Siết Chặt Trái Phiếu Bất động Sản: Một đợt 'bắt Sâu Nhổ Cỏ'

Cắt "sự sống” của bất động sản

Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay: “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”.

Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho hay, tứ giác “bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ông dẫn chứng, ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán.

Nhấn mạnh thêm về vai trò của nguồn vốn từ trái phiếu đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, TS. Lê Xuân Sang cho biết, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn và cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, đây là vấn đề không thể xem thường.

Gạn đục khơi trong

Trước những vấn đề bất cập đang diễn ra trên thị trường, các chuyên gia đánh giá, việc “gạn đục khơi trong”, “bắt sâu nhổ cỏ” và có những quy định siết chặt hơn việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp là cần thiết, song các chuyên gia cho rằng, cần tránh làm ách tắc dòng vốn hay giảm đi cơ hội tiếp cận vốn đối với bất kỳ doanh nghiệp nào.

TS. Nguyễn Minh Phong kiến nghị, yêu cầu “đánh chuột không được làm vỡ bình”, xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan càng có ý nghĩa quan trọng hơn trong thời gian tới.

Phân tích thêm, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu là việc cần làm, nhưng giải pháp phải xử lý khắc phục những điểm yếu của thị trường. Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ quả bom nổ chậm thành một vũ khí mạnh của doanh nghiệp? Theo chuyên gia này, mục tiêu duy nhất là hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam.

Dưới góc nhìn của Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam, bà Hoàng Hải Anh cho rằng, đối với mục tiêu trước mắt, ngay lập tức chúng ta cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản để nhà đầu tư có nhiều lựa chọn đặc biệt đối với những sản phẩm được tiêu chuẩn hóa trên thế giới và có sự quản lý sát sao của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đưa ra quan điểm, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Theo đó, nên phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…

Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế). Tính đến 31/3/2022, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái (năm 2021 tăng 2,16%); dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng Nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản giảm dần: Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018 là 3,66%; năm 2019 giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%; năm 2021 là 1,92…

Duy Anh

Siết tín dụng bất động sản: Không nên cực đoan, cần thận trọng và thanh lọcỒ ạt siết tín dụng bất động sản là đánh đồng không có tính thanh lọc. Việc siết đột ngột khiến nhiều dự án dở dang, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng đối diện với nguy cơ nợ xấu.