Một Số Tồn Tại, Khó Khăn, Vướng Mắc Sau 5 Năm Thi Hành Luật Đất ...

Thông qua công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự, hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh ( Phòng 9) rút ra một số tồn tại, hạn chế, khó khăn vướng mắc sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2013. Xin giới thiệu đến bạn đọc để tham khảo.

1. Luật đất đai và các văn bản dưới Luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn .

- Luật Đất đai năm 2013 có điểm mới là bảo vệ quyền sở hữu cho người thứ ba ngay tình , được quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106: Nhà nước tiến hành thu hồi giấy chứng nhận đã cấp khi: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất ...trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ( được hiểu là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật đất đai”.

Tuy nhiên, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hướng dẫn, tại Khoản 5 Điều 87  chỉ quy định không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời đã mở rộng trường hợp không thu hồi Giấy CNQSDĐ khi đã chuyển mục đích sử dụng đất . Quy định như trên của Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không phù hợp với Luật đất đai 2013.

- Tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, quy định chồng chéo này đã gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục.

- Cùng một nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 nhưng khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT yêu cầu nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế gây phiền hà cho các tổ chức, cá nhân.

- Đối với giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất trong hạn mức thì xác định theo giá đất UBND tỉnh quy định còn phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì xác định theo giá đất cụ thể. Thực tiễn tại địa phương có trường hợp hai thửa đất cạnh nhau,  một thửa đất trong hạn mức thì giá đất tính theo Bảng giá đất, 01 thửa có diện tích vượt hạn mức thì xác định theo giá cụ thể, 02 mức giá khác nhau. Tuy nhiên theo quy định điểm d Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai thì cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau như vậy các quy định nêu trên có sự chồng chéo không thống nhất.

2. Một số hành vi chưa được Luật đất đai 2013 điều chỉnh.

- Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Điều này gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai là rất lớn.

- Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa là 03 năm, sau 03 năm thì cơ quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Như vậy, Luật chỉ quy định công bố  thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong thực tế ít cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không thực hiện mà để kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất.

- Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành” , để thu hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại không quy định về hành vi này.

3. Một số quy định của Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với thực tiễn.

- Về trách nhiệm của Nhà nước trong xây dựng và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Luật đất đai năm 2013, quy định còn chung chung, chưa rõ ràng, nên khi có yêu cầu của các cơ quan bảo vệ pháp luật, thì cơ quan quản lý hồ sơ về thông tin đất đai còn tùy tiện cung cấp thông tin nhỏ giot, kéo dài, không đầy đủ thậm chí không cung cấp thông tin, làm ảnh hưởng đến việc xác định các căn cứ giải quyết các vụ kiện liên quan đến tranh chấp đất đai.

- Khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Quy định như vậy là không phù hợp với bối cảnh hiện nay theo chủ trương xây dựng những cánh đồng mẫu lớn, chuyên canh cây công nghiệp...

- Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định,  đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng bị hạn chế, cụ thể là các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp.

- Về quy định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Mặc dù pháp luật quy định khá chặt chẽ về các trường hợp hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nhưng thực tế người sử dụng đất vẫn có thể lợi dụng những sơ hở của Luật để được giao đất vượt hạn mức nhiều lần mà vẫn không phải nộp tiền sử dụng đất. Ví dụ: một hộ gia đình có 4 người theo Luật chỉ được giao không thu tiền với diện tích trong hạn mức, nhưng Luật quy định hạn mức giao cho một hộ gia đình và một cá nhân là như nhau nên họ xin tách thành 4 hộ và mỗi hộ sẽ được giao diện tích đất tối đa trong hạn mức mà Nhà nước không thu tiền sử dụng đất gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai.

- Về khung giá đất: theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai thì Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần, tuy nhiên thực tế giá đất trên thị trường biến động lớn, nếu không điều chỉnh kịp thời ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong các trường hợp tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; hoặc thất thu cho ngân sách Nhà nước trong việc xác định nghĩa vụ thuế, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113, Luật Đất đai 2013; và sửa đổi Điều 114, Luật Đất đai 2013 giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể”, đảm bảo “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

4. Một số kiến nghị đề xuất .

- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, trong đó, cần tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013. Việc sửa đổi, bổ sung Luật này nhằm khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan. Trường hợp các luật khác có quy định về đất đai thì phải thống nhất với Luật Đất đai ; đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững.

- Cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các nghị định và thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành.

- Về công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cần tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch cho các đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định trong pháp luật về đất đai. Thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi.

- Tiếp tục rà soát và nâng cao trình độ, năng lực bộ máy làm công tác quản lý đất đai, đô thị; phát huy vai trò và trách nhiệm của người đứng đầu các cấp, các ngành trong quản lý tài nguyên đất, thanh tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, gắn với chương trình xây dựng nền hành chính hiện đại, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đô thị.

- Đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại khoản 4 Điều 28- Luật Đất đai 2013, theo hướng quy định rõ ràng, cụ thể và mang tính bắt buộc đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý thông tin, hồ sơ về đất đai về việc phải cung cấp đầy đủ các thông tin theo yêu cầu cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân ( trong đó có các cơ quan bảo vệ pháp luật) để giải quyết các nhiệm vụ khác nhằm phục vụ lợi ích chung cho cộng đồng và xã hội.

Phòng 9 – VKSND tỉnh Hà Tĩnh