3. 4.3. Nguyên tắc cung – cầu
   4. 4.4. Nguyên tắc thay đổi
   5. 4.5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
   6. 4.6. Nguyên tắc phù hợp
   7. 4.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
   8. 4.8. Nguyên tắc cạnh tranh
5. 5. Tổng kết

1. Định giá bất động sản là gì?

“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Trích theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định.

Hiểu một cách đơn giản, định giá bất động sản là số tiền ước tính thuộc về giá trị quyền sử dụng đất, nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với mảnh đất đang được tiến hành giao dịch trên thị trường vào thời điểm định giá. Định giá bất động sản nhằm vào một mục đích nào đó bằng phương pháp thích hợp.

2. Mục đích của định giá bất động sản

Mục đích của việc định giá bất động sản rất đa dạng và phục vụ nhiều mục tiêu, bao gồm:

• Khấu hao tài sản, bồi thường hoặc đánh giá giá trị tài sản hiện có.
• Hỗ trợ trong việc hợp nhất, sáp nhập, cho thuê, hoặc sang tên doanh nghiệp.
• Định giá trong các giao dịch mua bán tài sản đơn lẻ hoặc chuyển nhượng bất động sản.
• Phục vụ cho mục đích bồi thường, thế chấp.
• Xác định giá trị tài sản khi tiến hành cổ phần hóa.
• Là cơ sở để tính thuế, do cơ quan thuế và chuyên gia thực hiện.
• Hỗ trợ doanh nghiệp trong thanh quyết toán tài sản, tách hoặc nhập doanh nghiệp.
• Tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu khi cần xử lý các vấn đề phát sinh.

>>> Xem thêm: Tham khảo kênh đầu tư bất động sản tốt và mang lại lợi nhuận cao

3. 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất hiện nay

Các cách định giá bất động sản hiện nay được thực hiện dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản. Chính vì vậy, có một số phương pháp thẩm định giá chính xác thường được sử dụng hiện nay như:

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp định giá bất động sản dựa trên so sánh được coi là một trong những cách hiệu quả nhất để xác định giá trị của tài sản. Phương pháp này sử dụng việc phân tích giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường, từ đó rút ra những so sánh cần thiết nhằm ước lượng và xác định giá trị thực tế của tài sản cần thẩm định. Cơ sở của phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là người mua sẽ không sẵn sàng chi tiền cho một bất động sản nếu họ có thể tìm được một lựa chọn tương đương với giá thấp hơn.

Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản cần thẩm định sẽ tương đương với giá trị của các tài sản có đặc điểm tương tự trên thị trường. Nói một cách đơn giản, phương pháp này tìm kiếm những minh chứng về giá bán của các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị hợp lý của tài sản cần định giá.

3.1.1. Các bước tiến hành

Tìm hai mảnh đất giống nhau hoàn toàn trên thị trường là điều không thể xảy ra. Bởi mỗi mảnh đất sẽ có diện tích khác nhau, vị trí khác nhau, quang cảnh cũng như đặc điểm pháp lý khác nhau. Ngoài ra, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian.

Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định giá trị của bất động sản nào đó thì cần thu thập các thông tin về giao dịch của các mảnh đất gần giống trên thị trường với mảnh đất cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích giá cả của các giao dịch đó. Từ đó đối chiếu lại với bất động sản cần thẩm định để có được những thay đổi thích hợp, đưa được ra mức giá hợp lý nhất.

Bước 1: Tiến hành tìm kiếm những thông tin có liên quan về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần đây. Sau đó tiến hành đối chiếu về các mặt như. Chú ý đến những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị như kiểu cách, vị trí, không gian, môi trường, pháp lý…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

• Tình trạng vật chất của bất động sản.
• Mặt bằng có gì chú ý?
• Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
• Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
• Tình trạng pháp lý.
• Thời gian giao dịch.
• Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Sau đó tiến hành kiểm tra, xác thực và phân tích các giao dịch chứng cớ. Từ đó đưa ra được những so sánh , đánh giá dành cho bất động sản mục tiêu. Để có được những đánh giá xác thực thì trong quá trình phân tích thị trường cần làm rõ được các yếu tố: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Chọn ra một và bất động sản thích hợp nhất để so sánh

Bước 4: Xác định và chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa bất động sản chứng cứ và bất động sản mục tiêu dùng để so sánh. Sau đó dựa trên sự khác nhau của các yếu tố có liên quan để tiến hành điều chỉnh giá cho thích hợp. Cách điều chỉnh thường thấy của các nhà là công việc thẩm định bất động sản đó là lấy bất động sản mục tiêu là trung tâm. Các điều chỉnh chứng cớ đều xoay quanh bất động sản mục tiêu. Nếu trong quá trình điều chỉnh mà nhận thấy bất động sản chứng cớ có những yếu tố tốt hơn bất động sản mục tiêu thì cần tiến hành hạ giá giao dịch của bất động sản chứng cớ và ngược lại.

Bước 5: Sau khi đã tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản thì tiến hành ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

3.1.2. Ưu điểm

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bđs đơn giản. Nó được sử dụng phổ biến rộng rãi bởi những ưu điểm dưới đây:

• Phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không yêu cầu các công thức hay mô hình cố định phức tạp. Quá trình định giá chủ yếu dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường, từ đó rút ra những kết luận về giá trị dựa trên các dấu hiệu rõ ràng.
• Phương pháp này còn phản ánh chính xác quan điểm của thị trường, dựa trên các bằng chứng cụ thể và minh bạch về giá trị bất động sản. Vì vậy, nó dễ dàng được các cơ quan pháp lý chứng thực và nhận được sự tin tưởng cao từ phía khách hàng.
• Phương pháp so sánh là nền tảng cho nhiều phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

3.1.3. Hạn chế

Bên cạnh ưu điểm như trên, phương pháp so sánh cũng tồn tại một số hạn chế như sau:

• Để có thể thực hiện được việc định giá một bất động sản nào đó thì bắt buộc phải có giao dịch về bất động sản tương tự như nó ở cùng một khu vực. Nếu có ít bất động sản dùng để so sánh, không đáp ứng được các tiêu chí thì độ chính xác sẽ không cao.
• Các thông tin để đối chứng để mang tính lịch sử. Nếu như thị trường có biến động, những thông tin mang tính lịch sử ấy chỉ có giá trị trong thời gian ngắn thì thông tin cũng thiếu chính xác.
• Phương pháp thẩm định bất động sản dựa vào phương pháp so sánh này đòi hỏi các thẩm định viên phải là những người thực sự có kinh nghiệm, nhiều kiến thức thì mới có thể đưa ra được kết quả chính xác.

3.1.4. Điều kiện áp dụng

Để áp dụng được cách định giá bđs này, cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Chất lượng thông tin dùng để so sánh phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và tra cứu được. 
• Bắt buộc thị trường bất động sản phải ổn định để tránh những sai số thiếu chính xác.
• Thường được áp dụng khi định giá các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản với vốn ít cho người mới

3.2. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là cách định giá bất động sản dựa trên việc xác định cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo công trình xây dựng giống với công trình xây dựng thẩm định giá, giá cả hiện hành trên thị trường và giá trị hao mòn của công trình xây dựng đang cần thẩm định giá. Phương pháp tiếp cận chi phí tái tạo nằm trong cách tiếp cận từ chi phí.

3.2.1. Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính được giá trị riêng của lô đất. Cách ước tính được thực hiện như sau: hay coi lô đất đó là lô đất trống. Nó đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc định giá đất được quy định trong luật đất đai cùng các nguyên tắc định giá khác theo quy định của nhà nước và các bộ ngành có liên quan.

Bước 2: Tiếp đó là ước tính tổng chi phí dùng để xây dựng trong thời điểm hiện tại để thay thế công trình hiện có trên mảnh đất ấy,

Bước 3: Ước tính hao mòn và giá trị hao mòn lũy kế.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng trên mảnh đất cần định giá bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hiện tại của công trình.

Bước 5: Tính được giá trị bất động sản cần thẩm định bằng cách tính tổng kết quả của bước 1 và bước 4.

3.2.2. Ưu điểm

Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng. Nó có cơ sở vững chắc là dựa vào chứng cứ giá trị thị trường cho nên nhanh chóng được chấp nhận. 

3.2.3. Hạn chế

Để có thể áp dụng được phương pháp định giá bất động sản này, bạn bắt buộc phải có thông tin và các dữ liệu mang tính lịch sử. Ngoài ra, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản được thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

3.2.3. Điều kiện thực hiện

Để thực hiện cách định giá bđs này bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện như:

• Có dự tính xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc công trình được thẩm định giá khi mới được xây dựng xong.
• Cần được kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

3.3. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là cách định giá bất động sản dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn. Hiểu một cách đơn giản giá trị thẩm định bất động sản theo phương pháp này là sự chênh lệch giữa chi phí dùng để xây dựng, cải tạo hay sửa chữa công trình mới giống hệt với công trình đang được thẩm định dựa trên giá thị trường ở giai đoạn hiện hành và giá trị hao mòn.

3.3.1. Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất bằng cách coi đó là lô đất trống, đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và cho thu nhập đều đặn ở mức độ cao nhất theo quy định trong bộ luật lao động dưới sự quản lý của nhà nước và các cơ quan hữu quan.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng trong thời điểm hiện tại để xây dựng mới, cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất. Chi phí tổng này đã bao gồm cả bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

>>> Xem thêm: Kế hoạch kinh doanh bất động sản cho người mới vào nghề

3.3.2. Ưu điểm

Phương pháp chi phí có các ưu điểm nổi bật như:

• Thay thế đơn giản, dễ áp dụng.
• Nhanh chóng được công nhận bởi có cơ sở vững chắc là chứng cứ giá trị thị trường

3.3.3. Hạn chế

Phương pháp chi phí thay thế này muốn thực hiện được bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử. Hơn nữa, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

3.3.4. Điều kiện thực hiện

Để thực hiện được cách định giá bất động sản này cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
• Phải có dự định xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
• Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

3.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá bất động sản bằng cách sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản thông qua cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa lợi tức này cũng được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập ròng nhận được cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

3.4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính được giá trị thu nhập do tài sản đó mang lại. Mỗi loại tài sản lại tương ứng với một loại tỷ suất và vốn hóa nhất định.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Ước tính thu nhập từ tài sản: Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản.

Thu nhập ước tính = tổng thu nhập thực hiện (EGI) + thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), + thu nhập từ vốn vay (MI), + thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

Thu nhập ròng mang lại từ việc cho thuê tài sản được tính theo công thức:

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

=

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

–

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

–

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

Trong đó:

• Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất khi thiết kế. Nếu thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản cần định giá thông qua việc điều tra thị trường. Thì cần xác định những tài sản cho thuê tương tự với tài sản đang cần định giá.
• Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: Công thức này được xác định bằng công thức không có khách thuê (tỷ lệ trống) x tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản. Để xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thì thẩm định viên cần thông qua việc điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
• Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: Bao gồm những chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
• Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định do chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.
• Chi phí gián tiếp: Là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.
• Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập: Phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 3 công thức để thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa như sau: 

Công thức 1:

Tỷ suất vốn hóa

=

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro

+

Phụ phí rủi ro

Trong đó:

• Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro: được tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ trong kỳ hạn 10 năm.
• Phụ phí rủi ro: Bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản.

Công thức 2 (phương pháp đầu tư): Người thẩm định xác định được tỷ suất vốn hóa dựa vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản. Nó được tính theo công thức:

M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đó:

• R0: tỷ suất vốn hóa.
• M: tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
• (1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
• Rm: tỷ suất thu hồi vốn.
• Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.

Công thức 3 (phương pháp so sánh): Xác định tỷ suất vốn hóa cho tài sản cần thẩm định giá trên thị trường bằng cách so sánh, đối chiếu và rút ra kết luận từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Cách tính lí suất vốn hóa này đó là lấy thu nhập ròng trong kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

3.4.2. Ưu điểm

Ưu điểm của cách định giá bất động sản vốn hóa trực tiếp này bao gồm: 

• Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, thực hiện khá đơn giản Nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản cho nhà đầu tư.
• Có thể đạt được độ chính xác cao. Đặc biệt, khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao thì nó nhanh chóng được chấp nhận.

3.4.3. Nhược điểm

Trong quá trình thẩm định giá bất động sản theo phương pháp này vẫn mắc phải một số khó khăn như:

• Khi tiến hành phân tích về các thương vụ gần giống như vậy cần phải thay đổi một số vấn đề như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… để thích hợp với từng hoàn cảnh và giai đoạn.
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố chủ quan. Bởi trước mỗi sự thay đổi của các tham số trong công thức thì keets quả định giá lại có những sự thay đổi lớn.

3.4.4. Điều kiện áp dụng

Phương pháp định giá bất động sản này phù hợp với những điều kiện sau:

• Dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

>>> Xem thêm: Kinh doanh bất động sản là gì? Các nguyên tắc quan trọng theo quy định

3.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là cách định giá bđs dựa trên việc xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách quy đổi các dòng tiền trong tương lai có thể có được từ tài sản bán hoặc cho thuê về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất mang đến thu nhập ròng cho người sử dụng.

Công thức tính dòng tiền đều:

Trong đó:

• Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t
• V: Giá trị thị trường của tài sản
• CFt:Thu nhập năm thứ t
• n: Thời gian nắm giữ tài sản
• r: Tỷ suất chiết khấu

Công thức tính dòng tiền không đều:

3.5.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định được giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3.5.3. Ưu điểm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị bất động sản có những ưu điểm dưới đây:

• Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất bởi vì phương pháp này tiếp cận một cách trực tiếp với những lợi ích do bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
• Khi có chứng cứ thuyết phục về các thương vụ dùng để so sánh hay có các khoản thu nhập có thể nhìn thấy trước thì nó sẽ đạt đến độ chính xác khá cao.

3.5.3. Nhược điểm

• Khi tiến hành phân tích và nhận định về các thương vụ tương tự cần phải linh hoạt điều chỉnh nhiều yếu tố như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá bất động sản đôi khi chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan.

3.5.4. Điều kiện áp dụng

Phương pháp này thích hợp khi dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Đồng thời, nó thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

3.6. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là cách định giá bđs dựa vào giá trị hiện có. Trong đó, giá trị hiện có được tính bằng công thức lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

• V: giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
• DT: là tổng doanh thu của dự án.
• CP: là tổng chi phí đầu tư của dự án.

3.6.1. Các bước tiến hành

Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh khi tiến hành mua thửa đất ấy. Sau đó là lên kế hoạch, cách thức khai thác và sử dụng thửa đất ấy sao cho hiệu quả nhất. Không trái quy định của pháp luật và đáp ứng được các điều kiện về tài chính. Nhằm mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất ấy.

Bước 2: Xác định được giai đoạn cụ thể dự báo dòng tiền trong tương lai. Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

3.6.2. Ưu điểm

• Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển,có khả năng mang đến lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.
• Thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
• Mô phỏng lại được cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Chính vì vậy nó được dùng khi tư vấn chi phí xây dựng tối đa cũng như tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

3.6.3. Nhược điểm

• Khó khăn trong việc xác định bất động sản đang được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường
• Giá trị thẩm định bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và nó nhạy cảm trước những biến đổi của các tham số liên quan đến chi phí và giá bán.
• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

3.6.4. Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá tiềm năng phát triển của bất động sản sẽ mang lại giá trị cho chủ đầu tư. Nó thích hợp khi dùng để thẩm định giá khu đất có với yêu cầu không quá phức tạp về sự phát triển.

Yêu cầu thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai. Bởi có như vậy họ mới xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Cách định giá bất động sản này thường được các nhà thầu xây dựng hoặc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi có nhu cầu đánh giá các khả năng phát triển cũng như các cơ hội đầu tư vào bất động sản…Hoặc có thể sử dụng để thẩm đất trống sắp dùng để xây dựng hoặc cải tạo hoặc phá dỡ công trình đã có trên đất để xây dựng công trình mới.

3.7. Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp thẩm định giá bđs với mục tiêu xác định giá trị của thửa đất đang sở hữu. Cách tính công thức này đó là lấy tổng giá trị bất động sản bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất.

3.7.1. Các bước tiến hành

Bước 1: Tiến hành khảo sát và lựa chọn ra ít nhất là 3 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Nó cần phải tương đồng về diện tích, vị trí, hình dáng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng… Sau đó là tiến hành thu thập các thông tin về tài sản có gắn liền với thửa đất dùng để so sánh ấy.

Bên cạnh đó, những bất động sản được dùng để so sánh này phải được giao dịch và mua bán thành công. Nếu không thì nó cũng phải là mảnh đất được chào mua và chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch tương đồng với mảnh đất cần được thẩm định giá. Hoặc không quá 2 năm so với thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các mảnh đất thuộc bất động sản dùng để so sánh được lựa chọn ở bước 1 tại thời điểm thẩm định giá bằng công thức:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh	Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá	Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
			=	–

Trong đó:

• Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: Là chi phí tái tạo hoặc thay thế các tài sản gắn liền với đất.
• Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: Được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản dùng để so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh	Giá giao dịch của bất động sản so sánh	Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
			=	–

Trong đó:

• Giá giao dịch của bất động sản so sánh: Được hiểu là mức giá đã giao dịch thành công hoặc chưa thành công. Với mức giá giao dịch chưa thành công lại tiếp tục được điều chỉnh về mức giá giao dịch mang lại thành công.
• Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh: Được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất thuộc bất động sản đang được thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản đang được thẩm định giá dựa trên giá trị quyền sử dụng đất của những bất động sản dùng để so sánh sau khi đa tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất,…

3.7.2. Ưu điểm

Khi các thửa đất trống mà không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường thì phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá trị bất động sản thường được áp dụng.

3.7.3. Nhược điểm

Cách định giá bất động sản này cũng có một số nhược điểm lớn như:

• Không phải lúc nào giá trị tài sản cũng bằng với chi phí.
• Trong một số trường hợp, chi phí bỏ ra những không thu lại được giá trị.
• Các thẩm định viên phải có vốn kiến thức nhất định liên quan đến lĩnh vực xây dựng, giá thành, chi phí xây dựng…

3.7.4. Điều kiện áp dụng

Để có thể thực hiện được phương pháp này và cho ra kết quả thẩm định chính xác nhất, thẩm định viên phải là người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và đất đai, hoặc tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

Xem thêm bài giảng phân tích về từng phương pháp định giá bất động sản tại video sau:

4. Các nguyên tắc cần nắm khi định giá BĐS

4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được xem là nguyên tắc khá quan trọng khi định giá bất động sản. Một bất động sản được định giá ở mức cao nhất khi nó không rơi vào tình trạng tranh chấp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tập thể nào đó. Nó đang cho thu nhập ròng ổn định và trong tương lại có khả năng cho thu nhập lớn nhất, với mức sử dụng cao nhất, tốt nhất và có thể kéo dài như vậy trong một thời gian dài sau này.

Nội dung của nguyên tắc định giá bất động sản này được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

• Về mặt vật chất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
• Về mặt pháp luật: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp và được nhà nước cũng các cơ quan hữu quan thừa nhận và bảo hộ
• Về mặt sử dụng: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi giá trị hiện tại của nó cao, thu nhập ròng hiện tại ở mức cao và trong tương lai mức thu nhập ròng ấy vẫn được duy trì.
• Về mặt thời gian: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi thời gian cho ra nguồn thu nhập dòng dài nhất có thể.

4.2. Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế khi định giá bất động sản đóng vai trò chủ đạo cho các cách tiếp cận và định giá bđs từ thị trường, từ thu nhập hay từ chi phí. Bởi giá trị của một bất động sản này sẽ có thể bị áp đặt bởi giá trị của một bất động sản khác thay thế tương tự so với giá trị và các tiện dụng của bất động sản chủ thể.

4.3. Nguyên tắc cung – cầu

Đất đai là một hàng hóa được xếp vào hàng đặc biệt. Nhưng giá cả của nó cũng được hình thành trên cơ sở tương tác cung cầu như những loại hàng hóa thông thường khác. Giá thị trường của một bất động sản phục thuộc nhiều vào nguyên tắc cung- cầu.

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc có xu hướng giảm thì chắc chắn giá sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu vẫn ở mức cao thì chắc chắn giá trị sẽ tăng lên. Còn khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá trị của bất động sản tăng hay giả còn phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ tăng và giảm của cung cầu.

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là nhu cầu về đất đai trong một thời điểm nhất định được người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và thanh toán với một mức giá thích hợp. Nguồn cung trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào quỹ đất có trong tự nhiên của từng địa phương cũng như quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.

Nhà nước có quyền thay đổi cơ cấu các loại đất cố trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Hiểu một cách đơn giản, nguồn cung bất động sản ở mỗi địa phương sẽ phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và sử dụng đất của nhà nước theo từng giai đoạn.

>>> Xem thêm: Kiến thức bất động sản bạn nên biết

4.4. Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi cũng là một trong những nguyên tắc quan trọng trong cách định giá bất động sản. Giá trị của bất động sản luôn biến động dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường có liên quan.

Sự thay đổi của giá trị bất động sản luôn là quy luật khách quan. Nó diễn ra thường xuyên và không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Có thể nói, việc thẩm định giá trị của bất động sản chỉ phụ thuộc vào thời điểm nó được thẩm định. Nó không thể phản ánh được xu thế bất động sản trong tương lai.

Ngoài ra, giá trị của động sản được định giá cũng luôn luôn phụ thuộc và sự phát triển của kinh tế ở vùng đó như sự hình thành và phát triển của khu công nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, pháp luật, xã hội, môi trường…Chính vì vậy, việc thẩm định giá trị của bất động sản nào đó cần đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.

4.5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị bất động sản được định giá dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai, tính toán từ những lợi ích mà quyền sử dụng đất mang lại. Khi có đầu tư hợp lý, bất động sản sẽ tạo ra thu nhập lớn, và giá trị hiện tại của nó được ước tính từ những lợi ích tương lai đó.

Các nhà đầu tư và thẩm định viên cần áp dụng nguyên tắc dự báo để tiên lượng giá trị hiện tại, nhằm giảm thiểu rủi ro. Nguyên tắc này kết hợp với sự thay đổi kinh tế, chu kỳ phát triển khu vực, và chính sách quản lý để xác định giá trị bất động sản.

4.6. Nguyên tắc phù hợp

Tất cả các tài sản để đạt được mức sinh lời tối đa của nó thì cần phải đặt nó trong môi trường thích hợp. Trong đó bao gồm cả tài sản bất động sản.

Để định giá của bất động sản đó là bao nhiêu, bạn cần phải xác định xem nó có phù hợp với sự phát triển của điều kiện kinh tế, xã hội ở vùng đó hay không. Lưu ý rằng, trong quá trình làm việc cần có sự thống nhất về mục đích sử dụng duy nhất của diện tích bđs đó, cùng các tài sản khác gắn liền với bất động sản.

4.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc định giá bất động sản dựa trên tính duy nhất nhấn mạnh về vị trí của mảnh đất và khả năng sinh lời của nó. Hiểu một cách đơn giản đó là giá trị của mảnh đất phụ thuộc vào vị trí và khả năng sinh lợi nhuận của nó so với các vị trí đất khác.

Khi những mảnh đất có diện tích như nhau, với mục đích sử dụng giống nhau sẽ tạo ra những dòng thu nhập khác nhau. Sự chênh lệch về khả năng thu nhập ròng từ những mảnh đất này sẽ thể hiện sự chênh lệch về giá đất. Nó cũng được tính đến trong quá trình định giá đất đai.

4.8. Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng giống như các loại hàng hóa khác, khi số lượng đất đai trên thị trường đủ lớn thì sẽ xuất hiện tình trạng cạnh tranh. Khi sự cạnh tranh ngày càng nhiều thì giá trị của nó cũng vì thế mà bị giảm đi. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là sự cạnh tranh không hoàn hảo. Chính vì vậy, mức độ cạnh tranh không gay gắt như những dòng hàng hóa thông dụng khác.

Ngoài ra, nguyên tắc cạnh tranh trong thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản ở những địa phương khác nhau. Sự cạnh tranh có tác động trông thấy với đến giá cả của đất đai. Một số nguyên tắc cạnh tranh phổ biến trong thị trường bất động sản phải kể đến: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

5. Tổng kết

Bài viết trên đã cung cấp những nguyên tắc cơ bản về định giá bất động sản. Nếu bạn muốn hiểu sâu hơn và nắm vững kiến thức về đầu tư tài chính, hãy tham gia các khóa học tại NIK EDU, nơi bạn sẽ được hướng dẫn bởi các chuyên gia uy tín trong lĩnh vực này. Bạn cũng có thể trải nghiệm miễn phí khóa học “TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0” trong 3 ngày để bắt đầu hành trình đầu tư của mình.