Tăng Hệ Số Rủi Ro: Gián Tiếp Hạn Chế Tín Dụng BĐS

	Phân tách rủi ro cho vay bất động sản
	Tăng thu từ thu dịch vụ: Lựa chọn ít rủi ro, tiết kiệm chi phí cho ngân hàng

Theo đó, dự thảo thông tư quy định tính hệ số rủi ro 50% đối với cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Trong khi dự thảo thông tư đề xuất áp hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ là 150% kể từ ngày 1/1/2020. Còn các khoản cho vay mua nhà từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng có thể hiểu sẽ nằm trong nhóm có hệ số rủi ro là 100%.

Vay tiền mua nhà cho thuê phải được coi là kinh doanh BĐS và có mức lãi suất cao hơn mua nhà để ở

Theo các chuyên gia, các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng chủ yếu là cho vay để mua BĐS cao cấp. Bởi vậy, việc nâng hệ số rủi ro đối với khoản mục này, trong khi các khoản cho vay mua nhà ở xã hội hay mua nhà ở thương mại có giá dưới 1,5 tỷ đồng chỉ có hệ số rủi ro 50%, là một giải pháp nhằm hạn chế cho vay mua nhà ở cao cấp. Sở dĩ như vậy là do dự thảo thông tư cũng yêu cầu các ngân hàng phải đảm bảo duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%. Vì vậy, việc nâng hệ số rủi ro đối với những khoản cho vay tiêu dùng từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ buộc các ngân hàng phải tăng vốn tự có nếu muốn đẩy mạnh cho vay các khoản này.

Nhìn chung dư luận tỏ ra rất đồng tình với những đề xuất sửa đổi này của NHNN. Ngay cả Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng đánh giá cao NHNN đã có quan điểm hỗ trợ tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS đối với người vay để mua nhà, xây nhà có giá vừa túi tiền (khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 50%; hoặc dưới 3 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 100%).

Đồng thời, có biện pháp ngăn ngừa rủi ro đối với các khoản vay lớn để mua BĐS cao cấp (khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro 150%). Ngoài ra, NHNN cũng vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Về phía các ngân hàng cũng hưởng ứng với những đề xuất này. Đồng ý hạn chế tín dụng BĐS, ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng giám đốc OCB cho biết, ngay từ cuối năm 2018 ngân hàng đã xác định cho vay BĐS không vượt quá vốn điều lệ. Với mức bằng 100% vốn điều lệ thì tổng dư nợ cho vay BĐS bằng khoảng 7-8% tổng nguồn vốn, tỷ lệ này không chỉ đáp ứng các tiêu chuẩn NHNN Việt Nam mà cả khuyến nghị của các tổ chức quốc tế.

“Theo khuyến nghị của Moody’s, tổng mức cho vay BĐS đối với một TCTD chỉ nên duy trì bằng vốn điều lệ. Thậm chí tổng mức cho vay của ngành xây dựng, tức là lĩnh vực liên quan BĐS, cũng chỉ nên bằng vốn điều lệ. Hiện chúng tôi cũng đang phấn đấu theo chỉ tiêu này”, ông Tùng cho biết.

Cũng thể hiện quyết tâm giảm tỷ lệ cho vay BĐS, ông Trần Ngọc Tâm - Tổng giám đốc Nam A Bank cho rằng, lãi suất cho vay cao là một chốt chặn quan trọng của các NHTM để hạn chế tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, lãnh đạo nhiều ngân hàng đề nghị nên tách hoạt động cho vay mua nhà để ở với cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, lúc đó việc quản lý danh mục tín dụng BĐS chính xác hơn. Song ông Nguyễn Mạnh Hùng - Giám đốc Agribank chi nhánh Sài Gòn cũng chỉ ra một thực trạng hiện nay trong hoạt động cho vay mua nhà trên thị trường.

Theo đó, hiện có những cá nhân vay vốn mua nhà để cho thuê và lấy đúng căn nhà cho thuê làm tài sản đảm bảo và dùng nguồn tiền thu được từ hoạt động cho thuê để trả nợ vay ngân hàng. Nhưng không loại trừ một cá nhân có thể vay vốn dưới danh nghĩa mua nhà để ở, song thực chất là mua đến 4-5 căn nhà để cho thuê. Bởi vậy, về thực chất những người mua nhà để cho thuê cần phải được xếp vào nhóm kinh doanh nhà chứ không phải là mua nhà để ở.

Số liệu thống kê của NHNN chi nhánh TP.HCM cho thấy, hiện tỷ trọng dư nợ BĐS chiếm khoảng 10,08-11% tổng dư nợ; dư nợ cho vay tiêu dùng chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ, trong đó dư nợ cho vay nhà ở chiếm khoảng 38-40% trong tổng cơ cấu cho vay tiêu dùng của các TCTD trên địa bàn. Theo một lãnh đạo NHNN thành phố nếu tách phần tín dụng nhà ở lẫn trong tín dụng tiêu dùng ra, tỷ trọng tổng dư nợ cho vay BĐS của các TCTD trên địa bàn TP.HCM sẽ vào khoảng 15% trên tổng dư nợ.

Từ đó cho thấy việc nâng hệ số rủi ro lên 150% đối với những khoản vay mua nhà ở từ 3 tỷ đồng bên cạnh quy định giảm dần tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở các TCTD là có cơ sở thực tiễn. Mặc dù đánh giá biện pháp tăng hệ số rủi ro cho vay mua nhà ở có giá trị cao, nhưng các nhà kinh tế cũng đề xuất nên có giải pháp mềm bên cạnh quy định cơ số dư nợ/khoản vay để người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở thuận tiện tiếp cận vốn ngân hàng mà vẫn đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng.

Tại dự thảo thông tư, NHNN đề xuất 2 phương án giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn xuống còn 30%. Phương án 1: Từ ngày Thông tư có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2020 là 40%; Từ ngày 1/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021 là 35%; Từ ngày 1/7/2021 trở đi là 30%. Phương án 2: Thông tư có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2020 là 40%; Từ ngày 1/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021 là 37%; Từ ngày 1/7/2021 đến hết ngày 30/6/2022 là 34%; Từ ngày 1/7/2022 là 30%. Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cũng sẽ hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS vì các khoản cho vay đối với lĩnh vực này đa phần là có thời hạn dài.