Giá Trị/ Hiệu Lực Pháp Lý Của Giấy Ủy Quyền Trong Giao Dịch Bất ...

Giao dịch bất động sản là một trong các loại giao dịch có nhiều rủi ro. Do đó chúng ta cần lưu ý về vấn đề giá trị/ hiệu lực pháp lý của các văn bản được xác lập liên quan đến giao dịch để có thể tránh và giảm thiểu rủi ro.

Trong giao dịch bất động sản có thể có nhiều giao dịch liên quan được xác lập, ủy quyền là một trong số đó. Ủy quyền được hiểu là việc cá nhân hoặc tổ chức cho phép cá nhân hoặc tổ chức khác có quyền nhân danh mình thực hiện một hoặc một số công việc nhất định.

Cá nhân hoặc tổ chức ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm đối với cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Cá nhân hoặc tổ chức được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền.

Nội dung ủy quyền trong giao dịch bất động sản tương đối nhiều, chẳng hạn như ủy quyền quản lý bất động sản, ủy quyền định đoạt bất động sản, ủy quyền quản lý nhà ở…

Như vậy, giấy ủy quyền là một trong các văn bản thường được xác lập trong giao dịch bất động sản. Đây là một văn bản cần được chú trọng về giá trị/ hiệu lực pháp lý bởi nếu không được xác lập đúng quy định của pháp luật thì có thể gây ra nhiều rủi ro đối với giao dịch bất động sản. Giấy ủy quyền có giá trị/ hiệu lực pháp lý khi đáp ứng các điều kiện luật định về chủ thể xác lập, nội dung ủy quyền và điều kiện luật định về công chứng, chứng thực.

Vì ủy quyền là một giao dịch dân sự, do đó chủ thể xác lập giấy ủy quyền phải đáp ứng các điều kiện luật định về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.

Cụ thể, chủ thể xác lập giấy ủy quyền trong giao dịch bất động sản phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi muốn xác lập giấy ủy quyền trong giao dịch bất động sản phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Bài viết tương tự: NGUY CƠ MẤT NHÀ KHI THẾ CHẤP NHÀ BẰNG HÌNH THỨC ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG

Nội dung ủy quyền không được trái với quy định của luật và đạo đức xã hội. Cụ thể, luật quy định một số trường hợp không được ủy quyền trong giao dịch bất động sản, chẳng hạn:

– Theo Khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật Kinh doanh bất động sản 2014”): Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản;

– Theo Khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật Nhà ở 2014”): Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án;

– Theo Điểm c Khoản 2 Điều 34 Luật Nhà ở 2014: Người thuê nhà công vụ không được ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;

– Theo Khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 (“Luật Đất đai 2013”): Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền đối với việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của mình;

– Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Về việc công chứng, chứng thực giấy ủy quyền trong giao dịch bất động sản, pháp luật hiện nay không có quy định phải được công chứng, chứng thực. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất không nhắc đến giấy ủy quyền như một trường hợp phải được công chứng, chứng thực.

Bài viết tương tự: Sửa đổi, bổ sung trường hợp được cấp GCNQSDĐ khi đăng ký biến động đất đai

Tương tự với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng về nhà ở. Như vậy, việc công chứng, chứng thực giấy ủy quyền trong giao dịch bất động sản không phải là bắt buộc theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trên thực tế, giấy ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản đều phải được công chứng, chứng thực, vì khi thực hiện các công việc này mà người được ủy quyền không cung cấp được giấy ủy quyền được công chứng, chứng thực thì không cá nhân, tổ chức hay cơ quan có thẩm quyền nào chấp thuận công việc ủy quyền đó.

Hơn nữa, việc công chứng, chứng thực giấy ủy quyền này vô cùng cần thiết, khi thực hiện tại các Phòng/ Văn phòng công chứng thì giấy tờ pháp lý bất động sản được đảm bảo đúng với quy định pháp luật, giấy tờ/ thông tin nhân thân của người ủy quyền và người được ủy quyền được đảm bảo chính xác, trung thực, xác định được hành vi ủy quyền là tự nguyện, không ai ép buộc, lừa dối.

Nếu có xảy ra tranh chấp thì đây là một chứng cứ có tính pháp lý cao, một căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết vụ án. Để đảm bảo quyền lợi của mình, hạn chế được thiệt hại khi có tranh chấp xảy ra thì đối với các giấy ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản cũng như các giao dịch khác trong cuộc sống thường ngày cần phải được công chứng, chứng thực.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

Bài viết liên quan:

• Quyền khởi kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giấy…
• Giảm phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm
• Vi Bằng Và Văn Bản Công Chứng Trong Giao Dịch Chuyển…