Xây Dựng Nhà Trái Phép Trên đất Trồng Cây Lâu Năm Có Bị Buộc Phá Dỡ?

Xây dựng nhà trái phép trên đất trồng cây lâu năm có bị buộc phá dỡ? Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì có đủ điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho thửa mới tách không? Nội dung cụ thể như sau:

Tôi có mua 1 miếng đất vườn lâu năm, có sổ đỏ khu vực Phương Canh, Nam Từ Liêm với diện tích là 33.5 m2. Trước khi tách sổ và làm sổ đỏ riêng , tôi có xây 1 căn nhà cấp 4 để ở. Sau này tôi đi làm tách sổ và sổ đỏ. Địa chính huyện đã tới đo đạc, hai bên đã ký hợp đồng mua bán đất có chứng nhận của văn phòng công chứng Cầu Giấy, đã nộp tiền thuế đất và có giấy hẹn ngày tới lấy sổ đỏ của quận. Nhưng sao khi tôi tới lấy, thì bên địa chính quận lại báo không cấp được do đã xây nhà, và phải tháo dỡ đi. Tôi không hiểu rõ về luật đất đai nên Luật sư cho tôi hỏi như thế là đúng hay sai và cho tôi xin 1 hướng giải quyết.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau tại Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích…”

Theo quy định của pháp luật thì về nguyên tắc, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, và chỉ được sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích khác khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp đã sử dụng đất và công trình trên đất ổn định và chưa được công nhận quyền sử dụng đất trước năm ngày 1/7/2004 nay yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất thì giải quyết theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong trường hợp này, bạn đã xây dựng trên đất trồng cây lâu năm. Theo đúng quy định của pháp luật thì trước khi xây nhà bạn phải chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở. Trường hợp tự ý xây dựng nhà khi chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và có thể bị xử phạt hoặc sẽ không được công nhận công trình đã xây dựng trái phép theo quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”

Nếu cơ quan có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả thì bạn phải thực hiện quyết định, nếu không tự nguyện thực hiện thì sẽ bị cưỡng chế.