Thủ Tục Tách Thửa Và Chuyển Quyền Sử Dụng đất Thế Nào?

Việc tách thửa đất để chuyển quyền sử dụng đất bằng các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, tặng cho…là những thủ tục dần trở nên thông dụng đối với nhiều người sử dụng đất. Vậy, việc tách thửa đất để chuyển nhượng thì mất thời gian bao lâu? Nếu tách thửa đất nông nghiệp để bán được thực hiện thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có một số vướng mắc liên quan đến việc tách thửa để mua bán/chuyển nhượng đất của gia đình mình muốn hỏi ý kiến Luật sư như sau:

1. Gia đình tôi có thửa đất ở muốn tách ra để bán cho người hàng xóm để họ làm nhà ở. Tuy nhiên, do chưa tiếp xúc nhiều với các thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai nên chúng tôi chưa rõ thủ tục tách thửa đất để bán thì mất nhiều thời gian không? Cụ thể là bao lâu?

2. Gia đình tôi có thửa đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm, diện tích khoảng 4ha, đã có sổ hồng. Nay, gia đình tôi muốn tách một phần diện tích thửa đất này để chuyển nhượng cho một cá nhân cùng khu để họ trồng cây cam. Vậy, Luật sư cho tôi biết thủ tục tách thửa đất nông nghiệp để bán được thực hiện như thế nào?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề tách thửa để chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?

Quá trình thực hiện việc tách thửa đất ở để bán cho nhà hàng xóm thường phải trải qua các giai đoạn lần lượt như sau: Nộp và nhận kết quả giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa; Ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán và cuối cùng là thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất.

Đối với mỗi bước thực hiện thì pháp luật đất đai sẽ quy định thời gian thực hiện khác nhau. Cụ thể là:

Giai đoạn 1: Nộp và nhận kết quả giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa

Khi thửa đất ở của bạn đảm bảo các điều kiện tách thửa đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan thì bạn chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ, được giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo trình tự được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Xem thêm: Quy định tách thửa đất ở tại một số tỉnh thành hiện nay

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa đất ở là không quá 15 ngày ở các khu vực còn lại và không quá 25 ngày ở các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc tại các xã hải đảo, các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Đồng thời, các khoảng thời gian được tính khi thực hiện thủ tục tách thửa sẽ được tính kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ (hồ sơ đúng, đầy đủ) và không bao gồm các khoảng thời gian sau:

…

4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

…

Giai đoạn 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán

Việc ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt trong phạm vi cấp tỉnh nơi có đất chuyển nhượng (Phòng công chứng/Văn phòng công chứng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Theo đó, thời hạn thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất đai được quy định như sau:

Thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014 quy định thời hạn này như sau:

…

2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

=> Thời gian công chứng hợp đồng của bạn là không quá 02 ngày làm việc trong trường hợp thông thường và không quá 10 ngày làm việc trong trường hợp giao dịch có nội dung phức tạp.

Thời hạn chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Điều 37 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thời hạn chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 37. Thời hạn chứng thực hợp đồng, giao dịch

Thời hạn chứng thực hợp đồng, giao dịch không quá 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hoặc có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận bằng văn bản với người yêu cầu chứng thực.

=> Thời gian thực hiện chứng thực hợp đồng của bạn là không quá 02 ngày làm việc và có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận giữa bạn với người có thẩm quyền chứng thực.

Giai đoạn 3: Đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Tại đây, kết quả của việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bạn sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận sự biến động trên Giấy chứng nhận cũ của bạn và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua.

Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Như vậy, tùy từng giai đoạn mà thời hạn thực hiện các thủ tục này có sự khác nhau.

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp để bán thế nào?

Trước hết để được tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất này phải đảm bảo các quy định về điều kiện tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan.

Xem thêm: Quy định về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp hiện nay

Sau khi đảm bảo điều kiện tách thửa đất, bạn thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng đất nông nghiệp theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ đề nghị tách thửa

Hồ sơ gồm:

- Đơn số 11/ĐK được ban hành theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận/sổ đỏ (bản chính) đã được cấp cho bạn;

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa đất và chỉnh lý, cập nhật biến động trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, trả lời bạn về việc hồ sơ đề nghị tách thửa đã đảm bảo quy định pháp luật để được tách thửa.

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng

Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất trồng cây lâu năm của bạn được thực hiện tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm

Bạn và bên mua thực hiện đăng ký sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất theo quy định.

Như vậy, trình tự thực hiện thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm và chuyển nhượng được tiến hành theo các bước mà chúng tôi đã nêu ở trên.Trên đây là giải đáp thắc mắc về thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất​​, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Có bắt buộc phải tách thửa trước khi chuyển nhượng đất đai không?

>> Điều kiện tách thửa đất rừng sản xuất ra sao?