Shophouse Là Gì? Mô Hình đầu Tư Shophouse 2020 - Địa ốc MGVS

Đã được triển khai, phát triển mạnh trên thế giới từ những năm đầu của thế kỷ 19 tại các thị trấn lớn, trung tâm thành phố sầm uất. Thế nên cái tên Shophouse không mấy xa lạ với giới đầu tư chuyên nghiệp.

Trong những năm trở lại đây, đầu tư shophouse là điểm sáng mới cho những nhà đầu tư bất động sản thông minh khi sở hữu cho mình những lợi thế độc nhất về cơ sở hạ tầng hiện đại kết hợp với thiết kế thông minh vừa có thể kinh doanh vừa là nơi an cư sinh sống của chủ sở hữu.

1. Shophouse là gì?

Shophouse (còn được gọi là nhà phố thương mại) là hình thức căn hộ nhà ở kiểu mới kết hợp với kinh doanh thương mại tại gia. Đây là hình thức bất động sản quen thuộc với các quốc gia phát triển trên thế giới như Singapore (dãy phố mua sắm Geylang), Malaysia (shophouse ở Penang, Malacca),…Tuy nhiên, mô hình dự án này chỉ mới có mặt tại Việt Nam những năm gần đây nhưng đã nhanh chóng chứng tỏ tiềm năng của loại hình Shophouse nổi tiếng khi nhận được sự quan tâm lớn của giới đầu tư và nhà tiêu dùng.

Do xu hướng phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị khép kín, mô hình Shophouse đang dần chứng tỏ mình khi trở thành sự lựa chọn thay thế cho kiểu cách kinh doanh nhà phố truyền thống. Các căn Shophouse thường có tọa lạc tại những khu đô thị cao cấp được đầu tư vào cơ sở hạ tầng đồng bộ, thiết kế thông minh, đa tính năng. Đây chính là ưu thế vượt trội giúp các nhà đầu tư luôn săn đón và mong muốn sở hữu sản phẩm này. Shophouse tại các khu đô thị này sẽ là nơi thuận tiện cung cấp dịch vụ mua sắm, giải trí cho cư dân trong dự án cũng như cư dân khu vực lân cận. Sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian vị trí và chiếm một tỷ trọng nhỏ trong quy hoạch dẫn đến tính khan hiếm, chính vì vậy khi đã sở hữu căn hộ Shophouse các nhà đầu tư vừa có thể ở vừa có thể kinh doanh sinh lời, vừa sinh hoạt theo ý muốn.

2. Tại sao nên đầu tư Shophouse?

Với quan niệm kinh doanh truyền thống xưa, các cửa hàng thường chú trọng tìm cho mình vị trí mặt tiền của các con đường, phố lớn nơi có thể thu hút nhiều sự chú ý nhất của khách hàng. Nhưng đổi lại chủ cửa hàng tại các khu vực như vậy phải bỏ ra chi phí rất lớn cho việc thuê mặt bằng tại mặt tiền đường phố, nhưng vẫn trong tình trạng thụ động khi chỉ được thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn, giá thuê tăng cao,… Hơn thế nữa với mô hình kinh doanh truyền thống, các chủ sở hữu còn phải đối mặt với một số nhược điểm như cơ sở hạ tầng không đồng bộ, lạc hậu dẫn đến những khó khăn trong việc sửa chữa và cải tạo để cung cấp dịch vụ tốt cho khách hàng. Chính vì những khuyết điểm như vậy, mô hình Shophouse ra đời với những yêu cầu khắt khe về kết cấu hạ tầng hiện đại tích hợp với nhiều lợi thế diện tích, không gian vị trí rộng rãi và thường được đặt ở những khu đô thị cao cấp, được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ cùng mật độ dân cư lớn tạo nhiều ưu thế đem lại lợi nhuận kinh doanh cho các cửa hàng.

3. Đặc điểm cơ bản của mô hình Shophouse

Có mặt từ những năm đầu của thế kỷ 19, mô hình Shophouse có các đặc điểm thuần túy đặc thù về cấu trúc như chiều cao, chiều dài, vị trí lẫn hình thức kinh doanh. Để phù hợp với thời gian, các thiết kế của Shophouse ngày nay vẫn giữ được một số đặc điểm cơ bản và xây dựng cấu trúc với mục đích kinh doanh đa dạng hơn. Một số đặc điểm nổi bật của Shophouse phải kể đến như:

3.1 Vị trí

Các căn hộ Shophouse thường được đầu tư xây dựng tại tầng trệt của các khu dân cư lớn hoặc nằm ngay sát mặt tiền trục đường chính nối kết trung tâm thành phố, nên dễ dàng thu hút được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu đô thị. Đây là một trong những yếu tố then chốt giúp đảm bảo cho việc kinh doanh hoặc cho thuê Shophouse diễn ra suôn sẻ.

3.2 Thiết kế

Với xu thế phát triển của các khu đô thị khép kín, mô hình Shophouse được ưu ái xuất hiện nhiều trong các dự án, các khu đô thị quy hoạch hoàn chỉnh để phục vụ nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của lượng lớn cư dân trong khu đô thị. Vì thế mà Shophouse thường có kiến trúc nổi bật, thu hút khách hàng nhưng đồng thời vẫn đảm bảo tính tiện dụng, tối đa hóa việc khai thác kinh doanh:

• Các căn hộ đều được thiết kế thông tầng và có cầu thang thẩm mỹ tạo điểm nhấn bên trong căn hộ.
• Mọi hoạt động kinh doanh như: dịch vụ cửa hàng, cafe, mỹ phẩm, thời trang,.. đều được bố trí ở tầng trệt, các tầng còn lại được phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi.. của chủ sở hữu Shophouse.
• Shophouse thiết kế với lối kiến trúc xâu chuỗi các dãy nhà phố hay một khu trung tâm thương mại với tổ hợp hiện đại, đầy đủ các tiện ích, không gian thoáng mát, dịch vụ vui chơi giải trí đi kèm.
• Trong các khu đô thị hay các dự án lớn thì mọi kiến trúc xây dựng, thiết kế của Shophouse được quy hoạch theo một khung hệ thống, đồng bộ trong dự án và không thể điều chỉnh cũng như không thay đổi kiến trúc.

4. Ưu điểm vượt trội khi đầu tư Shophouse

4.1 Vị trí thuận lợi để đầu tư Shophouse

Khi triển khai thiết kế dự án, các khu đô thị, chủ đầu tư thường chọn vị trí tại những tuyến đường lớn, trung tâm dự án, nơi có đông người lưu thông qua lại để đầu tư Shophouse. Các dự án này thường được đặt ngay tầng 1 của các khu đô thị lớn ngay dưới chân các tòa nhà sang trọng, đây sẽ là cơ hội để thu hút được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu chung cư và đô thị xung quanh đảm bảo cho việc kinh doanh hoặc cho thuê Shophouse với giá trị sinh lời cao.

4.2 Thiết kế thông minh và tiện lợi

Thiết kế của các căn hộ Shophouse thường bao gồm 2 tầng tách biệt nên có thể sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:

• Mở cửa hàng: Lợi thế về vị trí cũng như thiết kế đẹp kèm theo việc tách biệt giữa khu vực ở và kinh doanh, Shophouse thích hợp nhất là để mở cửa hàng, với lượng cư dân sống ngay tại các căn hộ xung quanh thì đây sẽ là phương án có được nhiều lợi nhuận nhanh chóng.
• Cho thuê làm văn phòng: Shophouse không chỉ có thiết kế đẹp, diện tích lớn, nằm ngay tầng trệt, vị trí đẹp trong cả khu chung cư, mặt tiền đường lớn hoàn toàn đáp ứng đủ các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho những công ty, tập đoàn lớn.
• Tính thanh khoản cao

Trong các chung cư hay khu dân cư hiện nay thì số lượng Shophouse khá ít, thậm chí chỉ có một vài dự án hiện nay có Shophouse. Theo một thống kê gần đây thì số lượng nhà phố thương mại chỉ chiếm khoảng 2-3% trên tổng số lượng căn hộ, đối với các dự án lớn hơn như khu đô thị thì số lượng Shophouse chiếm khoảng 5%. Cũng chính nhờ số lượng hạn chế nên Shophouse có tính thanh khoản cao. Các nhà đầu tư dễ dàng mua đi bán lại hoặc đầu tư cho thuê để kinh doanh và nhanh chóng.

Xem thêm: Eco Green Saigon Shophouse tâm điểm Quận 7

4.3 Cơ hội tiềm năng để đầu tư Shophouse

Chiếm ưu thế về việc đa dạng ngành nghề kinh doanh và có lợi thế cực tốt về mặt bằng nên việc sở hữu một căn hộ Shophouse đồng nghĩa là sở hữu một tài sản rất có giá trị. Với khả năng sinh lời rất tốt, mô hình bất động sản Shophouse có vị trí đẹp nằm trong quần thể tiện ích đồng bộ, đầy đủ sẽ luôn là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Shophouse. Song với đó vẫn có khá nhiều băn khoăn về mặt pháp lý khi quyết định đầu tư Shophouse này.

5. Quy định pháp lý về mô hình kinh doanh Shophouse

Trong các quy định về pháp luật liên quan đến xây dựng, nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản,… đều chưa có một quy định cụ thể về mô hình Shophouse. Do đó đối với Shophouse vẫn áp dụng quy định tương tự như đối với các loại hình bất động sản khác, có sự điều chỉnh nhất định của luật dân sự.

• Có 2 loại hình Shophouse với thời hạn sở hữu khác nhau:

  • Shophouse khối đế:

Là phần tầng dịch vụ của một chung cư, để nhà đầu tư có thể kết hợp kinh doanh thương mại và để ở. Vì lý do, khi thực hiện một dự án đầu tư thì chủ đầu tư sẽ được nhà nước cho thuê đất và giao lại trong một khoảng thời gian nhất định. Dự án này được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời gian là 50 năm. Sau khi hết thời hạn sẽ không cần đền bù, giải tỏa. Việc sở hữu Shophouse khối đế trong thời gian 50 năm cũng giống như việc thuê nhà 50 năm mà không bị tăng về giá. Có sổ hồng và việc sang nhượng chủ quyền cũng được diễn ra như đối với căn hộ bình thường.

• • Shophouse thấp tầng khu biệt thự liền kề:

Loại hình này được xây dựng sát nhau thành từng dãy trong một lô đất nằm liền nhau. Shophouse thấp tầng khu biệt thự liền kề thường chú trọng về vấn đề để ở, bởi thiết kế không tối ưu cho việc hoạt động kinh doanh. Được xây dựng và quy hoạch trong khu đô thị có nhiều không gian, nhiều tiện ích đẳng cấp và hệ thống sân vườn cây xanh cũng được chú trọng và đầu tư. Mật độ xây dựng của những căn liền kề thương từ 80-90%. Cũng giống như biệt thự, loại hình này cũng áp dụng các quy định pháp lý tương tự. Người sử dụng đất sẽ được sử dụng với thời gian lâu dài trong Luật đất đai năm 2013 là pháp lý sử dụng sổ đỏ lâu dài.

6. Kinh nghiệm đầu tư Shophouse hiệu quả

Theo các chuyên gia bất động sản, khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư Shophouse phải bỏ ra số tiền lớn, vậy nên để đảm bảo mô hình Shophouse có thể sinh lời, nhà đầu tư cần chú ý đến 4 điều cơ bản sau:

6.1 Lựa chọn dự án có tính thanh khoản cao

Một dự án có khả năng thanh khoản nhanh cần có 3 yếu tố:

• Yếu tố 1: Shophouse phải có vị trí đắc địa

Mục đích của Shophouse là vừa kinh doanh, vừa để ở, mà muốn kinh doanh thuận lợi thì phải có vị trí đẹp. Shophouse phải có mặt tiền, gần các trục đường lớn, giao thông thuận tiện và đông dân cư. Điều này quyết định đến việc Shophouse có khách hàng hay không.

• Yếu tố 2: Đối tượng khách hàng Shophouse hướng tới

Nếu Shophouse nằm tại các trung tâm thương mại đối tượng chính là dân cư, người mua hàng của các trung tâm đó. Nếu Shophouse nằm tại các khu nghỉ dưỡng thì khách hàng chính là khách du lịch, khách nước ngoài.

• Yếu tố 3: Khả năng xoay vốn của nhà đầu tư Shophouse

Những căn Shophouse thường có tính năng sử dụng khá rộng hơn những đầu tư khác, có thể chuyển đổi lại giữa đầu tư thương mại, dịch vụ và sinh hoạt hằng ngày. Điều này quyết định khá lớn tới đối tượng sử dụng, số vốn bỏ ra và thu lại.

6.2 Đánh giá tiềm năng kinh doanh của Shophouse

Tiềm năng kinh doanh Shophouse được đánh giá cao và sẽ phụ thuộc vào vị trí và cách lựa chọn sản phẩm kinh doanh ở Shophouse sao cho phù hợp với sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân tại đây. Tuy nhiên giới chuyên gia xác định giá trung bình tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được từ 8 đến 12%, cao hơn so với chung cư thương mại và đặc biệt sẽ có tính gia tăng tốt hơn nhờ vị trí và dân cư ngày một tăng.

6.3 Tính toán đến những rủi ro khi mua Shophouse

Trong loại hình đầu tư nào, ngoài tính đến lợi nhuận sẽ đạt được, nhà đầu tư nên lường trước những rủi ro có thể xảy ra để hạn chế và phòng tránh chúng. Những rủi ro khi mua Shophouse mà người mua cần lưu ý tránh gặp phải là:

• Giá trị thực và yếu tố thanh khoản
• Các căn hộ Shophouse sẽ có mức giá đầu tư lớn cao hơn so với căn hộ thông thường ít nhất khoản 20% và vì vậy mà cần phải có những bước tính toán cẩn thận về khả năng thanh khoản, lợi nhuận kỹ càng để tránh mua giá cao, đặc biệt ở những dự án Shophouse cao cấp, nổi bật.
• Lưu ý về thời hạn sử dụng: bạn đã biệt rào cản của nhà Shophouse đó là có những loại hình chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm. Vì vậy, cần phân biệt loại Shophouse có thời hạn 50 năm và loại có thời gian sử dụng lâu dài tránh mua nhầm. Vấn đề thời hạn đối với nhà đầu tư mua bán Shophouse sinh lời sẽ không đáng ngại nhưng nếu là nhà đầu tư lướt sóng thì rất có thể đây là vấn đề cần phải quan tâm. Trong trường hợp này cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, nhà Shophouse hay căn hộ Shophouse chung cư và có thể tìm hiểu về cam kết của chủ đầu tư về việc gia hạn thêm thời hạn sử dụng là bao nhiêu năm.
• Bên cạnh đó, đối với những Shophouse đang xây dựng và chưa bàn giao thì chắc chắn rủi ro về tiến độ bàn giao cũng là vấn đề cần cân nhắc kỹ bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc, kế hoạch đầu tư sinh lời, cơ hội mua bán.

6.4 Shophouse phải rõ ràng về mặt pháp lý

Mua bán căn hộ Shophouse cần có hợp đồng mua bán và để đảm bảo quyền lợi về pháp ký, tính an toàn trong giao dịch thì cần lưu ý đến các vấn đề sau:

• Thỏa thuận giá mua bán căn hộ Shophouse
• Xác định rõ thời hạn bàn giao căn hộ Shophouse
• Chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao chi tiết.
• Thỏa thuận giá quản lý, dịch vụ, điện nước, đơn vị quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng kinh doanh
• Thỏa thuận và quy định và điều khoản điều kiện và các mặt hàng được và không được phép kinh doanh tại Shophouse đó.
• Vấn đề công chứng hợp đồng mua bán: nếu mua bán từ chủ đầu tư, đơn vị có chức năng phân phối bất động sản hợp pháp thì không phải công chứng. Nếu là mua Shophouse của tư nhân… thì cần phải có công chứng. Nhưng tốt hơn hết bạn không cần phải biết là hợp đồng có bắt buộc công chứng hay không mà nên đảm bảo tối ưu pháp lý hợp đồng bằng cách công chứng hợp đồng đầy đủ.

Đầu tư có hiệu quả hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng đây là những yếu tố cơ bản, cần thiết nhất mà nhà đầu tư cần lưu ý để dự án có thể sinh lời trong tương lai, nhà đầu tư đạt được lợi nhuận mong muốn.

7. Một số dự án Shophouse TPHCM năm 2020

Bởi vì sự tiện lợi, hấp dẫn của mô hình Shophouse mang đến cho cộng đồng dân cư nên thị trường Shophouse Việt Nam luôn trong tình trạng khan hiếm, không đủ nguồn cung cho khách hàng mặc dù giá thành rất cao. Chính vì vậy, một số dự án theo mô hình Shophouse được mở rộng và triển khai để đáp ứng nguồn cung cho khách hàng.

Một số dự án Shophouse TPHCM đã được thi công và đang trong quá trình hoàn tất xây dựng, mở ra một cơ hội mới cho các đầu tư thông minh và biết nắm bắt cơ hội. Sau đây chúng tôi xin giới thiệu một số dự án có pháp lý an toàn, quy hoạch bài bản đầy đủ các tiện ích đẳng cấp và quan trọng là tiềm năng tăng giá lớn được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong năm 2020:

Shophouse Eco Green Saigon

Shophouse Eco Green Saigon tọa lạc ngay trên mặt tiền Đại lộ Nguyễn Văn Linh, giao với đường Tân Thuận Tây, phường Tân Thuận Tây, Quận 7, Tp. Hồ Chí Minh, dự án Eco Green Sài Gòn Quận 7 được đánh giá là có vị trí đắc địa bậc nhất khu vực phía Nam Sài Gòn. Dự án Eco Green Saigon rộng 14,36 ha, với công viên nội khu Eco Green Central rộng hơn 3,5 ha ngay trong lòng dự án và phía Nam giáp với công viên Hương Tràm rộng hơn 22ha. Đây được xem là siêu dự án Shophouse với quy mô dân cư lên tới 16.000 (gồm 4000 căn) với các tiện ích đẳng cấp đáp ứng mọi mặt mọi mặt của khách hàng như lá phổi xanh thành phố công viên Hương Tràm, công viên xanh nội khu, trường tiểu học chuẩn quốc tế Kim Đồng đã hoàn thiện, trung tâm hội nghị lớn nhất TPHCM và sắp tới là biểu tượng thứ 3 của thành phố mang tên Bác – Tòa khách sạn Grand Hyatt 69 tầng.

Ngoài ra, dự án Shophouse Eco Green Saigon có sự góp mặt của chủ đầu tư Xuân Mai uy tín, với hơn 30 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là thương hiệu bất động sản quận 7.

•  Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh giao Tân Thuận Tây, Phường Tân Thuận, Quận 7, TP Hồ Chí Minh
•  Loại hình: Nhà phố vườn, Shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, dinh thự
•  Giá bán: từ 16 tỷ /căn
•  Pháp lý: Sổ hồng với người Việt Nam và 50 năm với người nước ngoài
•  Bàn giao: Quý 3/2020

Thông tin chi tiết: 59 căn Shophouse Eco Green Saigon – Chủ đầu tư Xuân Mai

Shophouse The Peak Midtown

Điểm đặc biệt tạo nên giá trị độc tôn cho Shop Midtown The Peak Phú Mỹ Hưng chính là vị trí cạnh bên Sakura Park – công viên hoa anh đào đầu tiên tại Việt Nam – nơi trồng chủ yếu là hoa Singapore Sakura, được quy hoạch là điểm đến của cư dân Phú Mỹ Hưng Midtown, cư dân đô thị, khách du lịch, vãng lai… trong tương lai. Yếu tố này được xem là lực đẩy giá trị shop gia tăng theo thời gian bởi khi không gian công cộng càng nổi tiếng, lượng khách đến sử dụng dịch vụ tại các shop càng đông

• Vị trí: Khu Midtown, Nguyễn Lương Bằng, Tân Phú, Quận 7, Hồ Chí Minh
• Loại hình: Nhà phố vườn, Shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, dinh thự
• Giá bán: 7 tỷ /căn
• Pháp lý: Sổ hồng vĩnh viễn, sở hữu lâu dài
• Bàn giao: Quý 1/2019

Shophouse The sunshine City

Bên cạnh thiết kế kiến trúc mang phong cách cổ điển châu Âu sang trọng trong các nhà phố thương mại ghi điểm trên thị trường bởi vị trí đắc địa khi nằm ở nơi có hệ thống hạ tầng đồng bộ giúp cư dân nơi đây dễ dàng tiếp cận với các khu vực lân cận, chuỗi tiện ích dịch vụ hiện hữu bằng các tuyến đường huyết mạch của khu vực.

• Vị trí: Đường Phú Thuận, Phường Tân Phú, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh
• Loại hình: Nhà phố vườn, Shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, dinh thự
• Giá bán: 3.7 tỷ /căn
• Pháp lý: Sổ hồng vĩnh viễn
• Bàn giao: Quý 1/2021