Tồn Kho - Gánh Nặng Lớn Của Doanh Nghiệp Bất động Sản

Trong khi giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao, nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại sụt giảm mạnh. Ảnh: Song Lê

Tổng giá trị hàng tồn kho quá lớn

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS có liên quan đến hơn 90 ngành nghề, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của nền kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu người lao động và cung ứng nhiều loại hình sản phẩm BĐS, đặc biệt là nhà ở. Thế nhưng, trong 2 năm 2018 - 2019 và 3 tháng đầu năm 2020, hầu hết các doanh nghiệp (DN) BĐS gặp khó khăn, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt DN giảm doanh thu và lợi nhuận.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, đối với các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán năm 2019, hầu hết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm. Ngoại trừ Vingroup đạt doanh thu và lợi nhuận rất tốt, các DN còn lại chỉ đạt mức tăng trưởng bình quân doanh thu 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% của năm 2018.

Điều đáng lo ngại là tổng giá trị hàng tồn kho vào cuối năm 2019 của các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018. Trong đó, có đến 24 DN có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng; riêng 2 tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho. Trong 3 tháng đầu năm 2020, mặc dù chưa có số liệu chính thức, nhưng tình hình cũng không mấy khả quan.

Các chuyên gia kinh tế phân tích, cơ cấu hàng tồn kho BĐS bao gồm: hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được vì vướng mắc về pháp lý. Trong đó, hàng tồn kho theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Nhưng hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của DN và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng là rất đáng lo ngại. Và thật không may khi số lượng hàng tồn kho thuộc dạng “chưa tiêu thụ được” hiện nay không phải là ít.

Người nhập cư ngày càng khó tạo lập nhà ở

Hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của DN và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng là rất đáng lo ngại. Và thật không may khi số lượng hàng tồn kho thuộc dạng “chưa tiêu thụ được” hiện nay không phải là ít. Trong khi tổng giá trị hàng tồn kho của các DN BĐS tăng cao, thì nguồn cung sản phẩm trên thị trường 2 năm qua và những tháng đầu năm nay bị khan hiếm. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, khiến giá nhà tăng cao, trong đó căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15 - 20%. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp, rất khó tạo lập nhà ở.

Một chủ đầu tư lớn ở TP.HCM cho rằng, nhìn vào số liệu cả năm 2019 là đủ hiểu tình hình thị trường nan giải như thế nào: Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án so với năm 2018; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới; chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án. Nhìn chung, hầu hết các DN BĐS đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số DN bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ phá sản, bởi số tiền DN đổ vào trong các dự án là rất nhiều và đang bị ngâm quá lâu.

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cũng cho biết, trong năm 2019, TP.HCM đã thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được 8,3 tỷ USD, trong đó, có 2,06 tỷ USD đầu tư vào lĩnh vực BĐS, chiếm 16,4%, tăng gần gấp đôi so với năm 2018. Thế nhưng, mức tăng trưởng bình quân của lĩnh vực BĐS trong giai đoạn 2015 - 2019 đã tụt dốc nghiêm trọng, chỉ đạt 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GRDP và hiện nay tỷ trọng đóng góp của lĩnh vực này trong GRDP cũng thuộc hàng thấp nhất trong 9 ngành dịch vụ chủ yếu của Thành phố.

Hiện nay, TP.HCM có gần 15.000 DN BĐS. Trong số gần 9.000 DN lớn của Thành phố, có đến hơn 30% là DN BĐS. Tuy chỉ chiếm 2% tổng số DN nhưng DN BĐS chiếm hơn 70% tổng số vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% đối với khu vực kinh tế tư nhân của Thành phố. Trước những khó khăn như trên, gần đây, HoREA đã khuyến cáo các DN hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho, đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Đặc biệt, phải có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà có giá vừa túi tiền; tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán cắt lỗ nhằm sớm xử lý hàng tồn kho của DN.