Tổng Hợp Các Khoản Phí Phải Nộp Khi Mua Chung Cư, ở Nhà Chung Cư

Khi các cá nhân, hộ gia đình mua chung cư hay trong quá trình sinh sống tại các căn hộ chung cư thì phải chịu những khoản thuế, phí nhất định theo quy định. Để tránh trường hợp phải chịu các khoản phí không đáng có hoặc bị thu với mức phí cao hơn so với quy định, sau đây Ban Biên tập – Công ty Luật Dương Gia sẽ nêu tổng hợp các khoản phí phải nộp khi mua chung cư, ở nhà chung cư dựa trên các quy định, cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

– Nghị định 20/2019/NĐ-CP;

– Thông tư 85/2019/TT-BTC;

– Thông tư 257/2016/TT-BTC;

– Thông tư 111/2017/TT-BTC.

Mục lục bài viết

• 1 1. Lệ phí trước bạ
• 2 2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
• 3 3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4 4. Thuế thu nhập cá nhân
• 5 5. Phí quản lý chung cư
• 6 6. Phí dịch vụ hàng tháng
• 7 7. Các khoản chi phí khác sau khi vào ở tại căn hộ chung cư

1. Lệ phí trước bạ

Khi các cá nhân, hộ gia đình thực hiện thủ tục mua bán căn hộ chung cư thì sẽ phải chịu khoản lệ phí trước bạ, tuy nhiên giữa người mua nhà và chủ đầu tư cũng có thể thỏa thuận khác về việc chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là người đóng lệ phí này.

Mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP là 0.5% nhân với giá trị tài sản.

Đối với giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP áp theo mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành dựa trên các quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm thực hiện việc kê khai lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, một số trường hợp đặc biệt sẽ áp theo mức giá khác cụ thể như sau:

+ Trường hợp nhà mua theo hình thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ được tính theo giá trúng đấu giá trên thực tế được ghi nhận trên hóa đơn bán hàng.

+ Trường hợp mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước và người mua là người đang thuê căn nhà đó theo các quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá bán thực tế được ghi nhận trên hóa đơn bán nhà dựa theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

+ Trong trường hợp mà giá trị của căn nhà được ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà có mức giá cao hơn so với mức giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định là giá trị ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà.

2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó quy định.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, cụ thể như sau:

+ Giá trị tài sản được xác định dưới 50 triệu đồng thì mức phí công chứng là 50.000 đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng thì mức phí công chứng là 100.000 đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức phí công chứng là 0,1% trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức phí công chứng bằng 1.000.000 đồng + 0,06% trên phần giá trị tài sản hoặc phần giá trị hợp đồng, giao dịch mà vượt quá 01 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng thì mức phí công chứng bằng 2.200.000 đồng + 0,05% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch mà vượt quá 03 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng thì mức phí công chứng bằng 3.200.000 đồng + 0,04% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch mà vượt quá 05 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng thì mức phí công chứng bằng 5.200.000 đồng + với 0,03% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch mà vượt quá 10 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định là trên 100 tỷ đồng thì mức phí công chứng là 32.200.000 đồng + với 0,02% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng, tuy nhiên chỉ được thu tối đa cho một trường hợp là 70.000.000 đồng.

– Riêng đối với trường hợp mua căn hộ chung cư theo phương thức đấu giá thì mức thu phí công chứng sẽ được quy định tại Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC, cụ thể tính như sau:

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được ít hơn 5 tỷ đồng thì mức thu là 90.000 đồng;

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng thì mức thu là 270.000 đồng;

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được trên 20 tỷ đồng thì mức thu là 450.000 đồng.

4. Thuế thu nhập cá nhân

Đây là loại thuế đánh vào người bán căn hộ chung cư khi các bên thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư cho nhau. Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay còn gọi với ngôn ngữ thông dụng là sổ hồng thì bên bán, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức 2% tính trên giá trị hợp đồng, giá trị của tài sản. Tuy nhiên trong một số trường hợp theo quy định của luật thì sẽ được miễn loại thuế này.

5. Phí quản lý chung cư

Đây là loại phí người mua nhà phải nộp sau khi mua nhà và trong quá trình sinh sống tại đây. Khoản phí này được xác định gồm tất cả các chi phí cho các hoạt động về vận hành và quản lý tòa nhà chung cư.

Việc xác định định mức của chi phí này sẽ chỉ phụ thuộc vào các tiêu chuẩn và phụ thuộc vào chất lượng của dự án chung cư đó.

Theo quy định tại Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do các chủ sở hữu, những người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng theo tháng hoặc theo định kỳ do các bên thỏa thuận trong đó bao gồm cả những trường hợp người mua nhà đã nhận bàn giao căn hộ, bàn giao phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa đưa vào sử dụng. 

Mức đóng của kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân (x) với tổng số diện tích (m2) được sử dụng của căn hộ hoặc nhân với phần diện tích khác mà không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Thông thường m ức đóng góp của chi phí này sẽ dao động từ 5.000 đến 18.000 đồng/m2/tháng tùy từng tỉnh thành và từng dự án nhưng sẽ tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư đó.

Mặc dù chi phí này ở mỗi chung cư sẽ khác nhau nhưng luật quy định không được thu vượt quá so với mức quy định giá trần do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có căn hộ đó ban hành trừ trường hợp người mua và người bán có thỏa thuận khác. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bạn cần phải xem xét rõ mức thu tối thiểu theo quy định của Nhà nước là bao nhiêu so sánh với mức thu của chủ đầu tư là bao nhiêu để có thể cân nhắc về việc mua cũng như thỏa thuận với chủ đầu tư ngay từ đầu để tránh xảy ra tranh chấp về sau.

6. Phí dịch vụ hàng tháng

Phí dịch vụ chung cư hay được xác định chính là chi phí mà người dân phải nộp cho ban quản lý khu chung cư để họ chi trả vào các việc như sau: thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh và bảo dưỡng các khu vực chung, phí làm đẹp cảnh quan tại các khu vực chung; phí bảo dưỡng sân vườn; trồng cây, chăm sóc các cây nằm trong các khu vực trang trí của toà nhà chung cư,…

Mức thu phí này được xác định tùy thuộc vào từng loại chung cư khác nhau, có thể hiểu rằng chất lượng chung cư càng cao, chung cư thuộc loại cao cấp thì phí dịch vụ hàng tháng sẽ cũng sẽ cao.

Ngoài ra phí dịch vụ hàng tháng còn được xác định dựa trên tổng diện tích của căn hộ chung cư, được thu theo tháng với mức thu hiện nay có thể dao động từ 2.500 đồng đến 16.000 đồng/m2/tháng. Ngoài ra tùy vào thỏa thuận giữa chủ căn hộ chung cư với chủ đầu tư ở thời điểm ban đầu khi ký kết hợp đồng mà xác định mức thu.

7. Các khoản chi phí khác sau khi vào ở tại căn hộ chung cư

Ngoài những khoản chi phí nêu trên thì chủ đầu tư còn yêu cầu các cư dân ở chung cư phải chi trả những chi phí khi khác như:

– Phí gửi xe: Thông thường cũng sẽ được thu theo tháng, tùy từng khu chung cư mà mức thu gửi giữ xe là khác nhau, sẽ dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 1.200.000 đồng/xe/tháng phụ thuộc loại xe bạn sử dụng mà áp dụng mức phí khác nhau. Như vậy trung bình một hộ gia đình trong một tháng sẽ phải chi trả tổng chi phí gửi xe từ khoảng 1.000.000 đồng cho đến gần 3.000.000 đồng/tháng.

– Phí bảo trì căn hộ: vì ở tại khu chung cư nên việc bảo trì sẽ được chủ đầu tư thực hiện chứ không phải người dân tự ý bảo dưỡng. Tuy nhiên người dân sẽ phải đóng khoản phí này cho chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà chung cư với mức đóng thông thường là bằng 2% trên tổng giá trị căn hộ chung cư và được đóng một lần cho cả thời gian sử dụng ngay tại thời điểm mua bán căn hộ chung cư.

– Chi phí điện, nước và chi phí internet: đây là những khoản chi phí người dân phải chi trả theo phương thức trả theo tháng khi ở chung cư và được ấn định là khoản chi phí bắt buộc phải đóng. Đối với chi phí này thì mức thu hoàn toàn phụ thuộc vào số lượng tiêu thụ mỗi gia đình bạn theo bảng giá của nhà nước hoặc bảng giá của đơn vị cung cấp dịch vụ.