Đất Thương Mại Dịch Vụ Là Gì? Quy định Về đất Dịch Vụ Mới Nhất

Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai được phân loại thành các loại đất khác nhau tương ứng với mục đích sử dụng đất để thuận lợi trong quá trình quản lý về đất đai cũng như trong quá trình sử dụng đất. Trong đó đất thương mại dịch vụ được quy định là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận, hiện nay trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội diện tích của loại đất này ngày càng tăng tương ứng với người sử dụng ngày càng nhiều.

Mục lục

• Đất thương mại dịch vụ là gì?
• Đặc điểm của đất thương mại dịch vụ?
• Các loại đất thương mại dịch vụ
• Quy định về đất thương mại dịch vụ mới nhất
  • Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ
  • Quy hoạch đất thương mại dịch vụ là gì?
  • Giá đất thương mại dịch vụ
• Các vấn đề liên quan đến đất thương mại dịch vụ
  • Đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?
  • Đền bù đất thương mại dịch vụ
  • Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?
  • Đất thương mại dịch vụ lên thổ cư được không?
  • Xây dựng trên đất thương mại dịch vụ
  • Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không?
  • Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không ?
  • Đất thương mại dịch vụ có được thế chấp?
  • Cách tính tiền thuê đất thương mại dịch vụ
  • Thời hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại
• So sánh đất thương mại dịch vụ và đất ở
• Có nên mua đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất thương mại dịch vụ là đất dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Nó bao gồm đất để xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Khái niệm "đất thương mại, dịch vụ" đã được quy định đầy đủ và rõ ràng trong Luật đất đai 2013. 

Tại chính sách thu hồi đất trong Luật đất đai 2013 cũng nêu rõ, những trường hợp đất nông nghiệp không bồi thường được tương ứng với diện tích đất đã được thu hồi, thì Nhà nước sẽ hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hoặc tạo việc làm mới cho cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp sản xuất.

Đối với những trường hợp được bồi thường thì Nhà nước có thể bàn giao đất tại vị trí khác trên diện tích tương ứng nhằm phục vụ làm mặt bằng kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp đối với người bị thu hồi đất.

Trường hợp cá nhân, các hộ gia đình bị thu hồi trên ⅓  tức trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước đền bù diện tích đất nông nghiệp tương tương, không được bồi thường loại đất tương đương thì sẽ được cấp đất. Mảnh đất được cấp này sẽ được gọi là đất thương mại dịch vụ, hay gọi tắt là đất dịch vụ. Ngoài ra, còn một số loại đất dịch vụ khác thuộc đất đấu thầu các khu vực công cộng như bến xe hoặc chợ...

Tóm lại: Đất thương mại, dịch vụ là gì? Đất thương mại, dịch vụ là đất phi nông nghiệp được Nhà nước đền bù khi đất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% tổng diện tích. Nói cách khác, đất thương mại dịch vụ là đất tại các khu công cộng như chợ, bến xe... thuộc quỹ đất cộng đồng.

Ký hiệu đất thương mại dịch vụ là TMD, được thể hiện trong bản đồ địa chính.

Đặc điểm của đất thương mại dịch vụ?

Để xác định đất có thuộc đất thương mại dịch vụ hay không, mọi người nên căn cứ theo những đặc điểm sau: 

• Thứ nhất, diện tích đất dịch vụ thương mại dao động trong khoảng 40-50m2 với vị trí đẹp, thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng sẵn rồi mới bàn giao. 

• Thứ hai, đất dịch vụ thương mại thường nằm kề cạnh hoặc gần với các khu đô thị. Qua đó, giúp người dân được bồi thường đất nông nghiệp mau chóng chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống.

• Thứ ba, đất dịch vụ thương mại thường nằm tại vị trí đẹp nhưng giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, có thể bằng 1/2 hoặc 2/3 giá thực tế.

• Thứ tư, khi được chuyển đổi bồi thường, các cá nhân hay hộ gia đình không cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà có thể vào sử dụng ngay.

• Cuối cùng, đất thương mại dịch vụ sử dụng trong thời gian dài và được cấp giấy chứng nhận SD đất, được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh quy định tại Khoản 4, Điều 125 Luật Đất đai 2013.

>>> XEM THÊM: 

Đất sản xuất kinh doanh là gì? Những quy định mới nhất

Đất ở đô thị là gì? Đất ODT là gì? Quy định mới về đất ở đô thị

Các loại đất thương mại dịch vụ

Sau khi đã hiểu được thế nào là đất thương mại dịch vụ, chúng ta cần biết đất thương mại dịch vụ gồm những loại nào?

Có thể phân loại đất thương mại dịch vụ thành 2 loại, bao gồm:

• Đất thuộc quỹ đất cộng đồng, đấu thầu ở những khu vực công cộng như: chợ, bến xe,...
• Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp

Bên cạnh đất thương mại, dịch vụ là gì, cần nắm được khái niệm đất dịch vụ 5% - 7% - 10%. Đây là các tỉ lệ bồi thường hoặc giao đất theo diện tích đất nông nghiệp bị bị hồi. Trong Luật đất đai, không có khái niệm về đất dịch vụ 5%, đất dịch vụ 10%,.. mà chỉ phân loại thành đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, có thể hiện đất thương mại dịch vụ 10% nghĩa là cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi theo quy định ở từng địa phương.

Còn với đất dịch vụ 5%, 7%,... thì theo quy định tại Điều 132, Luật đất đai 2013, mỗi địa phương sẽ được lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích là bằng hoặc trên 5% tùy theo quỹ đất của phường, xã, thị trấn.

Quy định về đất thương mại dịch vụ mới nhất

Đất TMDV là gì? Các quy định mới về đất dịch vụ hiện nay là gì? Hiện nay rất nhiều vấn đề xung quanh đất dịch vụ được quan tâm. Nhiều người băn khoăn liệu đất TMDV có được xây nhà, có được cấp sổ đỏ, thủ tục cấp sổ đỏ của đất thương mại dịch vụ có gì khác,...?

Hãy cùng Homedy tham khảo chi tiết các quy định pháp lý, quyền và nghĩa vụ khi sở hữu quyền sử dụng và chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ dưới đây.

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Theo quy định pháp luật hiện hành, thời hạn sử dụng đất có hai hình thức là sử dụng ổn định lâu dài và có thời hạn. Trong đó, đất thương mại dịch vụ được xác định là đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Theo Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai, đất thương mại dịch vụ được cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Trường hợp các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

Quy hoạch đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận hiện nay, đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định trong Luật đất đai 2013 cụ thể là :

Đất thương mại dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

(Theo Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai 2013)

Như vậy đất quy hoạch thương mại dịch vụ là gì? Là đất thương mại dịch vụ đã được sắp xếp, phân bố, khoanh vùng để xây dựng cơ sở kinh doanh TMDV và các công trình phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ dựa trên cơ sở tiềm năng của đất TMDV và nhu cầu sử dụng đối với từng vùng kinh tế và đơn vị hành chính trong khoảng thời gian nhất định.

Quy hoạch đất thương mại dịch vụ thường chỉ tập trung ở những thành phố lớn hoặc tại những nơi ven biển. Ngoài ra, đất TMDV cũng được quy hoạch nằm trong các khu đô thị và khu dân cư với mục đích xây các siêu thị, khu vui chơi giải trí phục vụ dân cư sinh sống tại đó.

Giá đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ có giá trị không, nếu có thì là bao nhiêu? Sau đây mời bạn tham khảo khung giá đất thương mại dịch vụ tại đô thị quy định tại Phụ lục X Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất như sau.

KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ TẠI ĐÔ THỊ

(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)

Vậy giá đất thương mại dịch vụ bằng bao nhiêu đất ở? Thông thường, giá đất thương mại dịch vụ tại khu vực đô thị, nông thôn trên địa bàn tỉnh được tính bằng 75% giá đất ở cùng đường, phố; đoạn phố, vị trí đối với khu vực đô thị hoặc cùng khu vực, vị trí đối với khu vực nông thôn.

Các vấn đề liên quan đến đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?

Đất thương mại dịch vụ sẽ bị thu hồi nếu :

Trường hợp 1: Hết thời hạn sử dụng nhưng không tiến hành thủ tục gia hạn.

Đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng là 50 năm, nếu hết thời hạn 50 mà bạn không tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng đất thì theo Điểm d Khoản 1 Điều 65 Luật đất  đai quy định về việc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

…

d) Đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

Như vậy nếu bạn được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất thương mại dịch vụ khi hết hạn mà không thực hiện gia hạn thì sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2 : Được giao, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào sử dụng

Theo Điểm 1 Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất trừ trường hợp do bất khả kháng.

Đền bù đất thương mại dịch vụ

Căn cứ vào Điều 74 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc bồi thường như sau:

Điều 74 Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

1.  Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại điều 75 của luật này thì được bồi thường.

2.  Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Do đó khi đất thương mại dịch vụ bị thu hồi mà người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện được quy định trong luật thì sẽ được đền bù. Nhà nước bồi thường thì sẽ giao cho cá nhân, hộ gia đình diện tích đất tương ứng có cùng mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ trong cùng địa phương, nếu phần đất được bồi thường không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất thì có thể làm đơn xin chuyển địa điểm khác. 

Trường hợp không có vị trí khác phù hợp, người sử dụng đất có thể xin bồi thường bằng tiền.

Bên cạnh đó ngoài việc bồi thường bằng đất bạn còn được bồi thường về tài sản trên đất và chi phí hỗ trợ di dời…

Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?

Đây hẳn là câu hỏi của nhiều người khi sở hữu đất thương mại dịch vụ và câu trả lời là có thể tách thửa đất thương mại dịch vụ nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định của pháp luật. Cụ thể, cần đáp ứng các điều kiện sau :

• Thửa đất thương mại dịch vụ đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

• Quyền sử dụng thửa đất thương mại dịch vụ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và cũng không có tranh chấp theo quy định của pháp luật.

• Thửa đất thương mại dịch vụ còn thời hạn sử dụng.

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013

Và theo điều 153 Luật đất đai, để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa.

Thêm vào đó, cần đáp ứng điều kiện của từng địa phương nơi có đất. Tùy vào từng địa phương mà có thể quy định cho phép tách thửa hoặc không được tách thửa.

>>> Xem thêm: Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ là bao nhiêu? Chi tiết 63 tỉnh thành

Đất thương mại dịch vụ lên thổ cư được không?

Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nội dung như sau :

e)Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Mà đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, do đó đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể lên được thổ cư khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

>> XEM THÊM: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những quy định cần biết

Xây dựng trên đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ được xây gì? Theo mục đích sử dụng, trên đất thương mại dịch vụ được xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ như :

• Ki ốt bán hàng.

• Cửa hàng.

• Siêu thị.

• Trung tâm thương mại.

• ….

Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ theo khoản 1 điều 153 Luật đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm thông tư 27/2018/TT-BTNMT có thể thấy đất thương mại dịch vụ không được xây dựng nhà ở.

Bởi lẽ :

• Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

• Đất thương mại dịch vụ là loại đất có mục đích để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Do đó người sử dụng đất không được xây dựng nhà trên đất thương mại dịch vụ mà phải xây nhà trên đất thổ cư.

Lưu ý nhà ở khác với ki ốt, cửa hàng có thể thiết kế chỗ để ở nên khi xây dựng không được nhầm lẫn giữa các loại công trình này.

Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không ?

Về mặt pháp lý, đất thương mại dịch vụ là đất mà Nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở. Theo đó sổ đỏ đất thương mại dịch vụ có thể được cấp nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định của luật đất đai hiện hành.

>>> Xem ngay: Làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Chi phí làm sổ đỏ mới nhất!

Đất thương mại dịch vụ có được thế chấp?

Luật đất đai vẫn cho phép thế chấp đất thương mại dịch vụ nhưng thực tế nhiều ngân hàng có chính sách hạn chế hoặc không nhận thế chấp đất TMDV bởi mục đích sử dụng của loại đất này thường gây rủi ro cho phía ngân hàng, tính thanh khoản thấp…

Hiện chỉ có một số ngân hàng nhận đất thương mại dịch vụ là Agribank, Sacombank…

Cách tính tiền thuê đất thương mại dịch vụ

Cách tính thuê đất thương mại dịch vụ căn cứ theo Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất như sau.

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất, đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm, đối với trường hợp thuê đất có mặt nước thì

Tiền thuê đất thu một năm

=

diện tích phải nộp tiền thuê đất

x

đơn giá thuê đất

2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

=

diện tích phải nộp tiền thuê đất

x

đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

 

Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê

=

diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê

x

đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê

Thời hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại

Thời hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại là không quá 50 năm theo quy định lại Điều 126, Luật Đất Đai 2013. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn theo quy định tại khoản này.

So sánh đất thương mại dịch vụ và đất ở

Đất thương mại dịch vụ là đất dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm đất để xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Đất thổ cư gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Mục đích chính của loại đất này là để xây nhà ở, làm nơi cư trú, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy điểm khác nhau giữa hai loại đất này chính là nằm ở mục đích sử dụng.

Có nên mua đất thương mại dịch vụ

Mua bán đầu tư đất thương mại dịch vụ là kênh sinh lời được nhiều người lựa chọn vì những lợi ích về giá bán và vị trí đẹp. Tuy nhiên việc mua bán chuyển nhượng loại đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là các giao dịch mua bán đất thương mại dịch vụ chưa có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chủ yếu người mua/bán sẽ gặp rủi ro về mặt pháp lý. Nếu đất chưa có sổ đỏ, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì việc mua bán chỉ có thể thực hiện thông qua hình thức viết tay, không có giá trị pháp lý, người mua dễ mất trắng khi xảy ra tranh chấp.

Trường hợp mua bán đất thương mại dịch vụ thông qua người được ủy quyền thì người nhận ủy quyền không đứng tên trên sổ đỏ. Người mua chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên sổ đỏ khi có đủ điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đối với đất chờ cấp sổ đỏ thì sẽ dễ phát sinh các vấn đề pháp lý trong thời gian chờ.

Nếu mua đất TMDV nhưng với mục đích để ở thì người mua cần tìm hiểu xem thửa đất có đủ điều kiện chuyển đổi lên đất thổ cư hay không. Cùng với đó là tìm hiểu khung giá đất tại vị trí thửa đất dự định mua. Nếu giá đất thương mại dịch vụ và đất thổ cư chênh lệch nhiều thì người mua sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy tùy vào nhu cầu, hiện trạng, thông tin và pháp lý của mảnh đất mà bạn hãy quyết định có nên mua đất quy hoạch thương mại dịch vụ không một cách đúng đắn.

Trên đây là những thông tin chi tiết về đất thương mại, dịch vụ là gì, các quy định pháp lý xung quanh loại đất này. Truy cập ngay Bất động sản Homedy nếu bạn đang tìm thuê, mua bán đất dịch vụ. Hàng nghìn tin rao bán nhà đất trên khắp cả nước đang được cập nhật hàng giờ.

 

Loan Nguyễn (Tổng hợp)

Tham khảo các tin liên quan:

• Tổng hợp 80+ dự án căn hộ chung cư TP.HCM giá dưới 1.5 tỷ
• Tách thửa đất trồng cây lâu năm là gì? Quy định và thủ tục cần biết
• 3 khu vực hút dòng tiền đầu tư bất động sản lớn dịp cận Tết