6 Bước Thủ Tục Mua Bán Nhà đất - Sang Tên Sổ đỏ An Toàn

Bạn đã từng làm thủ tục mua bán nhà đất hay có dự định sẽ mua hay bán nhà đất trong tương lai không ?

Khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì đương nhiên ai cũng thích mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Người mua sẽ yên tâm hơn, còn người bán sẽ bán được giá cao hơn, thủ tục mua bán nhà đất cũng đơn giản hơn.

Nhưng liệu nhà, đất đã có sổ đỏ rồi thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm mua bán giao dịch hay chưa, đã có thể sang tên sổ đỏ thuận lợi chưa?

Trong bài viết này tôi sẽ hướng dẫn bạn 6 bước cơ bản để bạn làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ an toàn

Hotline tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại Hà Nội: 0977.626.883

Nội dung bài viết

BƯỚC 1:

Đối với người Mua nhà đất:

Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng hiện nay khi công nghệ làm giả giấy tờ khá tinh vi, thì dù bạn nhìn thấy sổ đỏ rồi cũng chưa chắc đã yên tâm 100% được.

Vì vậy, bạn là bên mua thì nên kiểm tra và tìm hiểu các thông tin sau:

#1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính

Bạn nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Nếu bạn biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí dế dàng hơn. Nếu không bạn cần ra hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thông tin chính xác.

Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật không thì có lẽ cũng khó cho bạn vì hiện nay thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi và cần phải có các thiết bị giám định chuyên nghiệp có khi mới phát hiện được.

Tuy nhiên các công chứng viên thường xuyên được tập huấn và có kinh nghiệm về vấn đề này. Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100% nhưng với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của công chứng viên thì bạn có thể yên tâm hơn.

#2. Tìm hiểu Thông tin về quy hoạch, dự án

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.

Khi xem hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì nguyên tắc chung là bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.

Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp ký hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin quy hoạch, dự án đâu Có một số nơi có thể cung cấp thông tin cho bạn, đó là:

Phòng địa chính thuộc UBND xã / phường nơi có nhà đất

Bạn có thể photo sổ đỏ của nhà đất cần mua bán, sau đó bạn đến hỏi cán bộ địa chính ở phường / xã nơi có nhà đất để hỏi thông tin.

Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận / huyện nơi có nhà đất

Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy, Bộ phận 1 cửa sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Bạn nhớ photo sổ đỏ và các giấy tờ liên quan mang đến nhé.

Không phải tất cả các cơ quan nói trên ở mọi nơi đều đồng ý cung cấp thông tin cho bạn. Tùy thuộc vào cách quản lý của từng địa phương mà có nơi sẽ rất nhiệt tình và dễ dàng, có nơi sẽ khó khăn và phức tạp.

Hàng xóm xung quanh

Bạn có thể hỏi thông tin của những người ở xung quanh khu nhà, đất mà bạn định mua. Việc này có hiệu quả hay không thì còn tùy thuộc vào cách hỏi của bạn.

#3. Thông tin về tranh chấp

Trước tiên bạn nên lưu ý rằng: Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp

Như vậy, nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.

Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.

Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước, nếu như có người nộp đơn khiếu nại tranh chấp là thủ tục sang tên sổ đỏ có thể bị ngăn chặn và bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

#4. Thông tin vay nợ – thế chấp

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 phần dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.

Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.

Ở bước này, có 1 cách cũng tương đối đơn giản để kiểm tra đó là: trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này nhé.

#5. Thông tin về người bán

Nếu người bán nhà đất là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Đó là Bước 1 đối với người mua nhà đất, còn đối với người bán nhà đất thì Bước 1 đơn giản hơn một chút:

• CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM:
• Chuyển nhượng Biệt thự Liền kề khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn

BƯỚC 1:

Đối với người Bán nhà đất

Nếu bạn là người bán, ngoài việc tiếp xúc và trao đổi để tìm hiểu về người mua, thì bạn cần lưu ý nếu như bạn có đưa sổ đỏ gốc cho người mua nhà đất xem thì bạn không được rời mắt khỏi sổ đỏ gốc của bạn bất kỳ lúc nào cho đến khi người mua xem xong và trả lại bạn.

Lý do là vì hiện nay có nhiều trường hợp giả vờ làm người mua nhà đất sau đó lợi dụng sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ gốc bằng sổ đỏ giả.

Vậy bạn nên đề phòng cẩn thận sẽ đảm bảo an toàn hơn.

• THÔNG TIN HỮU ÍCH CHO BẠN
• Bạn đang tìm Biệt thự Liền kề đang chào bán tại huyện Hoài Đức
• Xem ngay: TỔNG HỢP CÁC DỰ ÁN BIỆT THỰ LIỀN KỀ HOÀI ĐỨC GIÁ TỐT ĐANG CHÀO BÁN

BƯỚC 2:

Thoản thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định mua bán nhà đất, bước tiếp theo bạn cần làm là thỏa thuận các bước và giai đoạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thế nào.

Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sau này.

Thông thường, đến bước này bạn nên nhờ một người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn, chẳng hạn như luật sư, công chứng viên. Họ sẽ giúp bạn hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất và tư vấn cho bạn các bước làm thủ tục thuận lợi.

Những nội dung cần thỏa thuận rõ ràng khi mua bán nhà đất

• Giá mua bán nhà đất (đương nhiên rồi)
• Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ
• Có đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu
• Thời điểm khi nào giao tiền mua bán, giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền
• Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản
• Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online
• Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
• Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ
• Thời điểm bàn giao nhà thực tế (bàn giao chìa khóa, đồ đạc và những tài sản khác liên quan)
• Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ

• Lưu ý đối với người mua
• Khi đã ký hợp đồng công chứng xong, không có nghĩa là thủ tục mua bán nhà đất đã hoàn thành, bạn sẽ phải đợi khoảng 14-21 ngày để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi sang tên sổ đỏ xong, lúc đó thủ tục mua bán nhà đất mới hoàn thành.

Bên mua hãy lưu ý khoảng thời gian này để thỏa thuận việc có giữ lại một số tiền hay không.

• Lưu ý đối với người bán
• Khi đã ký Hợp đồng công chứng xong, nếu như bên mua đã nhận đầy đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao giấy tờ nhân thân, thì bên mua đã có thể đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
• Bên bán hãy lưu ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ khác.

Lưu ý chung

Bên nào nộp thuế, phí hãy lưu ý ước lượng số tiền thuế, phí phải nộp để thỏa thuận về giá mua bán hoặc số tiền sẽ giữ lại để nộp thuế, phí.

BƯỚC 3:

Lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ giao dịch và làm thủ tục mua bán nhà đất, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

BƯỚC 4:

Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất

Người mua và người bán chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo tư vấn và hướng dẫn của Văn phòng công chứng.

Để làm thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ cơ bản sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
2. Chứng minh nhân dân / Căn cước công dâncủa bên mua và bên bán
3. Sổ hộ khẩucủa bên mua và bên bán
4. Giấy đăng ký kết hôn(nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn) của bên mua và bên bán.

Sau khi Văn phòng công chứng xác nhận giấy tờ đã đầy đủ, người mua và người bán sẽ hẹn ngày để ký Hợp đồng mua bán nhà đất.

• THÔNG TIN THAM KHẢO
• Geleximco là ai ? Tổng hợp các dự án Geleximco đang triển khai

BƯỚC 5:

Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh

Đây cũng là một bước rất quan trọng, nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.

Quy trình khi công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất

Trước khi thực hiện quy trình, bạn hãy lưu ý điều sau đây:

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Sau khi ký công chứng xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Bên mua đã có thể cầm Hợp đồng công chứng và hồ sơ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Vì vậy, các bên nên chú ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc cho phù hợp để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán nhà đất.

Bạn có thể tham khảo quy trình cơ bản chúng tôi xây dựng và tổng hợp dưới đây:

Các bên và công chứng viên đến đúng địa điểm và thời gian đã hẹn

• Địa điểm có thể là tại Văn phòng công chứng hoặc địa điểm do các bên đã thống nhất thỏa thuận

• Thời gian do các bên đã thống nhất để phù hợp với việc thanh toán tiền và giao nhận sổ đỏ gốc và giấy tờ mua bán

Chọn 1 trong 3 cách sau để giao nhận Hợp đồng, tiền và sổ đỏ:

#1: Mỗi bên lấy đủ số bản Hợp đồng công chứng nhà đất cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc

#2: Nhờ công chứng viên VPCC giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng

#3: Bên bán giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng (thường có 5 bản) cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.

Thanh toán tiền – Giao sổ đỏ gốc

• Chuyển khoản ngân hàng: 2 bên sẽ cùng ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

• Thanh toán tiền mặt (không khuyến khích): Hai bên tự chọn địa điểm giao nhận tiền, tự kiểm đếm tiền và giao nhận sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Đó là quy trình cơ bản mà chúng tôi đã xây dựng và tổng hợp dựa trên quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế.

Tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào để việc mua bán nhà đất an toàn, thuận lợi. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi.

Quý khách hàng quan tâm đến những dự án Biệt thự, Liền kề tại Hà Nội, Gọi ngay hotline: 0977.626.883

Tình huống phát sinh cần lưu ý:

• Nếu thanh toán tiền mua bán nhà đất bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng: Hãy lưu ý giờ làm việc và giao dịch của ngân hàng.

• Nếu thanh toán bằng hình thức chuyển khoản online: Hãy lưu ý hạn mức tối đa có thể chuyển trong 1 ngày mà ngân hàng đó quy định.

• Nếu thanh toán bằng tiền mặt (không khuyến khích): Hãy lưu ý chọn địa điểm an toàn và đảm bảo an toàn cho bản thân trong quá trình mang tiền mặt đi lại và di chuyển

Sau khi xong bước này, bạn có thể chuyển sang bước cuối cùng.

BƯỚC 6:

Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Ở bước cuối cùng này, bạn có 2 lựa chọn cũng đơn giản thôi:

#1: Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Nếu bạn muốn tự mình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, không cần phải tốn chi phí dịch vụ, thì bạn có thể tham khảo bài viết: Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trong đó tôi chia sẻ những kinh nghiệm và các bước làm sang tên sổ đỏ cụ thể, giúp bạn có thể tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn.

#2: Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

Nếu bạn không có thời gian, hoặc thấy rằng việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ quá phức tạp, thì có một cách đơn giản hơn rất nhiều, đó là: sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ.

Dịch vụ sang tên sổ đỏ hiện nay có nhiều đơn vị cung cấp nên phí dịch vụ cũng khá hợp lý, không còn cao như cách đây vài năm nữa. Bạn hãy lựa chọn dịch vụ sang tên sổ đỏ của một đơn vị mà bạn thấy uy tín và tin tưởng nhé.

Khi sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ, sau khi bạn ký công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất, bạn chỉ cần ngồi nhà và đợi sổ đỏ – sổ hồng đã sang tên bạn.

Để trợ giúp thêm về pháp lý, Đức Anh Land gửi đến bạn bộ Văn bản pháp luật về đất đai, tuy đây không phải là toàn bộ các VBPL trong lĩnh vực đất đai của Việt Nam (nếu tập hợp toàn bộ chắc bạn sẽ “loạn” mất) nhưng là những VBPL mà chúng tôi tự tổng hợp và thấy rằng đó là những văn bản cơ bản và cần thiết nhất để áp dụng và xử lý các tình huống phổ biến liên quan đến đất đai.

Cuối cùng, nhiều người hay nói đôi khi việc mua bán hay môi giới nhà, đất phải có duyên hoặc là phải mát tay nữa. Tôi cũng tin như vậy, có nghĩa là trong việc này ngoài các vấn đề pháp lý thì yếu tố may mắn cũng đóng 1 vai trò quan trọng.

Vậy nên chúc bạn có một giao dịch đảm bảo an toàn pháp lý và may mắn nhé!  😉 

Hy vọng bài viết này sẽ phần nào giúp ích cho những ai đang quan tâm có thể tham khảo và lựa chọn được cách thức giao dịch và mua bán nhà đất đảm bảo an toàn và đúng quy định.

            Trích: Luật vn