Xác định Phần Sở Hữu Chung Và Riêng Của Căn Hộ Chung Cư

Trả lời:

Các vấn đề thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau: 1. Theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp tài sản là căn hộ chung cư thì thể hiện các nội dung theo quy định như sau:

a) Loại nhà ở: ghi "Căn hộ chung cư số…";

b) Tên nhà chung cư: ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

c) Diện tích sàn: ghi diện tích sàn sử dụng của căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ;

d) Hình thức sở hữu: ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: "Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2";

đ) Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:

- Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-";e) Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.

Theo đó, hình thức sở hữu: ghi “Sở hữu riêng” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ;

Trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: “Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2”.

Theo quy định thì mục III trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mà Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện các thông tin như:

- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;

- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;

- Sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ; trong đó thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ), ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ…

Theo đó, mục III của Giấy chứng nhận không thể hiện các thông tin như bạn nêu, bạn có thể căn cứ vào các quy định trên đây để đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn.

2. Điều 100 Luật Nhà ở quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Do vậy, nếu phân định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng dùng để xe 02 bánh và ô tô thì phần sở hữu riêng phải được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

3. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gồm: Xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê;

Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Như vậy, trong hợp đồng với chủ đầu tư ghi nhận 02 tầng hầm thuộc sở hữu riêng của nhà đầu tư tức là trong giá tiền bạn mua nhà chung cư không bao gồm tiền mua/ thuê diện tích để xe tại tầng hầm và diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Tuy nhiên trong mọi trường hợp chủ đầu tư có trách nhiệm ưu tiên bạn để xe trước rồi mới đến xe ngoài các chủ sở hữu nhà trong căn chung cư. Điều này không trái với các quy định pháp luật liên quan.