Các Lưu ý Khi Nhờ Người Khác Bán Nhà đất Thông Qua ủy Quyền

Khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền cần lưu ý về các trình tự thủ tục trong giao dịch liên quan đến bất động sản. Có thể ủy quyền cho người khác chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo.

Mục Lục

• 1 Có thể ủy quyền cho người khác bán nhà đất được không ?
• 2 Thủ tục ủy quyền thực hiện giao dịch bất động sản
• 3 Các lưu ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền
  • 3.1 Về hình thức
  • 3.2 Về nội dung
  • 3.3 Thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền cho người khác bán đất
  • 3.4 Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Có thể ủy quyền cho người khác bán nhà đất được không ?

Có thể ủy quyền cho người khác bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, khoản 1 Điều  138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tức là người được ủy quyền là người đại diện cho người ủy quyền theo thỏa thuận giữa các bên.
• Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền của bên có đất đối với bên được ủy quyền để bán đất.
• Người được ủy quyền (người đại diện) chỉ được thực hiện giao dịch bán đất trong phạm vi đại diện.
• Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

Hợp đồng ủy quyền bán đất có hiệu lực kể từ ngày Bên nhận ủy quyền tiến hành ký tên xác nhận đồng ý với nội dung ủy quyền và nhận thực hiện các nội dung ủy quyền trên của Bên ủy quyền trước mặt Công chứng viên tại Phòng Công chứng/Văn phòng Công chứng có thẩm quyền.

Thủ tục ủy quyền thực hiện giao dịch bất động sản

Văn bản ủy quyền thực hiện giao dịch bất động sản (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Việc liên quan đến chuyển nhượng nhà đất nên văn bản ủy quyền phải được công chứng (Phòng/Văn phòng công chứng) hoặc chứng thực (UBND cấp xã/phường).

Tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định nếu bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì:

• Bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền;
• Bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Trường hợp một trong các bên ở nước ngoài thì có thể tới Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài tiến hành thủ tục lập giấy ủy quyền cho bên còn lại để họ có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Các lưu ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng. Các bên phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi).

Về hình thức

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền (Điểm a Khoản 1 Điều 564). Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

Về nội dung

Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:

• Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…;
• Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác.
• Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.
• Thù lao khi ủy quyền (nếu có);
• Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.
• Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
• Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…

Thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền cho người khác bán đất

Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Ngoài ra, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản, cần cập nhật thêm Công văn số 1133/TCT-TNCN:

• Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN;
• Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

Vậy người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Trên thực tế có những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước:

• Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất.
• Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích chính là việc mua bán đất. Hình thức này có các rủi ro như sau:

• Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…
• Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị thuộc diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…
• Nếu một bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền,…

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về các lưu ý khi nhờ người khác bán đất thông qua ủy quyền. Nếu có bất cứ thắc mắc nào, xin vui lòng gọi ngay Công ty Luật Long Phan qua hotline 1900636387 bên dưới để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn.