Những điều Cần Biết Về Lộ Giới Hẻm

Kinh nghiệm mua nhà được nhiều người truyền tai nhau đó là tránh lộ giới hẻm vì ở không được, bán cũng chẳng xong. Tuy nhiên, lộ giới hẻm là gì, cách xác định thế nào và vì sao lại ảnh hưởng đến những căn nhà trong khu vực là những thông tin không phải ai cũng biết.

 

Những điều cần biết về lộ giới hẻm

 

 

1. Lộ giới hẻm là gì?

“Lộ giới” hay “chỉ giới đường đỏ” là thuật ngữ được dùng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm. Mốc lộ giới có ý nghĩa đánh dấu rằng phần đất đó sau này có thể mở rộng hẻm, đường và người dân không được xây dựng các công trình kiên cố trên phần đất đó.Lộ giới được đo bằng mét dài, tính từ trung tâm của đường (tim đường) sang 2 bên. Cọc lộ giới sẽ được cắm hai bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi này. Ngoài ra, chiều cao tối thiểu và tối đa của công trình cũng phụ thuộc vào lộ giới, được quy định đồng bộ theo từng khu dân cư.Muốn xác định xây nhà cách lộ giới bao nhiêu thì đạt tiêu chuẩn, chủ nhà có thể căn cứ vào quy định của Luật xây dựng như sau: 

Tuyến đường lộ giới	Độ cao của nhà	Khoảng cách từ nhà đến lộ giới
Dưới 19m	Dưới 19m	Không phải xây cách lộ giới, nhà sẽ xây sát vỉa hè
	19m – 22m	Xây cách lộ giới 3m
	22m – 25m	Xây cách lộ giới 4m
	28m trở lên	Xây cách lộ giới 6m
19m – 22m	Dưới 22m	Không phải xây cách lộ giới, nhà sẽ xây sát mốc lộ giới
	22m – 25m	Xây cách lộ giới 3m
	28m trở lên	Xây cách lộ giới 6m
22m trở lên	22m – 25m	Không phải xây cách lộ giới
	28m trở lên	Xây cách lộ giới 6m

  

 

2. Cách xác định mốc lộ giới cho một khu đất ở

Mốc lộ giới đất sẽ bao gồm lộ giới, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Trong đó, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép người dân xây dựng nhà, công trình kiên cố. Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đó tùy theo yêu cầu của quy hoạch. Còn khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đó và chỉ giới xây dựng.Mốc lộ giới cho một khu đất ở sẽ được xác định qua 4 bước:Bước 1: Nhìn tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các cột mốc lộ giới và các biển báo liên quan đến lộ giới được cắm ở 2 bên đường.Bước 2: Từ vị trí cột mốc lộ giới, xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang 2 bên.Bước 3: Từ lộ giới vừa xác định, tính toán khoảng lùi phù hợp với tuyến đường, đảm bảo đúng theo quy hoạch của nhà nước.Bước 4: Từ việc xác định được khoảng lùi của công trình sẽ ra được chỉ giới xây dựng. Phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây dựng công trình hợp pháp. 

 

3. Phần đất dính lộ giới được mua bán hay bồi thường thế nào?

Phần đất nằm trong mốc lộ giới có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chủ nhà đã sử dụng ổn định trước thời điểm cắm mốc lộ giới. Đồng thời, phần diện tích đất lộ giới này sẽ được ghi trong mục ghi chú của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông đường bộ”.Theo Điều 75 Luật đất đai 2013, đất nằm trong lộ giới được bồi thường khi bị thu hồi phải đảm bảo các điều kiện sau:-Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;-Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.Nếu giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở trước thời gian công bố lộ giới thì mặc định sẽ được bồi thường 100%. Nếu giao dịch diễn ra sau thời điểm công bố lộ giới, nhưng ngôi nhà đó đã tồn tại từ trước khi có công bố lộ giới thì chỉ được bồi thường 50%.

 

4. Tầm quan trọng của việc kiểm tra nhà đất trước khi mua

Lựa chọn mua nhà đất nằm trong hẻm có giá rẻ hơn so với mặt tiền nhưng bạn cần phải lưu ý đến các vấn đề quy hoạch trong tương lai, trong phạm vi bài viết này chúng tôi đề cập đến quy hoạch lộ giới hẻm. Việc mạo hiểm mua nhà bị lộ giới hẻm có thể dẫn đến các vấn đề sau đây:-Nếu nhà nằm trong hẻm có quy định lộ giới từ 3.5m trở xuống thường nằm trong diện quy hoạch cần phải xây dựng lại cho phù hợp. Nếu chưa có quyết định xây dựng lại từ các cơ quan chức năng có thẩm quyền thì khả năng cao hẻm đó sẽ thuộc diện quy hoạch treo: chủ nhà không được phép sửa chữa hoặc xây dựng lại công trình nếu chưa có sự đồng ý và cấp phép.-Tình trạng lấn chiếm lộ giới quy hoạch, hẻm càng nhỏ thì rủi ro về mặt pháp lý càng cao.Để hạn chế các tình trạng pháp lý như liệt kê bên trên, bạn nên kiểm tra thông tin bất động sản trước khi mua để tránh rủi ro, bạn có thể kiểm tra tại đây: DỊCH VỤ KIỂM TRA TRỌN GÓI BĐS-Có một sự thật là nhà nằm trong hẻm càng sâu thì càng có giá trị thấp và phần lớn những ngôi nhà như vậy đều vi phạm đến quy định lộ giới hẻm. Giá trị của ngôi nhà sẽ tỉ lệ thuận với độ rộng của con hẻm.-Nhiều ý kiến cho rằng môi trường sống xung quanh trong các con hẻm nhỏ, cụt thường phức tạp hơn rất nhiều. Những vấn đề phát sinh như mua bán, lấn chiếm hẻm, xử lý rác thải sinh hoạt kém, tiếng ồn, trộm cắp, tệ nạn xã hội…cũng xảy ra nhiều và thường xuyên hơn. Nói như vậy, không có nghĩa con hẻm nào cũng như thế và người dân sinh sống trong khu vực hẻm không phải ai cũng như vậy, vẫn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, điều kiện và khu vực sống khác nhau. Trước khi quyết định mua nhà, bạn có thể trực tiếp đến tham khảo tình hình thực tế để có câu trả lời phù hợp và chính xác.Như vậy, thông qua bài viết chúng tôi vừa phân tích, quý khách hàng có thêm nguồn thông tin để tham khảo. Nếu quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu bởi các Luật sư, chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm, hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ.