Đất DHT Là Gì? Có được Phép Mua Bán, đầu Tư Không?

Đất DHT là gì? Các quy định hiện hành về loại đất này như thế nào, có được phép đầu tư đất DHT, tiềm năng thực sự ra sao?

Trong hệ thống các ký hiệu đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành, không chỉ có những nhóm đất chính theo phân loại đất đai, có khá nhiều loại đất được sử dụng trong đời sống, sản xuất. Những loại đất này, như đất giáo dục DGD, đất mặt nước MNC, đất xây dựng công trình thể dục thể thao DTT, đất trụ sở cơ quan TSC, đất nuôi trồng thủy sản NTS,... đều phục vụ cho một mục đích riêng và có những nguyên tắc nhất định khi quản lý, sử dụng.

Tương tự, DHT cũng là một loại đất được điều chỉnh bởi các quy định về đất đai. Để biết thêm về loại đất này, cũng như nhận diện được vai trò, vị trí của chúng, cùng theo dõi bài viết dưới đây.

Đất DHT là gì?

Ký hiệu DHT là đất gì? Dựa trên các quy định hiện có, DHT là ký hiệu của đất phát triển cơ sở hạ tầng hay còn gọi là đất cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng là gì?

Lần đầu tiên khái niệm cơ sở hạ tầng xuất hiện là trong lĩnh vực quân sự, sau chiến tranh thế giới thứ hai, dùng để chỉ cơ sở vật chất đa lĩnh vực, gồm: giao thông, kiến trúc, xây dựng. Về sau, thuật ngữ được sử dụng phổ biến hơn, trên nhiều lĩnh vực mang tính xã hội hơn, như bệnh viện, trường học, nhà văn hóa, rạp chiếu phim,... Nghĩa là, những cơ sở vật chất kỹ thuật được sử dụng để phục vụ cho các hoạt động y tế, giáo dục, văn hóa cũng đều được xem là cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng được phân loại như thế nào? Có 3 cách phân loại cơ sở hạ tầng

Phân loại theo lĩnh vực kinh tế - xã hội

• Cơ sở hạ tầng kinh tế: những cơ sở vật chất kỹ thuật dùng để phục vụ cho quá trình sản xuất tạo ra sản phẩm hoặc sản xuất phục vụ cho lưu thông, gồm hệ thống giao thông vận tải, cầu đường, thủy lợi, truyền tải điện…
• Cơ sở hạ tầng xã hội: những cơ sở vật chất kỹ thuật dùng để phục vụ cho các hoạt động văn hóa, xã hội, đời sống và giáo dục.
• Cơ sở hạ tầng môi trường: những cơ sở vật chất kỹ thuật dùng để phục vụ cho công tác bảo vệ và giữ gìn tài nguyên thiên nhiên, môi trường sinh thái, các công trình phòng chống và bảo vệ rừng, biển…
• Cơ sở hạ tầng quốc phòng: những cơ sở vật chất kỹ thuật dùng để phục vụ cho lĩnh vực an ninh, quốc phòng, như cơ sở sản xuất, sữa chữa và bảo dưỡng vũ khí,...

Phân loại theo vùng lãnh thổ, dân cư

• Cơ sở hạ tầng đô thị
• Cơ sở hạ tầng nông thôn
• Cơ sở hạ tầng kinh tế biển
• Cơ sở hạ tầng vùng đồng bằng và trung du miền núi

Phân loại theo cấp quản lý

• Cơ sở hạ tầng do trung ương quản lý: bao gồm những cơ sở vật chất kỹ thuật có quy mô lớn: sân bay, đường quốc lộ, đường sắt, cơ sở quốc phòng,...
• Cơ sở hạ tầng do địa phương quản lý: những cơ sở vật chất kỹ thuật do các tỉnh, thành phố, phường, huyện, xã chịu trách nhiệm quản lý.

Mục b Khoản 5 Điều 3 Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 2/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đất phát triển cơ sở hạ tầng được giải thích là đất để xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông, cơ sở văn hóa, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục – đào tạo, cơ sở thể dục – thể thao, cơ sở nghiên cứu khoa học, cơ sở dịch vụ về xã hội và chợ.

Theo điểm e Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất cơ sở hạ tầng DHT thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đồng thời, Điều 125 Luật Đất đai 2013 cũng quy định đây là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Ở từng địa phương, vào mỗi thời điểm, giai đoạn khác nhau, đất phát triển hạ tầng sẽ có sự khác biệt vì phụ thuộc phần lớn vào chính sách phát triển, kế hoạch sử dụng đất ở từng nơi. Quy hoạch đất để phát triển hạ tầng phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo sử dụng hiệu quả quỹ đất; làm căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện các thủ tục liên quan cho người sử dụng đất, như cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng, giao đất, hoặc đền bù, bồi thường khi thu hồi,...

Đất phát triển hạ tầng DHT được phân loại như thế nào?

Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia bao gồm các loại đất sau:

• Đất lúa nước,
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng,
• Đất quốc phòng, đất an ninh,
• Đất khu công nghiệp,
• Đất phát triển hạ tầng, đất di tích danh thắng,
• Đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại,
• Đất đô thị,
• Đất khu bảo tồn thiên nhiên.
• Đất phát triển hạ tầng được bao hàm trong đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, phục vụ cho các mục đích đã nêu ở trên.

Các loại đất còn lại được sử dụng như sau:

• Đất khu bảo tồn thiên nhiên: sử dụng cho mục đích bảo tồn đa dạng sinh học theo quy định của pháp luật.
• Đất di tích danh thắng: phục vụ cho mục đích du lịch theo quy định.
• Đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại: sử dụng cho mục đích xử lý các chất thải chứa yếu tố độc hại, chất phóng xạ, chất dễ cháy nổ, dễ ăn mòn, có khả năng lây nhiễm, gây ngộ độc hay bất kỳ đặc tính nguy hại nào khác.
• Đất nông thôn, nông nghiệp: xây dựng công trình nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, các công trình công cộng,..

Vai trò của đất phát triển hạ tầng DHT

Đối với mỗi quốc gia, cơ sở hạ tầng đóng vai trò đặc biệt quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực cho đa ngành, đa lĩnh vực. Không riêng gì Việt Nam, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều xem hệ thống cơ sở hạ tầng là bệ phóng mang tính bền vững cho tương lai, thể hiện sự đầu tư nghiêm túc, chỉn chu và đồng bộ.

Quốc gia sở hữu hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại và hoàn thiện sẽ thúc đẩy, nâng cao năng suất, hiệu quả nền kinh tế, đóng góp vào việc giải quyết triệt để các vấn đề xã hội. Tuy nhiên, có thể nhận thấy, khi một quốc gia, khu vực nào đó gặp “sự cố” về hạ tầng, như hạ tầng kém phát triển, thiếu đồng bộ, cũ kỹ, xuống cấp,... thì kinh tế, đời sống xã hội cũng theo đó mà “thụt lùi”. Những vấn đề phát sinh điển hình có thể kể đến: ứ đọng trong luân chuyển nguồn lực, vốn đầu tư,...

Việt Nam đang là quốc gia trên đà phát triển nên hạ tầng được xác định là một trong những nhiệm vụ cốt lõi mang tính trọng tâm. Với quan điểm “cơ sở hạ tầng đi trước một bước”, Chính phủ trong nhiều năm qua đã dành mức đầu tư khá cao cho phát triển cơ sở hạ tầng, chiếm khoảng 9 - 10% GDP hàng năm cho năng lượng, giao thông, viễn thông, vệ sinh, nước,...

Theo đó, xác định Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình hiện đại, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn là một trong ba khâu đột phá chiến lược gồm cho kế hoạch phát triển trong tương lai.

Trong những kế hoạch gần đây, các cơ quan ban ngành phối kết hợp, vạch rõ mục tiêu đẩy mạnh xây dựng, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng chiến lược đồng bộ, hiện đại, nhất là hệ thống hạ tầng giao thông nhằm thực hiện có hiệu quả kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025. Cụ thể:

• Đầu tư các công trình giao thông trọng yếu theo quy hoạch, nhất là tuyến vành đai đô thị lớn, các tuyến đường bộ cao tốc, quốc lộ quan trọng;
• Đầu tư nâng cấp cảng hàng không, đặc biệt là các cảng hàng không trọng điểm;
• Đầu tư nâng cao năng lực của hệ thống cảng biển, đường thủy nội địa, tiếp tục xây dựng các cảng biển quan trọng.
• Quan tâm đúng mức phát triển giao thông đường sắt
• Phát triển hài hòa hệ thống hạ tầng kinh tế, xã hội; thúc đẩy phát triển hạ tầng số, hạ tầng kết nối các phương thức vận tải, kết nối quốc tế, giảm chi phí logistics.

Với những nhiệm này, việc tận dụng quỹ đất, có phương án quy hoạch, kế hoạch đất đai sử dụng cho mục đích phát triển hạ tầng trở thành công cụ quan trọng, mang ý nghĩa then chốt. Đất phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch sẽ đáp ứng được nhu cầu của xã hội, phục vụ cho các ngành kinh tế, cải thiện diện mạo đô thị, chất lượng đời sống, nâng tầm giá trị của quốc gia, khu vực.

Có được phép mua bán đất cơ sở hạ tầng DHT không?

Theo các quy định hiện hành, việc mua bán, chuyển nhượng đất phát triển cơ sở hạ tầng vẫn được phép diễn ra. Tuy nhiên, loại đất này có những đặc thù riêng nên việc mua bán ngoài đáp ứng các điều kiện luật định trong từng trường hợp cụ thể, còn phải dựa trên nhu cầu, mục đích, nhận định của các cá nhân.

Đất phát triển cơ sở hạ tầng được quy hoạch để sử dụng cho các mục đích mà pháp luật quy định. Tuy nhiên, một số trường hợp quy hoạch chưa triển khai hoặc chưa chắc chắn, thông tin chưa xác thực thì nhu cầu của người mua đối với loại đất này khá lớn, bởi phần đa đất cơ sở hạ tầng đều có sức bật, vị trí tương đối tốt, giàu tiềm năng về lợi nhuận.

Vậy nên hay không nên đầu tư đất cơ sở hạ tầng?

Không dễ để đưa ra câu trả lời mang tính khẳng định về điều này thì đất phát triển cơ sở hạ tầng có thể rơi vào rất nhiều trường hợp; trường hợp này mang lại cơ hội nhưng ở trường hợp khác, chúng hoàn toàn có thể mang theo rủi ro cực kỳ lớn.

Đất cơ sở hạ tầng phụ thuộc khá nhiều vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, chính sách phát triển ở từng giai đoạn nên không có tính cố định. Sự “biến động” của loại đất này chính là vấn đề gây băn khoăn nhiều nhất cho người mua.

Ví dụ, nếu mua mục đích để ở, đầu tư dài hạn thì những khu đất cơ sở hạ tầng được thực hiện từ 3 - 5 năm nữa không phải là lựa chọn phù hợp. Người mua rất dễ gặp phải tình huống bị thu hồi đất khi chưa kịp khai thác, mục đích ở hay bất kỳ cách thức sinh lợi lâu dài nào cũng khó để có thể thực hiện.

Ngoài ra, đất phát triển cơ sở hạ tầng còn là “miếng mồi ngon” để cò mồi, môi giới bất chính thu lợi. Những thông tin về hạ tầng luôn có sức hút nhất định đối với người mua, cộng thêm mức giá hấp dẫn lại càng dễ để thuyết phục xuống tiền. Tuy nhiên, cũng vì vậy mà người mua lại bỏ qua việc xác minh quy hoạch, không quan tâm đến sự mập mờ của nguồn tin. Việc thay đổi, dỡ bỏ quy hoạch trong tương lai là một loại rủi ro cực kỳ lớn.

Vì vậy, việc quyết định có hay không xuống tiền cho đất cơ sở hạ tầng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có tầm nhìn và dự tính của mỗi nhà đầu tư.

Mua đất cơ sở hạ tầng DHT cần lưu ý những gì?

Chính bởi tính chất nhiều cơ hội, lắm rủi ro, việc mua đất phát triển cơ sở hạ tầng cần được xem xét kỹ. Người mua không nên phụ thuộc toàn bộ vào thông tin do bên bán cung cấp mà phải tự mình tìm hiểu về đặc điểm, pháp lý của đất DHT.

Dành thời gian tìm hiểu về khu đất

Tương tự như các loại đất khác, trước khi mua, nhà đầu tư nên dành thời gian để tìm hiểu thật chi tiết về khu đất phát triển hạ tầng có ý định xuống tiền. Người mua cần biết được khoảng thời gian dự kiến sẽ xây dựng hạ tầng, đất sử dụng vào mục đích gì, xây dựng những công trình nào. Đất dùng để phát triển giao thông, thủy lợi, cơ sở y tế, cơ sở thể dục thể thao hay bưu chính viễn thông, năng lượng,... sẽ có cách đánh giá tiềm năng khác nhau.

Người mua có thể khảo sát, hỏi thông tin từ người dân khu vực lân cận. Tuy nhiên, để chắc chắn hơn, phải sử dụng đến những cách thức dưới đây nhằm đảm bảo nguồn tin có độ xác thực cao, không bỏ sót nội dung quan trọng nào liên quan đến khu đất:

• Làm việc, xin thông tin từ Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có khu đất, xác định rõ vị trí địa giới.
• Kiểm tra quy hoạch thông qua công ty bất động sản, các công ty dịch vụ uy tín ở địa phương.
• Xác minh quy hoạch thông qua giấy tờ nhà đất: Giấy chứng nhận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,...
• Xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất định mua, đây được xem là cách chắc chắn nhất để có được thông tin mang tính đảm bảo.

Có kế hoạch, chiến thuật đầu tư hợp lý

Thực tế, rủi ro trong đầu tư bất động sản là điều khó có thể tránh khỏi. Với đất phát triển cơ sở hạ tầng, những khu đất giá vừa tầm, xác thực được thông tin quy hoạch và cân đối khoảng thời gian hợp lý để đầu tư, người mua vẫn có khá nhiều cơ hội để sinh lợi hấp dẫn.

Thứ nhất, chọn khu đất giá rẻ để nếu trường hợp xấu nhất xảy ra là bị thu hồi, người mua vẫn không lỗ hoặc giảm tối đa mức lỗ nhờ vào khoản tiền đền bù. Việc cân đối giữa vốn và lợi nhuận vốn không hề đơn giản, đòi hỏi sự tính toán chi tiết. Giá rẻ ở đây không phải là yếu tố duy nhất để quyết định, nhưng là yếu tố tác động đến tính an toàn của kế hoạch đầu tư. Người mua nên xem xét giá ở mức vừa vặn khi mua đất cơ sở hạ tầng nếu không muốn đẩy rủi ro của mình lên cao hơn.

Thứ hai, ưu tiên kiểm tra thông tin pháp lý của đất phát triển hạ tầng. Bất kỳ bất động sản nào, pháp lý cũng là yếu tố đóng vai trò quan trọng. Với đất phát triển hạ tầng lại càng cực kỳ cần thiết. Các thông tin sai lệch về pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn và chiến thuật của các nhà đầu tư.

Thứ ba, cẩn thận trong hợp đồng mua bán, kỹ càng trong các điều khoản để hạn chế rủi ro pháp lý, tranh chấp phát sinh. Cũng là một yếu tố liên quan đến pháp lý. Không chỉ có khu đất được giao dịch hợp pháp mà quá trình mua bán cũng phải diễn ra một cách hợp lệ. Rủi ro từ các nội dung thể hiện trong hợp đồng đôi khi rất phức tạp nhưng lại xuất phát từ sự chủ quan của các bên. Mỗi câu chữ, nội dung được thể hiện phải theo đúng ý chí, nguyện vọng và phù hợp với tinh thần của pháp luật hiện hành.

Thứ tư, đừng mua một diện tích quá lớn ở cùng một khu vực mà nên mua rải rác ở các khu vực khác nhau. Điều này giúp cho nhà đầu tư hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất, cũng khá giống với nguyên tắc “chia trứng thành nhiều giỏ”. Đất phát triển hạ tầng phụ thuộc vào chính sách từng địa phương, vì vậy, khi có thay đổi sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ. Nhưng nếu chia nhỏ ra, nhà đầu tư vẫn còn cơ hội ở các địa phương khác, chính sách mỗi nơi sẽ tạo ra mức lợi nhuận thu được khác nhau.

Thứ năm, ưu tiên các khu vực đất hạ tầng có khả năng sinh lời trong khoảng từ 3 - 5 năm. Trường hợp quy hoạch sớm sẽ khiến nhà đầu tư gặp áp lực về việc tạo ra lợi nhuận, thậm chí là quá ngắn để bất động sản phát triển theo quy luật. Vì vậy, 3 - 5 năm là con số lý tưởng tối thiểu, tốt hơn có thể là 5 - 10 năm. Nghĩa là người mua cũng cần phải nắm rõ quy hoạch địa phương ở khoảng thời gian tương ứng.

Đất DHT là gì? Có nên đầu tư đất DHT? Những nội dung này đã được giải đáp trong bài viết. Mong rằng bạn đọc đã có được thông tin hữu ích để phục vụ cho nhu cầu của mình.

Xem thêm:

• Đất ở lối đi chung có tách sổ được không? (Giải đáp)
• 8 quy định về lối đi riêng theo luật mới nhất cần biết
• Thủ tục đổi giấy trắng sang sổ hồng (Mới nhất)

Nguyễn Hằng

Nguyễn Hằng được biết đến là tác giả của nhiều bài viết giá trị nghiên cứu, tổng hợp về dự án bất động sản, thị trường bất động sản cũng như phân tích các vấn đề quy định trong Luật bất động sản hiện hành. Nguyễn Hằng tên thật là Nguyễn Thị Thúy Hằng (Nick name: Nae Hang Nguyen) tốt nghiệp cử nhân ngành Luật trường Đại học Luật Quốc Gia TP. HCM. Hiện cây bút Hang Nguyen đang công tác tại Trần Anh Group với vai trò là biên tập nội dung (senior editor) & video editor đa năng.

Đánh giá của bạn

Gửi đánh giá