Đất Dịch Vụ Là Gì? Có Thể Xây Nhà Và được Cấp Sổ đỏ Không?

Trong những năm gần đây, đất dịch vụ đã trở thành một định nghĩa mới, một xu hướng mới mà những người đầu tư mua đất đều chú ý tới. Vậy đất dịch vụ là gì? Việc đầu tư vào đất dịch vụ thực chất là như thế nào? Những băn khoăn của bạn sẽ được giải đáp qua bài viết dưới đây.

Quả thực, việc đầu tư vào đất dịch vụ cũng là một xu hướng khá mới lạ. Hình thức đầu tư này có thể đem lại lợi nhuận cao nhưng đồng thời cũng ẩn chứa khá nhiều rủi ro. Và để tránh được những rủi ro không mong muốn, người đầu tư nên hiểu rõ đất dịch vụ là những?

Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ (hay còn gọi là Đất thương mại) là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án.

Để sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích khác nhau như phục vụ dự án, Nhà nước đã có những chính sách thu hồi đất nông nghiệp. Theo đó, người dân sẽ mất đi phần đất canh tác này và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân. Bởi vậy, pháp luật có những quy định riêng để bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong những trường hợp bị thu hồi đất.

Cụ thể, những hộ gia đình, những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30% diện tích đất mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương thì sẽ được hỗ trợ chuyển đồi nghề nghiệp và tạo việc làm mới. Một trong những cách hỗ trợ đó chính là giao đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Và loại đất này, người ta gọi là đất dịch vụ.

Không chỉ là những phần đất dùng hỗ trợ cho người dân sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, đất dịch vụ còn có thể là đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ, bến xe, công viên...

Đặc điểm của đất dịch vụ

Thông thường, đất dịch vụ thường có vị trí ở bên cạnh hoặc trong các khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng thuận lợi. Các cơ sở hạ tầng của khu đất dịch vụ sẽ được xây dựng trước hoặc đồng thời với việc xây dựng khu đô thị. Điều này sẽ giúp tăng sự thuận lợi và tạo thu nhập cho người dân.

Ngoài ra, đất dịch vụ thường có giá rẻ hơn khi mua. Các hộ gia đình tiếp nhận đất không cần phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào nếu muốn chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở và sẽ được bồi thường nếu bị thu hồi đất.

Trong Điều 125 Luật Đất đai 2013 Khoản 4 cũng khi rõ: "Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở".

Đất dịch vụ có được xây nhà và cấp sổ đỏ không?

Theo quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Đất dịch vụ được xác định là đất phục vụ ở và kinh doanh nên hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể về việc xây nhà trên đất dịch vụ. Đồng thời, pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà để ở. Tuy nhiên, khi quyết định xây nhà, bạn cần phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà theo quy định về cấp phép xây dựng.

Nhiều người cũng băn khoăn “đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?”. Xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao bồi thường cho những người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ. Bởi vậy, người sử dụng đất không thể chuyển nhượng. Thực tế, đất dịch vụ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi làm thủ tục chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở.

Đất dịch vụ có được bán/chuyển nhượng không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Tuy nhiên, đất dịch vụ cũng có loại chưa quyết định giao đất đang chờ cơ  quan có thẩm quyền hoàn thiên mặt bằng và thủ tục thì bạn không thể thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng. Đất đã có quyết định giao, cấp sổ đỏ thì bạn hoàn toàn có thể chuyện nhương, mua bán như bình thường.

Rủi ro khi đầu tư đất dịch vụ

Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán thực hiện trên giấy tờ viết tay, về mặt pháp lý thì không có giá trị.

Nếu mua bán/chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất đang chờ hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chủ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện lập hợp đồng chuyển nhượng. Thời gian chờ dễ phát sinh những vấn đề pháp lý khác.