Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai Là Gì? Quy định Mới Chi Tiết?

Mục lục bài viết

• 1 1. Tài sản hình thành trong tương lai?
• 2 2. Điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được giao dịch:
• 3 3. Trình tự, thủ tục giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:
• 4 4. Xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai:

1. Tài sản hình thành trong tương lai?

Trước đây theo Khoản 2 – Điều 4 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì tài sản đảm bảo được hiểu là:    

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.”

Thời điểm đó, tài sản hình thành trong tương lai có bao gồm cả tài sản được hình thành từ vốn.

Hiện nay, Căn cứ theo Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Như vậy, theo quy định trên thì tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Ví dụ như: việc mua xe máy, xe ô tô trả góp, việc mua nhà ở có hỗ trợ hay nhà từ việc vay vốn…

khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực ngày 01/01/2025) quy định thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được giao dịch:

• Điều kiện chung đối với tài sản

– Về nguyên tắc thì vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoăc thuộc quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo đảm .

– Được cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.

– Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bên b được phép giao dịch (tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng ảo đảm phải cam kết với bên được bảo đảm về việc tài sản này không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

• Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai.

Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có một số yêu cầu sau: ( xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý)

Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai sẽ phân định tài sản ra thành hai nhóm chính bao gồm tài sản là đất đai, tài sản gắn liền với đất và tài sản là vật tư, hàng hóa. Đối với từng nhóm tài sản sẽ có những điều kiện cụ thể như sau: 

– Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất. Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” theo quy định của pháp luật có nội dung tương đối rộng, không chỉ là giấy tờ “chứng nhận” quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc cung cấp đầy đủ cũng như có đày đủ các giấy tờ này thì tài sản đó mới được coi là đủ điều kiện

– Đối với tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: Ngoài việc có đủ các điều kiện nêu trên thì phải có thêm là bên đảm bảo phải có khả năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm. Đây là một trong những điều kiện thiết yếu để những tài sản hình thành trong tương lai là vật tư hàng hóa được công nhận là tài sản hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:

Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định lại thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch bảo đảm và xử lí tài sản thế chấp. Và nó bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau:

– Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu thuộc về bên thế chấp. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng kí sang tên theo quy định của pháp luật.

– Giao dịch bảo đảm về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực.

– Phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:

+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán tài sản đã được thanh lí, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua.

+ Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng kí tại cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.

+ Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản , tức là tài sản hình thành từ vay vốn.

4. Xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai:

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.”

Tại Điều 55 trong Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định như sau: 

“Điều 55. Xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai Việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận này có thể có các nội dung sau đây:

1. Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;

2. Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có.”

Theo đó, việc đưa tài sản hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm sẽ có quyền nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo đảm hoặc bán tài sản đó. Vì tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm đặc thù riêng, do vậy khi đem tài sản này ra bảo đảm bên bảo đảm cần được có những quyền nhất định với tài sản đó.