Xây Nhà Có được Làm Của Sổ Nhìn Trổ Sang Nhà Bên Cạnh được Không?

Xây nhà có được làm cửa sổ nhìn trổ sang nhà bên cạnh phụ thuộc hoàn toàn vào khoảng cách thực tế giữa hai bất động sản. Theo quy định, chủ nhà chỉ được quyền mở cửa khi tường cách ranh giới đất nhà hàng xóm từ 2 mét trở lên. Nếu khoảng cách này nhỏ hơn, việc trổ cửa là trái luật trừ khi có sự thỏa thuận giữa các bên. Điều này nhằm đảm bảo an toàn và sự riêng tư tối thiểu trong khu dân cư. Để nắm rõ quy chuẩn cụ thể, Luật Long Phan PMT xin gửi đến Quý khách thông tin chi tiết dưới đây..

Nội Dung Bài Viết

Toggle

• Những điều cần lưu ý khi xây nhà liền kề với nhà của người khác
• Có được mở cửa sổ trổ sang nhà người khác khi xây nhà?
• Cách giải quyết khi phát sinh tranh chấp trổ cửa sổ nhà bên cạnh
  • Hòa giải tại cơ sở
  • Khởi kiện vụ án
• Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp trổ cửa sổ nhà bên cạnh
• Câu hỏi liên quan (FAQs) về xây dựng nhà có được làm cửa sổ nhìn trổ sang nhà bên cạnh
  • Khoảng cách tối thiểu là bao nhiêu thì tôi mới được phép mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm?
  • Nếu tôi không mở cửa sổ mà chỉ lắp ô kính cố định để lấy sáng thì có được không?
  • Hàng xóm đã đồng ý cho tôi mở cửa sổ, vậy tôi có cần làm văn bản không hay chỉ cần nói miệng?
  • Quy định về khoảng cách đối với ban công nhìn sang nhà bên cạnh như thế nào?
  • Tôi nên làm gì trước khi khởi công xây dựng để tránh bị hàng xóm kiện tụng về việc nứt tường?
  • Nếu hàng xóm cố tình trổ cửa sổ trái phép nhìn sang nhà tôi, tôi cần làm những bước gì để kiện?
• Kết luận

Những điều cần lưu ý khi xây nhà liền kề với nhà của người khác

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề. “Xâm phạm” ở đây không chỉ là lấn chiếm đất đai, mà còn là xâm phạm về kết cấu. Khi thi công phần ngầm (đào móng, ép cọc), sự rung lắc hoặc thay đổi mạch nước ngầm có thể khiến nhà bên cạnh bị nghiêng, nứt. 

Trước khi khởi công, chủ nhà nên chủ động đề nghị chính quyền địa phương hoặc Thừa phát lại tiến hành khảo sát hiện trạng các nhà lân cận. Văn bản ghi nhận hiện trạng (nhà bên cạnh đã nứt chỗ nào, nghiêng bao nhiêu trước khi mình xây) để tránh việc hàng xóm yêu cầu bồi thường những hư hỏng đã có từ trước.

Có được mở cửa sổ trổ sang nhà người khác khi xây nhà?

Theo Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề.

• Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

• Quan trọng hơn, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2 mét trở lên.

Mặc dù Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 05:2008) trước đây quy định khoảng cách tối thiểu 2m mới được mở cửa sổ đã hết hiệu lực và được thay thế bởi các quy chuẩn mới (như QCVN 01:2021/BXD), nhưng nguyên tắc cốt lõi của Luật Dân sự vẫn là: Nếu xây sát ranh giới đất (tường chung hoặc tường riêng sát mốc giới), bạn không được phép mở cửa sổ (kể cả cửa lùa hay ô thoáng) sang nhà hàng xóm, trừ khi có thỏa thuận khác. Điều này nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và quyền bí mật đời tư của hộ liền kề. Việc mở cửa sổ trái phép có thể bị Thanh tra xây dựng yêu cầu bít lại bất cứ lúc nào: Theo đó, khi mở cửa sổ cần đảm bảo các nội dung sau:

• Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi
• Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m
• Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
• Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
• Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà.
• Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m.
• Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử

>>> Xem thêm: Quy định về xây dựng ban công khi xây nhà

Cách giải quyết khi phát sinh tranh chấp trổ cửa sổ nhà bên cạnh

Việc giải quyết tranh chấp về quyền trổ cửa sổ đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt trình tự. Để đảm bảo đơn khởi kiện được thụ lý và bảo vệ tối đa quyền lợi đối với không gian sống, các bên cần thực hiện lần lượt các bước đi theo quy định để tạo lập chứng cứ và điều kiện giải quyết vụ án. Quy trình này bao gồm hai giai đoạn pháp lý bắt buộc phải xem xét sau đây:

Hòa giải tại cơ sở

Theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, quá trình này dựa trên nguyên tắc tự nguyện và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, nhằm tìm ra điểm cân bằng giữa quyền lợi hợp pháp (quyền trổ cửa theo Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015) và tình làng nghĩa xóm. 

Căn cứ Điều 4 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, việc tham gia hòa giải là hoàn toàn tự nguyện. Các bên tranh chấp (chủ nhà xây dựng và nhà hàng xóm) có quyền đồng ý hoặc từ chối tham gia, có quyền đưa ra các phương án giải quyết mà họ thấy phù hợp nhất, miễn là không trái đạo đức xã hội.

Hòa giải viên có trách nhiệm phân tích pháp luật, chỉ ra rằng việc trổ cửa sổ nhìn thẳng sang giường ngủ hay phòng khách nhà bên cạnh là xâm phạm quyền riêng tư (theo tinh thần của Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015), nhưng họ không được buộc chủ nhà phải bít cửa sổ lại. Quyết định cuối cùng nằm ở tinh thần thiện chí của hai bên.

Khởi kiện vụ án

Theo nguyên tắc chung tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết. 

Quy trình giải quyết vụ án dân sự diễn ra theo các mốc quan trọng sau:

• Bước 1: Khởi kiện và Thụ lý vụ án Người dân nộp Đơn khởi kiện kèm theo tài liệu chứng cứ (Giấy chứng nhận, hình ảnh vi phạm, biên bản hòa giải không thành…) đến Tòa án. Sau khi thẩm định hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Vụ án chính thức được thụ lý vào ngày người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án.

• Bước 2: Chuẩn bị xét xử và “Xem xét, thẩm định tại chỗ”. Đây là giai đoạn quan trọng nhất trong các tranh chấp xây dựng. Thẩm phán sẽ thành lập Hội đồng định giá và tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ (đến tận nơi để quan sát).

  Tòa án sẽ đo đạc thực tế: Cửa sổ này cách mốc giới bao nhiêu cm? Cửa sổ này có nhìn thẳng sang phòng ngủ/nhà tắm của nhà bên cạnh không? Có đảm bảo khoảng cách 2,5m theo quy định không? Biên bản thẩm định tại chỗ này là chứng cứ khách quan nhất để Tòa án ra phán quyết, bác bỏ mọi lời chối cãi của bên vi phạm.

• Bước 3: Phiên tòa Sơ thẩm Dựa trên hồ sơ và tranh tụng công khai, Hội đồng xét xử sẽ ra Bản án. Nếu chấp nhận yêu cầu khởi kiện, Tòa sẽ tuyên buộc bị đơn phải:

  • (1) Chấm dứt hành vi vi phạm;

  • (2) Buộc bít cửa sổ, tháo dỡ ô văng/mái che lấn chiếm; và

  • (3) Bồi thường thiệt hại (nếu việc trổ cửa gây hư hỏng hoặc xâm phạm quyền riêng tư nghiêm trọng).

• Bước 4: Xét xử Phúc thẩm (nếu có) Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp tỉnh để xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Khởi kiện vụ án trổ cửa sổ trái phép là một quá trình tốn kém thời gian (thường kéo dài từ 4-6 tháng hoặc hơn theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015) và công sức. Tuy nhiên, đây là giải pháp triệt để nhất khi đối phương cố tình chây ỳ, bất hợp tác. Người khởi kiện phải chứng minh được hành vi trổ cửa của hàng xóm đã vi phạm Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 và xâm phạm trực tiếp đến quyền riêng tư, an toàn của gia đình mình thông qua các chứng cứ vật chất (hình ảnh, vi bằng, biên bản hiện trạng).

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp trổ cửa sổ nhà bên cạnh

Tranh chấp về việc trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm không chỉ ảnh hưởng đến sự riêng tư, an ninh mà còn thường xuyên vi phạm các quy chuẩn xây dựng về khoảng cách công trình liền kề. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện từ tư vấn, yêu cầu xử lý hành chính đến đại diện khởi kiện nhằm buộc bên vi phạm phải khắc phục hậu quả thông qua các hạng mục công việc sau:

• Tư vấn pháp lý và xác lập chứng cứ vi phạm:

  • Tư vấn quy định của Bộ luật Dân sự và Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về điều kiện, khoảng cách tối thiểu được phép trổ cửa sổ, lỗ thông hơi nhìn sang bất động sản liền kề.

  • Đánh giá hiện trạng pháp lý, xác định mức độ vi phạm của hàng xóm và ảnh hưởng thực tế đến quyền riêng tư, tầm nhìn hoặc an toàn của gia chủ.

  • Hướng dẫn khách hàng thu thập chứng cứ, yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng ô cửa vi phạm để làm cơ sở vững chắc cho quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện.

• Đại diện hòa giải và làm việc với cơ quan quản lý xây dựng:

  • Soạn thảo văn bản khuyến cáo gửi bên hàng xóm, yêu cầu chấm dứt hành vi trổ cửa trái phép và đề xuất phương án khắc phục (như bít cửa, lắp vật che chắn cố định).

  • Đại diện khách hàng làm việc với UBND cấp xã/phường và Thanh tra xây dựng để yêu cầu kiểm tra, lập biên bản xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ/bít cửa.

  • Cử Luật sư tham gia các buổi hòa giải tại cơ sở, sử dụng các quy định pháp luật để gây áp lực và thuyết phục bên vi phạm tự nguyện khắc phục nhằm tránh kiện tụng kéo dài.

• Đại diện giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Thi hành án:

  • Soạn thảo hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên vi phạm phải chấm dứt hành vi xâm phạm (buộc bít cửa sổ) và bồi thường thiệt hại (nếu có).

  • Tham gia tranh tụng tại phiên tòa, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng dựa trên các chứng cứ về vi phạm mốc giới và quy chuẩn xây dựng đã thu thập.

  • Hỗ trợ pháp lý trong giai đoạn thi hành án, yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế buộc bên thua kiện thực hiện nghĩa vụ xây bít cửa sổ theo bản án đã có hiệu lực.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về xây dựng nhà có được làm cửa sổ nhìn trổ sang nhà bên cạnh

Việc xây dựng nhà ở tại các khu đô thị đông đúc thường phát sinh mâu thuẫn về quyền trổ cửa sổ và không gian riêng tư giữa các hộ liền kề. Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp giúp Quý khách nắm rõ quy định pháp luật để tránh những tranh chấp không đáng có trong quá trình thi công.

Khoảng cách tối thiểu là bao nhiêu thì tôi mới được phép mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm?

Quý khách chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 mét. Nếu khoảng cách này nhỏ hơn, việc mở cửa sổ là vi phạm theo quy định xây dựng hiện hành. Theo Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy chuẩn xây dựng, mục đích của quy định này là nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ quyền bí mật đời tư của các hộ gia đình liền kề. Khoảng cách được tính từ mép ngoài của bức tường nhà Quý khách đến đường ranh giới phân chia quyền sử dụng đất giữa hai nhà.

Nếu tôi không mở cửa sổ mà chỉ lắp ô kính cố định để lấy sáng thì có được không?

Quý khách có thể lắp đặt các ô cửa cố định để lấy sáng trên bức tường cách ranh giới dưới 2 mét, nhưng phải tuân thủ điều kiện nghiêm ngặt là mép dưới của ô cửa phải cao hơn mặt sàn ít nhất 2 mét. Việc quy định chiều cao tối thiểu 2 mét tính từ mặt sàn nhằm đảm bảo rằng người đứng trong nhà không thể nhìn thấy nội thất hoặc sinh hoạt riêng tư của nhà hàng xóm thông qua ô cửa đó. Đây là giải pháp kỹ thuật cân bằng giữa nhu cầu ánh sáng của chủ nhà và quyền riêng tư của hộ liền kề, đồng thời hạn chế nguy cơ cháy lan nếu có hỏa hoạn xảy ra.

Hàng xóm đã đồng ý cho tôi mở cửa sổ, vậy tôi có cần làm văn bản không hay chỉ cần nói miệng?

Mặc dù pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận, nhưng Quý khách bắt buộc phải lập văn bản cam kết rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý về sau, bởi lẽ thỏa thuận này có thể bị hủy bỏ bất cứ lúc nào. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, khi xảy ra mâu thuẫn hoặc khi nhà hàng xóm bán cho người chủ mới, họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Quý khách bít cửa sổ lại vì công trình của bạn vi phạm khoảng cách quy định (dưới 2m). Khi đó, theo nguyên tắc pháp luật, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên và Quý khách không có quyền đòi bồi thường chi phí sửa chữa. Do đó, văn bản thỏa thuận nên ghi rõ kích thước cửa, vị trí mở và cam kết của các bên. Tuy nhiên, ngay cả khi có văn bản, Quý khách cần hiểu rằng quyền này không vĩnh viễn; nếu thỏa thuận bị hủy bỏ hoặc chấm dứt, Quý khách vẫn phải chấp nhận bít cửa để trả lại sự riêng tư cho bất động sản liền kề theo đúng quy định của Luật Dân sự.

Quy định về khoảng cách đối với ban công nhìn sang nhà bên cạnh như thế nào?

Tương tự như cửa sổ, mép ngoài cùng của ban công muốn trông sang nhà hàng xóm cũng phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 mét. Tuy nhiên, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 áp dụng quy chuẩn khoảng cách cho cả “cửa đi, cửa sổ” và các kết cấu nhìn sang bất động sản liền kề. Nếu ban công của bạn xây dựng cách ranh giới đất dưới 2 mét, bạn buộc phải xây vách ngăn che chắn kín đáo hoặc thiết kế hướng nhìn ra phía mặt tiền/đường đi chung, tuyệt đối không được để hướng nhìn trực diện sang sân, phòng ở của nhà hàng xóm để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.

Tôi nên làm gì trước khi khởi công xây dựng để tránh bị hàng xóm kiện tụng về việc nứt tường?

Trước khi thi công, đặc biệt là phần móng, bạn nên chủ động đề nghị chính quyền địa phương hoặc thuê Thừa phát lại tiến hành khảo sát và lập vi bằng ghi nhận hiện trạng các nhà lân cận. Việc xây dựng nhà liền kề, đặc biệt là đào móng sâu và ép cọc, rất dễ gây rung lắc, làm nứt hoặc nghiêng nhà bên cạnh. Nhiều trường hợp nhà hàng xóm đã có vết nứt từ trước nhưng lợi dụng việc bạn xây nhà để đòi bồi thường toàn bộ. Văn bản hoặc vi bằng ghi nhận hiện trạng (chụp ảnh, quay phim rõ các vết nứt, lún cũ nếu có) sẽ là “bằng chứng thép” bảo vệ Quý khách trước các yêu cầu bồi thường vô lý.

Nếu hàng xóm cố tình trổ cửa sổ trái phép nhìn sang nhà tôi, tôi cần làm những bước gì để kiện?

Quý khách cần thực hiện theo trình tự: Thương lượng trực tiếp, gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND phường/xã và cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án nhân dân nếu hòa giải không thành. Pháp luật khuyến khích giải quyết tranh chấp qua hòa giải cơ sở để giữ gìn tình làng nghĩa xóm. Nếu hàng xóm không hợp tác sau khi thương lượng, Quý khách gửi đơn đến UBND cấp xã. Tại đây, hòa giải viên sẽ phân tích quy định về quyền riêng tư và quy chuẩn xây dựng để thuyết phục họ. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải đó là điều kiện cần để Quý khách nộp đơn khởi kiện ra Tòa. Trong quá trình này, Quý khách cần thu thập chứng cứ như hình ảnh chụp cửa sổ vi phạm, khoảng cách đo đạc thực tế (chứng minh dưới 2m) và các biên bản làm việc để chứng minh hành vi xâm phạm của hàng xóm đối với không gian sống của gia đình bạn.

Kết luận

Tóm lại, việc xây dựng nhà có được làm cửa sổ nhìn trổ sang nhà bên cạnh dựa trên nhiều yếu tố. Do đó, cần đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật để không gây thiệt hại cho người khác. Trên đây là bài tư vấn liên quan đến vấn đề xây dựng nhà có được làm cửa sổ nhìn trổ sang nhà bên cạnh hay không. Mọi thắc mắc các bạn có thể liên hệ luật sư tư vấn luật xây dựng của Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 hoặc Facebook để được Luật sư tư vấn, giải đáp một cách cụ thể và chi tiết.

Tags: Tranh chấp hàng xóm trổ cửa sổ