Đất Thương Mại Dịch Vụ Là Gì? Thời Hạn Sử Dụng ... - Luật Dương Gia

Mục lục bài viết

• 1 1. Đất thương mại dịch vụ là gì?
• 2 2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:
• 3 3. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ:
• 4 4. Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:
• 5 5. Đất thuê 50 năm có được góp vốn với hộ kinh doanh để kinh doanh không?
• 6 6. Đất cơ sở tôn giáo có được dùng để góp vốn kinh doanh?

1. Đất thương mại dịch vụ là gì?

– Phân loại: Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;

– Khái niệm: Đất thương mại dịch vụ là đất được sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:

– Một là, quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:

Được quy định tại các Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013 cụ thể, người sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ được các quyền sau đây:

+ Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;

+ Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

+ Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;

+ Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

– Hai là, nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:

 + Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác;

+ Thực hiện các nghĩa vụ tài chính;

+ Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề; 

+ Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.

+ Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan;

3. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ:

Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay được phân thành hai hình thức là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn, trong đó đất thương mại dịch vụ được xác định là đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

4. Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:

– Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm nguồn gốc ban đầu là đất nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc trong trường hợp đất xây dựng các công trình sự nghiệp, các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng nhằm kinh doanh, đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;

– Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ:

+ Thửa đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất;

+ Đất phải được xác định là không có tranh chấp với các bất động sản liền kề hoặc bất cứ một tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng;

+ Phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất và phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương.

+ Đồng thời phải đảm bảo về diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định

– Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ: + Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

+ Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, người tiếp nhận tiến hành trao cho người yêu cầu Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn. + Bước 3: Thẩm tra hồ sơ

Trách nhiệm thẩm tra hồ sơ thuộc về cơ quan tài nguyên và môi trường, nội dung thẩm tra bao gồm: xác minh về mặt thực địa của thửa đất, xác minh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất;

+ Bước 4: Thông báo nghĩa vụ tài chính phải thực hiện của người sử dụng đất, sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ này người sử dụng đất nộp lại giấy tờ chứng minh cho cơ quan tài nguyên môi trường;

+ Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phòng tài nguyên môi trường làm văn bản đề trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký tên xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;

Tiến hành cập nhật thông tin, tahy đổi cơ sở dữ liệu về đất đai trên phương tiện lưu trữ đồng thời thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính do mình quản lý.

+ Bước 6: Trả kết quả

Tiến hành trả kết quả cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể là Giấy chứng nhận qyền sử dụng đất.

Lưu ý: – Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành đồng thời với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi các nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Hy vọng qua bài viết với các nội dung nêu trên giúp mọi người nắm rõ được những quy định của pháp luật hiện hành về khái niệm và các nội dung pháp lý liên quan đến đất thương mại dịch vụ. Qua đó ta có thể thấy đây là một loại đất khá đặc biệt và điều kiện để được cấp chứng từ xác nhận quyền sở hữu cũng như quá trình sử dụng cần phải có một số lưu ý nhất định mà người sử dụng cần chú ý.

5. Đất thuê 50 năm có được góp vốn với hộ kinh doanh để kinh doanh không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi văn phòng Luật. Công ty tôi là công ty cổ phần hiện đang thuê đất của nhà nước là 50 năm. Trên mảnh đất này bao gồm là nhà xưởng, văn phòng làm việc và một nhà khách hai tầng được xây dựng với mục đích cho công nhân ở. Hiện nay một phần do lập gia đình, một phần nghỉ việc nên số lượng công nhân ở tại nhà khách chỉ cần tầng một cũng đủ. Hiện có một hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu sử dụng tầng hai phần diện tích trên để kinh doanh giải khát. Vậy xin hỏi Công ty có được phép ký Hợp đồng góp vốn với hộ cá thể nói trên để kinh doanh không. ?

Luật sư tư vấn:

Bạn có nói công ty bạn là công ty cổ phần. Hiện công ty bạn đang thuê đất của nhà nước là 50 năm. Trên mảnh đất này bao gồm nhà xưởng, văn phòng làm việc và một nhà khách hai tầng. Do bạn không nói rõ công ty bạn thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm hay trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nên bạn có thể tham khảo quy định dưới đây để biết về quyền và nghĩa vụ của công ty mình. Cụ thể:

Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, tổ chức kinh tế  được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Đồng thời, tổ chức kinh tế cũng có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Còn đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì theo Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức thuê có các quyền sau đây:

– Một, Quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

– Hai, Quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi công ty bạn có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Ba, Quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

– Bốn, Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp công ty bạn đã được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như vậy, theo các quy định trên công ty bạn có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Điều này có nghĩa là công ty bạn có quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất như nhà xưởng, văn phòng làm việc và một nhà khách tầng hai.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật doanh nghiệp 2014 thì tổ chức, cá nhân có quyền góp vốn vào công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 18 Luật doanh nghiệp 2014. Và theo Điều 67 Nghị định số 78/2015/NĐ-CP thì cá nhân, hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều 67 Nghị định 78/2015/NĐ-CP chỉ được đăng ký một hộ kinh doanh trong phạm vi toàn quốc. Cá nhân được quyền góp vốn, mua cổ phần trong doanh nghiệp với tư cách cá nhân. Như vậy, hộ kinh doanh không có quyền góp vốn nhưng cá nhân trong hộ kinh doanh có quyền góp vốn vào công ty cổ phần với tư cách là cá nhân góp vốn. Và thành viên của hộ kinh doanh phải là cá nhân, vì vậy, doanh nghiệp cũng không có quyền góp vốn vào hộ kinh doanh. 

Bạn có trình bày công ty bạn có tầng hai không có nhu cầu sử dụng. Và hiện có một hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu sử dụng tầng hai phần diện tích trên để kinh doanh giải khát. Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì công ty bạn không được phép ký hợp đồng góp vốn với hộ kinh doanh. Tuy nhiên, công ty bạn có thể cho hộ kinh doanh thuê lại tầng hai để sử dụng thông qua hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật. 

6. Đất cơ sở tôn giáo có được dùng để góp vốn kinh doanh?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi là cán bộ Phòng Nội vụ đang giải quyết một vụ việc liên quan đến đất đai tôn giáo và tôi chưa có hướng xử lý cần nhờ Luật sư tư vấn giúp. Nội dung vụ việc như sau: Sư trụ trì chùa làm đề án xin thành lập cơ sở dạy nghề cho người khuyết tật nhưng chỉ gửi hồ sơ ra UBND xã sở tại và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thành lập, nhưng song song với việc gửi đề án sư trụ trì đã cho xây dựng xưởng gỗ trong khuôn viên đất nội tự của chùa và cũng không xin phép và liên kết với 03 người tại địa phương để làm đồ gỗ mỹ nghệ với danh nghĩa là mở dạy nghề cho các cháu khuyết tật. Nhưng qua nắm bắt tình hình chúng tôi nắm bắt được đây là một hình thức sư trụ trì cho thuê đất và góp vốn bằng mặt bằng đất nội tự để kinh doanh (có biên bản góp vốn viết tay giữa các bên trong đó sư tụ trì chịu trách nhiệm về mặt bằng). Tôi xin hỏi, trong trường hợp này tôi muốn tham mưu tổ chức yêu cầu sư trụ trì cùng các cá nhân có liên quan buộc tháo dỡ công trình hoàn trả mặt bằng đất nội tự chùa thì phải tiến hành những bước như thế nào? Căn cứ quy định nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Đối với cơ sở tôn giáo, trong quá trình sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 181 Luật đất đai năm 2013 như sau: 

“Điều 181. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất

1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Theo quy định trên, cơ sở tôn giáo không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hành vi tự ý góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP:

“3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;

b) Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

d) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.

…

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, bên cho thuê đất;

b) Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được đối với trường chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 7 của Nghị định này;

c) Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê đã thu (trong trường hợp thu một lần cho cả thời gian thuê) trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật dân sự;

d) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.“

Nếu có đủ chứng cứ, căn cứ cho thấy sư trụ trì của chùa đã sử dụng đất của cơ sở tôn giáo để góp vốn kinh doanh thì cơ quan có thẩm quyền có quyền xử phạt hành chính, yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và khôi phục lại nguyên trạng ban đầu. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải còn trong thời hiệu xử phạt là 02 năm kể từ khi phát hiện ra hành vi vi phạm.