Bài 1: Kiểm Soát Rủi Ro Chứ Không “siết” Cho Vay Bất động Sản

• Giải pháp nào chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản?

Nguyên nhân được cho là các ngân hàng đã “siết” cho vay BĐS, khiến dòng vốn bị tắc nghẽn, nhiều DN, nhà đầu tư BĐS đối mặt với khó khăn…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường BĐS hiện thiếu trầm trọng thanh khoản. Có nhiều nguyên nhân khiến những dự án không thể đưa ra thị trường, trong khi nhu cầu xã hội, nhu cầu của nhà đầu tư rất lớn. Khó khăn lớn nhất của các DN BĐS hiện nay là nguồn vốn. Theo ông Châu, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, là dưỡng khí của thị trường BĐS. Không tiếp cận được nguồn vốn này, DN gần như ngộp thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn. Trong khi đó dư nợ BĐS hiện chỉ chiếm gần 20% tổng dư nợ, so với quy mô của nền kinh tế chỉ ở mức bình thường, không đáng lo ngại.

“NHNN đã khẳng định không “siết” cho vay BĐS thì cần có thêm các chính sách cụ thể hóa chủ trương này, thể hiện qua cơ chế để các doanh nghiệp tiếp tục tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng”, ông Châu đề nghị. Ông Châu còn cho rằng, các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện vẫn cho vay theo kiểu “tiệm cầm đồ” khi yêu cầu tài sản thế chấp trên dưới 70%. Như vậy, chưa đánh giá tính khả thi của dự án để cho vay. Nếu không thay đổi, cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm, đánh giá chất lượng thì rất khó để Việt Nam có thể xuất hiện những tập đoàn lớn mạnh.

“NHNN chưa từng có văn bản nào chỉ đạo các tổ chức tín dụng “siết” cho vay hay “chặn” tín dụng với BĐS và cũng không có quyền can thiệp vào hoạt động cho vay của các NHTM”, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc NHNN khẳng định. Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, tính đến cuối tháng 4 vừa qua, tốc tộ tăng trưởng tín dụng vẫn đạt gần 11%, riêng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp tăng khoảng 11,5% cao hơn so với mức tăng trưởng kinh tế nên không thể nói cho vay tín dụng BĐS chậm lại. Vốn tín dụng rất quan trọng với các DN BĐS hiện nay, nhưng xét về tính chất, thì BĐS là đầu tư dài hạn, nếu dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay thì rõ ràng là sẽ được lợi cho DN, nhưng NHTM phải đối mặt với rủi ro thanh khoản rất lớn.

Rất ít người dân gửi tiết kiệm dài hạn 5-10 năm, nhưng suốt những năm qua, các NHTM phải lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn vì sự phát triển chung và vì sự phát triển lĩnh vực BĐS. Nếu như ngay từ 10 năm trước đây, chúng ta làm như các nước trong việc đặt tỷ lệ 10-15% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn thì cả nước không thể có thị trường BĐS lớn mạnh như hiện nay. Nhất là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), thị trường chứng khoán chưa phát triển mạnh nên hầu như ngành ngân hàng phải gánh việc cho vay trung, dài hạn. Nhưng nếu ngân hàng cứ gánh như vậy, thị trường vốn trung, dài hạn sẽ chậm phát triển nên phải rút dần theo lộ trình phù hợp với việc phát triển thị trường vốn trung, dài hạn.

Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết, giai đoạn 2009-2012 đã có bài học cho quản lý Nhà nước về BĐS, khi bong bóng BĐS xẹp xuống, hậu quả để lại là không nhỏ và việc xử lý nợ xấu đến nay vẫn chưa xong. Điều này ảnh hưởng đến nền tài chính quốc gia và 100 triệu dân Việt Nam nên phải kiểm soát giá BĐS, dù ngân hàng chỉ là một trong những kênh kiểm soát việc này. Từ thực tế trên, chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đầu tư vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao của NHNN là nhất quán. Ông Tú nhìn nhận, dịch bệnh ảnh hưởng nặng nề đến mọi lĩnh vực, nhưng BĐS thì chắc sẽ không nặng, thậm chí có những DN còn được hưởng lợi khi giá nhà đất vẫn tăng mạnh trong 2 năm qua. Tiền không được đưa vào sản xuất do dịch bệnh nên “chảy” vào BĐS khiến giá nhà không ngừng tăng.

Trong khi đó, 2 năm qua, ngành ngân hàng phải trích hơn 42 nghìn tỷ đồng lợi nhuận để chia sẻ với người dân, DN qua việc giảm lãi suất, trong đó có cả DN BĐS. Tại TP Hồ Chí Minh, có những khu vực giá nhà từ vài chục tỷ lên đến vài trăm tỷ một căn, như vậy chắc chắn phải kiểm soát rủi ro cho vay, bởi đây là việc đầu tư quá lớn vào một DN. Ngược lại, tất cả những dự án lớn nhỏ, có hiệu quả đều được NHTM xem xét cho vay, NHNN không quyết định việc cho vay hay không của NHTM. Ngân hàng có quyền lựa chọn DN và DN cũng có quyền lựa chọn ngân hàng để vay, trường hợp DN đến ngân hàng nào cũng bị từ chối thì phải xem lại mình. “Các chủ đầu tư dự án và NHTM phải ngồi lại với nhau để thẳng thắn với nhau vì sao không thể vay và cho vay được”, ông Tú đề nghị.    

Theo đánh giá của Phó Thống đốc Đào Minh Tú, chưa kể những khoản vay trong lĩnh vực vật liệu xây dựng và những ngành khác liên quan trực tiếp đến BĐS, trong 100 đồng huy động được, ngân hàng đã cho BĐS vay đến 20 đồng nên đây là lĩnh vực được ngân hàng hết sức quan tâm. Theo thông tin từ NHNN, tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS tính đến cuối tháng 4 vừa qua đã ở mức 2,28 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với trước đó 1 năm và con số dư nợ này đã chiếm 20% tổng dư nợ vay của nền kinh tế. Dù tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS chỉ ở mức 1,62%, nhưng lại có đến 94% dư nợ tín dụng BĐS là các khoản vay trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Thời gian qua, NHNN luôn đánh giá cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là lĩnh vực rủi ro đối với ngân hàng. Trong khi đó, thị trường BĐS biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng, định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng.

Chung quan điểm với lãnh đạo NHNN, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhìn nhận, ngành ngân hàng không đặt vấn đề “siết” hay “cấm” tín dụng BĐS, nhưng luôn cảnh báo rủi ro và bản thân các NHTM cũng luôn phải thận trọng với các khoản vay này. Theo ông Hùng, có tới 70% tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng là BĐS, một con số quá lớn. Trong khi giá nhà, đất đang bị đẩy cao, nếu thị trường đi xuống thì bản thân các NHTM sẽ chịu nhiều rủi ro. Lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đang rất khó khăn, nhưng giá nhà, đất tăng gấp mấy lần, thử hỏi ngành ngân hàng có ảnh hưởng không? ông Hùng cho rằng ngân hàng chắc chắn bị ảnh hưởng, nên trong thời điểm này  ngành ngân hàng nên xem xét cho vay BĐS hết sức thận trọng.

Nêu ví dụ cụ thể, nếu giá nhà trước đây là 100 triệu đồng/m2, ngân hàng cho vay 50% thì chỉ cho vay 50 triệu. Nhưng hiện nay giá tăng lên 300 triệu đồng/m2, ngân hàng phải cho vay 150 triệu, như vậy khi BĐS giảm xuống, ai chịu rủi ro? Vì vậy theo ông Hùng không cần phải “siết”, mà bản thân các ngân hàng cũng phải thấy được cái rủi ro cho chính mình.

Khi các nhà đầu tư và DN BĐS than khó về vay vốn, thì thực tế thời gian qua, giao dịch BĐS và giá nhà đất vẫn tăng mạnh, bất chấp dịch bệnh. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, năm ngoái cả nước có 282.105 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch, chỉ giảm 3,3% so với một năm trước. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch, nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021. Đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Trong quý I năm nay, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giảm mạnh nhưng vẫn đạt 20.325 giao dịch thành công. TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định, đại dịch được xem là nguyên nhân chính làm bùng nổ thị trường BĐS, chứng khoán thời gian qua. Hoạt động sản xuất, kinh doanh không thể triển khai đã dẫn đến dòng vốn đổ xô vào hai thị trường BĐS và chứng khoán trong 2 năm qua. Có thể đây cũng là điều mà NHNN nhận thấy và hạn chế dòng tín dụng vào thị trường này hoàn toàn có lý do và đúng đắn. Ở đây cần làm rõ thông tin kiểm soát rủi ro chứ không phải “siết” hoàn toàn tín dụng.

• Kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản là để bảo vệ chính mình
• “Người đẹp bất động sản” khai gì sau khi lừa nhiều đại gia sa bẫy?